건설업계 보유토지 2차 매입(매입확약) Q&A

	< Q&A 목차 >
매입과 매입확약의 차이점은? 2. 재매입 우선권 또는 매수청구권은 제3자에게 양도 가능한지? 3. 매입확약이라는 새로운 방식을 도입한 이유와 기대효과는? 4. 매입(매입확약 포함) 신청자격은 어떻게 되는지? 5. 신탁 토지도 매입 신청 가능한지? 6. 소유자가 2인 이상인 토지도 매입 신청 가능한지? 7. 건축허가 또는 주택건설사업계획승인 등 인허가 절차가 진행중인 토지도 매입 가능한지? 8. 토지에 건축물 또는 공작물 등 정착물이 있는 경우에도 매입 가능한지? 9. 근저당권, 지상권 등 권리관계가 설정되어 있는 토지도 매입 가능한지? 10. 동일인이 보유한 여러 건의 일단의 토지 신청 건에 대하여 매입 신청이 가능한지? 11. 신청하는 모든 토지에 대하여 매입(매입확약 포함)하는지? 12. 어떤 방식으로 매입(매입확약 포함) 대상토지를 결정하는지? 13. 입지별로 입찰 신청 건인 일단의 토지는 어떻게 결정하는지? 14. 기준가격은 구체적으로 어떻게 정해지는 것인지? 15. 공영개발지구는 어떤 지구를 의미하는지? 16. 민간시행자 등이 조성중인 토지도 신청 가능한지? 17. 매입과 매입확약 한도 적용시 어떻게 대상토지를 결정하는지? 18. 부채 총액으로 인정되는 금액은 어떻게 산정되는지? 19. 신청회사 외 子회사 또는 母회사의 금융기관 부채도 인정되는지? 20. 매매대금을 수령할 금융기관별 부채상환계획서를 어떻게 작성하는지? 21. 매입신청 시 제출한 금융거래확인서와 계약체결 시의 금융거래확인서 및 부채상환계획서의 부채잔액이 상이한 경우는? 22. 매입계약 체결 이후 계약의 이행이 지연되거나 불가한 경우에는 어떻게 되는지? 23. 매입확약 토지로 선정된 후 매수청구권을 행사하는 시점에 금융기관 또는 대출잔액이 변경되는 경우 매수청구권이 소멸되는지? 24. 입찰시스템으로 매입 또는 매입확약 신청접수 후 수정 또는 변경이 가능한지? 25. 입찰시스템으로 매입 또는 매입확약 신청접수 후 취소가 가능한지?

1	매입과 매입확약의 차이점은?

ㅇ [매입] 즉각적인 부채상환이 필요한 기업에 대하여 유동성을 공급할 목적으로 LH가 토지를 매입(취득)합니다.

ㅇ 따라서 원소유자가 희망하는 경우 취득원가 수준으로 LH로부터 다시 매입할 수 있는 재매입 우선권(Call Option, 매입일로부터 2년 이내)이 부여됩니다.

* 재매입가격 = 매입비 + 제세공과금 + 가치증대사업비 + 판매관리비 + 금융비용 등

ㅇ 다만, 다음의 경우는 매입계약 체결일로부터 2년 이내 기간 중이라도 원소유자 재매입우선권이 실효됩니다.<유의서 제18조(재매입우선권) 제4항>

① 매도인이 재매입우선권을 행사하고 행사일로부터 3개월이 경과할 때까지 매매계약을 체결하지 않는 경우

② 목적토지가 LH가 시행하는 개발사업지구로 편입된 경우

③ 목적토지가 LH 외에 다른 시행자가 시행하는 개발사업지구로 편입되고 매도인의 재매입우선권 행사 전에 해당 사업시행자가 목적토지의 소유권을 취득한 경우

④ 원소유자가 LH에 재매입우선권을 포기하는 의사를 표시한 경우

ㅇ [매입확약] 권리자에게 사전에 확정된 가격으로 LH에 토지를 매각할 수 있는 권리(Put Option, 매수청구권)를 부여하는 방식으로 건설사업에 대한 신용보강을 제공함에 따라 금융기관들이 자율적으로 대출 만기연장 및 금리인하 등을 제공하여 원활하게 사업을 추진할 수 있도록 지원합니다.

