산업단지 조성원가의 개념

산업단지 조성원가는 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 산업단지를 조성하는데 소요되는 직접비, 간접비 및 투자비에 대한 자비용으로써 산출한 원가를 말한다.

산정 근거법령

산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령 제40조

조성원가 산정방법

• 조성원가 = 총사업비 / 총유상공급대상면적
• 총사업비 = (용지비 + 용지부담금 + 조성비 + 기반시설설치비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일반관리비 + 자본 비용 + 그 밖의 비용)
• 총유상공급대상면적 = 총 사업면적 - 총무상공급대상면적
• 총사업면적 = 실시계획상 당해 사업지구의 면적, 다만 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 당해 사업지구의 면적
• 총무상공급대상면적 = 관련법령에 의하여 무상으로 공급하는 면적과 공공시설용지중 조성원가 이하로 공급하는 토지의 조성원가 이하부분에 해당하는 면적을 합한 면적

조성원가구성요소

총사업비 세부항목

• 용지비

  - 용지비는 해당 산업단지의 실시계획 등에 따른 용지매수와 관련된 직접비로서 용지매입비, 지장물 등 보상비, 영업ㆍ영농ㆍ축산ㆍ어업 등에 관한 권리 보상비, 종합토지세ㆍ도시계획세ㆍ교육세ㆍ농어촌특별세 등 용지제세, 보상관련 용역비, 조사비, 등기비, 사업시행과 관련하여 집행한 대여비용 등 제반부대비용을 포함하여 산정한다.

• 용지부담금

  - 용지부담금은 해당 산따른 토지 등의 취득과 관등을 원인으로 법령에 따라 부대체산림자원조성비 등 산정한다.

• 조성비

  - 조성비는 해당 산직접비로서 부지조성공사비가로등공사비, 전기통신정보화시설 공사비, 문화재 시설계비, 측량비, 자재비,용역비 및 그 밖의 부대비용을 포함하여 산정한다.

• 기반시설설치비
  • - 기반시설설치비는 해당 산업단지의 조성에 필요한 도로, 상ㆍ하수처리 관련시설, 에너지ㆍ통신시설 등 기반시설설치 소요비용, 다른 법령이나 인ㆍ허가조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 납부하는 광역교통시설부담금, 생태보전협력금, 하수도시설원인자부담금, 폐기물처리시설설치부담금 등 각종 부담금, 공공시설설치비 및 그 밖의 부대비용을 포함하여 산정한다. 이 경우, 법령에 근거가 없거나 산업단지개발사업과 관련 없는 인ㆍ허가 조건 등에 따른 기반시설설치비는 조성원가에 포함할 수 없다.
  • - 기반시설설치비에 포함되는 공공시설설치비 등은 산업단지개발계획 및 실시계획에 근거하여야 하며, 산업단지개발계획 및 실시계획에 반영되지 않은 공공시설설치비 등은 조성원가에 포함시킬 수 없다.
• 직접인건비

  - 직접인건비는 산업단지개발사업 현장에서 개발사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비로서 다음의 산식에 따라 산정한다.

  *직접인건비 = 해당 산업단지의 투입비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+이주대책비) × 직접인건비율

  *직접인건비율 = 최근 3년간 조성사업관련부서 인건비의 연평균액/최근 3년간 투입비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+이주대책비)의 연평균액. 이 경우, 인건비 연평균액은 해당연도 손익계산서 제조원가부문의 직접인건비 금액을 기준으로 산정한다.

  *직접인건비율은 2%를 초과할 수 없다.

• 이주대책비

  - 이주대책비는 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용 및 손실액을 산정한다.

• 판매비

  - 판매비는 광고선전비, 판매촉진비, 그 밖에 판매활동에 소요된 비용(조성사업과 관련이 없는 부분 제외)으로서 다음의 산식에 의해서 산정한다.

  *판매비 = 해당 사업지구의 (용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비) × 판매비율

  *판매비율 = 최근 3년간 판매비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액. 이 경우, 판매비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정한다.

  *판매비율은 직전 3개년 비율의 평균을 초과할 수 없다.

• 일반관리비

  - 일반관리비는 직접인건비를 제외한 인건비ㆍ임차료ㆍ연구개발비ㆍ훈련비ㆍ그 밖에 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용으로, 다음의 산식에 따라 산정한다.

  *일반관리비 = 해당 산업단지의 직접비 (용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비) × 일반관리비율

  *일반관리비율 = 최근 3년간 일반관리비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액. 이 경우, 일반관리비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정하며, 판매비 집행액과 일반관리비 집행액의 합은 손익계산서상 판매비와 관리비 금액과 일치해야 한다.

  *판매비율과 일반관리비율의 합은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」 제8조제1항제1호의 비율을 초과할 수 없으며, 직전 3개년 비율의 평균을 초과할 수 없다.

• 자본비용

  - 자본비용은 택지개발사업을 시행하는데 필요한 사업비의 조달에 소요되는 비용으로서 다음과 같이 산정하며, 조성원가 공시내용에는 타인자본비용율을 표시하여야 한다.
  * 자본비용 = 순투입액의 누적액 × 자본비용율

  *순투입액의 누적액은 자본비용 산정기간 동안 매기간별(매월 또는 매분기별) 해당 산업단지에 대한 투입(예상)액에서 회수(예상)액을 차감한 순투입금액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액임

  *자본비용율 = 자기자본비용율 + 타인자본비용율

  *자기자본비용율 = 5년만기 국고채이자율 × 최근 5년간 총자본분의 자기자본비율 평균

  *타인자본비용율 = (최근 5년간 차입이자의 연평균액/최근 5년간 타인자본금액의 연평균액) × 최근 5년간 총자본분의 타인자본 비율 평균

  ※ 총자본(금액) = 자기자본(금액) + 타인자본(금액)

  - 자본비용 산정기간은 조성사업 착수일(보상계획 공고일)로부터 조성사업 준공일까지로 한다.

  - 순투입액은 연복리를 적용하여 산정하며, 자기자본은 납입자본금과 자본잉여금 및 이익잉여금의 합계액으로 하며, 타인자본은 회계상 부채가 아니라 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정한다.

  ※ ´11. 4. 6 이전 지구지정 산업단지의 경우 자본비용은 다음의 산신에 따라 산정한다.

  *자본비용 = 사업비 집행액 × 자본비용율

  *사업비 집행액은 자본비용 산정기간 동안 매기간별(매월 또는 매분기별) 해당 예정지구에 대한 사업비 집행액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액임

  *자본비용율 = 자기자본비용율 + 타인자본비용율

  *자본비용 산정기간 = 최초 실시계획에서 정한 사업기간(산업입지 및 개발에 관한 법률 시행규칙 제21조 각호 1의 사유로 사업기간을 연장한 경우에는 연장한 기간을 포함한다)까지로 한다.

• 그 밖의 비용은「산업재해보상보험법」에 따른 보험료, 천재지변으로 인하여 발생하는 피해액 및 조성사업과 관련한 기부채납금을 더한 금액으로 다음의 산식에 따라 산정한다.

  *그 밖의 비용 = 해당 산업단지의 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비) × 그 밖의 비용률

  *그 밖의 비용률 = 최근 3년간 그 밖의 비용 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)의 연평균액

  *그 밖의 비용 산정시에는 일반관리비 등과 이중계산되지 않도록 해야 한다.