ㅇ 따라서 매입확약 이후 정상적인 사업추진이 어려워진 경우 권리자는 매수청구권(매입확약일로부터 1년 이후 2년간)을 행사할 수 있습니다.

ㅇ 다만, 다음의 경우는 매입확약일 이후 매수청구권 행사기간 만료 전에 매수청구권이 실효됩니다.<유의서 제16조(매입확약 체결 및 매수청구권 등) 제4항>

① 목적토지 소유자가 변경된 경우

② 목적토지 소유자에 대하여 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생 또는 파산절차 개시된 경우

③ 목적토지에 대하여 건축법 제21조, 주택법 제16조 제2항 및 기타 관련 법령에 따른 공사에 착수(착공신고서 제출을 포함한다)한 경우

④ 대상토지에 대한 공법상 제한사항의 변경, 절토·성토 등 형질 변경, 분할·합병·면적 감소 등 현황이 변경된 경우

⑤ 매입확약 이후 대상토지의 사용 또는 매각을 위한 여건이 현저하게 변경되어 「매입(매입확약) 신청 유의서」제5조 제1항 및 제2항에서 정한 매입제외 토지에 해당하게 된 경우

ㅇ 매입과 달리 매입확약은 재매입 우선권이 부여되지 않습니다.

2	재매입 우선권 또는 매수청구권은 제3자에게 양도 가능한지?

ㅇ 재매입 우선권과 매수청구권 모두 양도, 교환 또는 증여 등에 따른 권리의 이전을 허용하지 않습니다. 다만, 상속 또는 법인합병에 한하여 해당 권리의 이전을 허용합니다.

3	매입확약이라는 새로운 방식을 도입한 이유와 기대효과는?

ㅇ LH가 PF 사업부지에 대해 매입확약을 할 경우 매입확약금액 범위 내 우선순위 대주에게 대출채권 회수를 위한 담보장치가 설정된 효과가 있으므로 민간의 자율적 채무조정(금리인하, 만기연장)이 가능하며,

* 매입확약시 토지소유자에게 매수청구권 부여, 금융기관으로 공사채 직접 지급

ㅇ 1년간의 매수청구권 유보기간을 부여하여 최소 1년에서 최대 3년간 시행자가 안정적으로 사업을 추진하도록 지원하는 효과가 있습니다.

ㅇ 이는 공공부문의 시장 개입은 최소화하면서도 민간의 자생력을 강화하는, 직접적인 유동성 공급 이상의 정책효과를 기대할 수 있습니다.

4	매입(매입확약 포함) 신청자격은 어떻게 되는지?

ㅇ 기준일(2024. 1. 3.) 이전까지 일단의 토지(3,300㎡ 이상)를 취득한 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따라 등록된 부동산개발업자 또는 「주택법」 제4조에 따라 등록된 주택건설사업자 또는 대지조성사업자, 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사 또는 「조세특례제한법」 제104조의31에 따른 프로젝트금융투자회사(PFV)입니다. (이하 “민간사업자”라고 함)

ㅇ 공공시행자 또는 공공시행자가 출자한 법인은 신청할 수 없음

5	신탁 토지도 매입 신청 가능한지?

ㅇ 민간사업자가 신탁회사에 위탁한 건축 착공신고 이전 단계의 토지는 민간사업자가 매입계약 체결 전까지 신탁회사와 신탁계약을 해지하고 LH로 소유권이전등기가 가능한 경우에 한하여 신청 가능합니다.

6	소유자가 2인 이상인 토지도 매입 신청 가능한지?

ㅇ 공유자 전원의 동의가 필요하며 공유자 전원이 선임한 대표자가 단독으로 신청해야 합니다.

ㅇ 이 경우 신청하는 토지 공유자가 모두 민간사업자 자격을 충족하고 매매대금에서 공유자 각자가 소유한 지분가격 이상으로 금융기관에 상환해야 할 부채가 존재해야 합니다. <유의서 제7조(금융기관 부채상환) 제5항>

* A, B 2인 공유토지의 경우 아래의 ①, ② 조건을 모두 충족해야 함

① 매입가격 × 공유자 A 지분율 ≤ 공유자 A 금융거래확인서 대출 잔액

② 매입가격 × 공유자 B 지분율 ≤ 공유자 B 금융거래확인서 대출 잔액

ㅇ 다만, 토지 등기사항증명서 상 소유자 지분율이 공시되지 않은 경우(합유 또는 총유 등기 등) 또는 미준공 공영개발지구 내의 토지로서 공공시행자와 체결한 분양계약서 상 매수자별 지분이 명시되지 않은 토지는 신청이 불가합니다.

* 공유자별 소유지분 가액을 확인할 수 없는 경우 신청 불가 취지

ㅇ 아울러 공유토지에 대한 LH의 매입 또는 매입확약 후 재매입 우선권 또는 매수청구권을 행사할 경우 공유자 전원이 동의해야 권리행사가 가능합니다.

7	건축허가 또는 주택건설사업계획승인 등 인허가 절차가 진행중인 토지도 매입 가능한지?

ㅇ 건축허가 등 인허가 절차가 진행중이거나 이미 인허가를 받은 경우 원칙적으로 해당 인허가는 철회 또는 취소되어야 매입계약 체결이 가능합니다. <유의서 제6조(기타 매입조건) 제3항>

ㅇ 다만, 재매입 우선권 행사를 통하여 사업 재개를 희망하여 인허가의 철회 등을 유예하고자 하는 경우, 신청 접수시 인허가 철회 등 확약서 및 관련 인허가 서류 일체를 제출하고 추후 매수인의 인허가 철회 등 신청을 수인하는 조건으로 신청이 가능합니다.

ㅇ 이미 건축 착공신고한 토지는 매입 또는 매입확약이 불가합니다.

8	토지에 건축물 또는 공작물 등 정착물이 있는 경우에도 매입 가능한지?

ㅇ 원칙적으로 토지에 건축물 등이 있으면 매입 불가합니다.

ㅇ 다만, 정착물 등이 있는 토지를 매입 신청하는 경우 매입계약 체결 후 3개월 이내 정착물을 자진 철거해야 하며 거주자 퇴거 등 모든 점유의 해제가 완료되어야 합니다. <유의서 제6조(기타 매입조건) 제2항>

9	근저당권, 지상권 등 권리관계가 설정되어 있는 토지도 매입 가능한지?

ㅇ 매입하는 토지는 「한국토지주택공사법」 제12조 제4항에 따라 금융기관으로부터 대출받은 기업의 부채를 상환하게 하기 위하여 기업이 보유하고 있는 토지를 LH가 매입하는 것으로,

ㅇ 신청 토지에 설정된 근저당권 등과 관계없이 신청인별 부채 총액이 LH가 매입하는 토지금액보다 커서 매입대금 전액을 부채상환용 채권(공사채)으로 금융기관에 지급하는 경우에 한하여 매입 신청할 수 있습니다.

* 신청인 부채 조건 : 토지 매입가격 ≤ 신청인의 금융기관 부채 총액

** 대금지급 조건 : 토지 매입대금 전액을 금융기관에 부채상환용으로 지급

ㅇ 다만, 매입계약 체결 시점에 토지의 소유권이전과 동시에 (가)압류·가처분·저당권·지상권·전세권 등 소유권 이외 제3자의 모든 권리를 말소할 수 있는 경우에 한하여 가능하며,

ㅇ 매입계약 체결 시점에 소유권 이외의 모든 권리말소를 위한 서류를 제출하셔야 됩니다. <유의서 제14조(매매계약 체결, 소유권 이전 및 매매대금 지급) 제4항>

10	동일인이 보유한 여러 건의 일단의 토지 신청 건에 대하여 매입 신청이 가능한지?

ㅇ 신청 건별로 매입 또는 매입확약을 선택하여 신청 가능합니다.

ㅇ 단, 동일한 토지에 대한 중복 신청은 불가하며, 중복 신청시 모두 부적격 처리되며, 여러 건의 일단의 토지를 매입 신청한 경우에는 신청 건별로 서류·현장심사를 통해 각각 매입적격 여부가 결정됩니다.

◈ 동일인이 입찰서에 일단의 토지 A, B 매입과 매입확약 신청 예시

① 일단의 토지 A : 매입     : 기준가격 × 매각희망가격비율 70%

② 일단의 토지 B : 매입확약 : 기준가격 × 매각희망가격비율 80%

11	신청하는 모든 토지에 대하여 매입(매입확약 포함)하는지?

ㅇ 아래의 경우 매입(매입확약 포함) 대상에서 제외됨 [ 매입제외토지 -「매입(매입확약) 신청 유의서」제5조 제1항 ]

① 관련 법령에 따라 개발·이용·처분 상의 공법상 제한을 받는 토지

* 도로·광장, 철도·하천, 운하·녹지·공원·공동구·도살장·공동묘지·화장장 등 도시ㆍ군계획시설사업 부지, 보전녹지지역, 생산녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도로구역·접도구역, 하천구역·홍수관리구역, 소하천구역, 장사시설, 문화유산보호구역·역사문화환경보존지역, 통제보호구역, 보전산지, 생태·경관보전지역, 상수원보호구역 등

② 토지개발사업 관련 법령에 따라 지정 고시된 지구 또는 구역에 포함되는 토지

* 단, 아래의 경우에 해당되는 토지는 매입(매입확약)할 수 있음

① 공영개발지구의 공공시행자가 신청인에게 공급한 토지

② 공영개발지구 외 사업시행자가 신청인에게 공급한 토지로서 기준일 이전까지 사업시행자가 소유권보존등기하여 신청인에게 소유권이 이전된 토지

③ 실질적으로 토지이용 상 제한을 받는 토지

* 사실상 도로·도랑·하천 등으로 이용되고 있는 토지, 맹지·선하지·급경사지 또는 상당기간 자연림 상태를 유지하고 있는 임야 등, 철거 또는 이전이 어려운 제3자 소유의 지장물이 위치한 토지, 소유권이 실경작자에게 한정된 농지, 초지조성허가를 받아 계속적인 관리의무가 있는 초지 등

④ 보건위생시설 또는 환경기초시설 등이 인근에 소재하는 토지

* 공동묘지, 화장장, 납골시설, 하수종말처리시설, 폐기물처리시설, 재활용시설, 수질오염방지시설, 폐수종말처리시설, 분뇨처리시설, 도축장, 폐차장 등

⑤ 「건축법」 및 「주택법」등 관련 법령에 따라 공사에 착수한 토지

* 공사 착수 여부는 건축 착공신고서 제출을 기준으로 함

⑥ 산업시설용지 등 가격정산을 수반하여 분양받은 공급가격이 변동될 수 있는 토지 또는 환지 등 청산금의 증감이 발생할 수 있는 토지

⑦ 토지거래허가구역 등 거래허가를 요하는 토지, 분양용지로서 전매가 허용되지 않는 토지 등 법령 기타 사유로 양도가 제한되는 토지

⑧ 주민이 입안 제안하여 수립된 도시·군관리계획, 지구단위계획구역 내 토지 등 해당 계획이 실효될 가능성이 있는 토지

* 지구단위계획 등이 실효될 경우 종전의 용도지역 등으로 환원됨을 감안

⑨ 공공시행자 또는 공공시행자가 총지분의 전부 또는 일부를 출자하여 설립한 법인이 소유하고 있는 토지, 단, 공공시행자가 분양한 토지로서 공공시행자 또는 공공시행자가 출자하여 설립한 법인 이외의 자에게 분양하여 잔금완납된 토지는 매입대상에 포함

⑩ 개발사업에 따른 분양용지 매매계약서 내용 중 LH가 준수하기 곤란하거나 이행 불가능한 계약조항 또는 특약사항이 부가된 토지

ㅇ [ 매입제외 가능 토지 -「매입(매입확약) 신청 유의서」제5조 제2항 ] 아래의 경우 LH의 판단에 따라 매입 대상에서 제외될 수 있음

① 자동차정류장, 학교, 기숙사 등 용도 제한으로 수요자가 한정된 토지

② 입지여건·주변 이용상황 등을 감안할 때 토지의 효용 저하 또는 수요 전망이 불투명할 것으로 예상되는 등 일반 매각이나 개발이 어려운 토지

12	어떤 방식으로 매입(매입확약 포함) 대상토지를 결정하는지?

ㅇ 신청인이 매각하려는 일단의 토지(3,300㎡ 이상)에 대한 매각희망가격비율에 일단의 토지별로 LH가 제시하는 기준가격을 곱한 금액으로

ㅇ 역경매 입찰 절차를 거쳐 매입규모 총액에 누적적으로 도달하는 일단의 토지 신청 건까지 매입합니다.

구 분	공영개발지구 (미준공)	공영개발지구(준공)		공영개발지구外
		공동주택용지	공동주택용지外
기준가격	공공시행자 공급(입찰예정)가격		개별공시지가
매입가격	기준가격 × 매각희망가격비율(90% 상한)
역경매 입찰	매각희망가격비율이 낮은 순으로 매입 또는 매입확약

* 공영개발지구 준공은 공고일 현재 사업시행자 명의로 소유권보전등기된 경우

** 지구단위계획 또는 공급공고문의 용적률 등에 따라 토지의 주거부문 허용 비율이 50%를 초과하는 복합용지 등은 공동주택용지로 간주함. 다만, 주거부문 허용 비율의 상한이 정해진 경우 상한 비율로 기재된 일정 비율의 수치가 50%를 초과하는 경우에도 공동주택용지로 간주 (용적률 등 산정시 지구단위계획에 기술된 사항 이외 토지소유자가 비주거부문을 더 많이 건설할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니함) <유의서 제9조(기준가격) 제1항 제2호>

*** 개별공시지가는 매입공고일 이전 가장 최근에 공시된 가격

13	입지별로 입찰 신청 건인 일단의 토지는 어떻게 결정하는지?

ㅇ [토지개발사업지구 등 사업시행자가 대지조성하여 공급하는 토지] 1개 획지 단위, 2개 이상 연접한 획지는 면적을 합산하여 일단의 토지로 신청 불가 <유의서 제4조(매입대상 토지) 제3항>

ㅇ [토지개발사업지구 외] 1개 필지 또는 소유자가 동일한 2필지 이상의 연접한 토지로서 용도지역 등이 동일하며, 도로ㆍ철도ㆍ하천 등 지형ㆍ지물로 단절되지 않은 경우 일단의 토지로 신청

14	기준가격은 구체적으로 어떻게 정해지는 것인지?

ㅇ [매입(매입확약) 공고일 현재 미준공 공영개발지구 내 공급받은 토지 및 준공된 공영개발지구 내 공동주택용지]

① 공공시행자의 공급가격(할부이자 제외)을 기준가격으로 하되,

② 입찰의 방법으로 분양된 용지는 낙찰가격이 아닌 토지공급공고문상의 공급(입찰)예정금액을 기준가격으로 합니다.

ㅇ [매입(매입확약) 공고일 현재 미준공 공영개발지구 내 공급받은 토지 및 준공된 공영개발지구 내 공동주택용지를 제외한 토지]

① 일단의 토지 면적에 매입(매입확약) 공고일 이전 가장 최근에 공시된 개별공시지가를 적용한 금액을 기준가격으로 합니다.

② 다만, 공고일 현재 개별공시지가가 공시되지 않은 토지 등 아래의 경우 LH가 선정한 감정평가법인이 산정한 감정평가액을 기준가격으로 합니다.

① 2024년도 개별공시지가가 없는 토지

② 2024년도 개별공시지가 산정을 위한 토지조사시 용도지역, 용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인을 잘못 조사하거나 토지가격비준표 적용에 착오 또는 오류가 있어 개별공시지가가 부당하게 과다 산정된 것으로 LH가 판단하는 토지

15	공영개발지구는 어떤 지구를 의미하는지?

ㅇ 공영개발지구는 공공시행자  [「공공주택특별법」 제4조 제1항 각 호에 열거된 자와 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 *] 가 시행하는 토지개발 사업지구를 의미합니다.
<유의서 제3조(민간사업자)  제1항 단서조문 및 제4조(매입대상 토지) 제2항>

공공주택 특별법 제4조(공공주택사업자) ①

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인

6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

* (공공기관) 정부의 투자‧출자 또는 정부의 재정지원 등으로 설립‧운영되는 기관으로서 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조 제1항 각호의 요건에 해당하여 기획재정부 장관이 지정한 기관

공공기관의 운영에 관한 법률 제4조(공공기관) ①기획재정부장관은 국가ㆍ지방자치단체가 아닌 법인ㆍ단체 또는 기관(이하 “기관”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관을 공공기관으로 지정할 수 있다

1. 다른 법률에 따라 직접 설립되고 정부가 출연한 기관

2. 정부지원액(법령에 따라 직접 정부의 업무를 위탁받거나 독점적 사업권을 부여받은 기관의 경우에는 그 위탁업무나 독점적 사업으로 인한 수입액을 포함한다. 이하 같다)이 총수입액의 2분의 1을 초과하는 기관

3. 정부가 100분의 50 이상의 지분을 가지고 있거나 100분의 30 이상의 지분을 가지고 임원 임명권한 행사 등을 통하여 해당 기관의 정책 결정에 사실상 지배력을 확보하고 있는 기관

4. 정부와 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 기관이 합하여 100분의 50 이상의 지분을 가지고 있거나 100분의 30 이상의 지분을 가지고 임원 임명권한 행사 등을 통하여 해당 기관의 정책 결정에 사실상 지배력을 확보하고 있는 기관

5. 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 기관이 단독으로 또는 두개 이상의 기관이 합하여 100분의 50 이상의 지분을 가지고 있거나 100분의 30 이상의 지분을 가지고 임원 임명권한 행사 등을 통하여 해당 기관의 정책 결정에 사실상 지배력을 확보하고 있는 기관

6. 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 기관이 설립하고, 정부 또는 설립 기관이 출연한 기관

ㅇ 신청 토지의 공영개발지구 내 포함 여부는 사업지구별 실시계획(지구계획) 승인서 상 사업시행자가 위에 열거된 공공시행자에 해당하는 지를 신청인이 확인하고 해당하는 기준가격을 입력해야 합니다.

16	민간시행자 등이 조성중인 토지도 신청 가능한지?

ㅇ 공영개발지구 이외 민간시행자 등이 토지개발사업을 시행하여 공급한 토지는 기준일(2024. 1. 3.) 이전까지 민간시행자 등의 소유권보존등기 및 신청인이 소유권을 취득한 경우만 매입 가능합니다.

* 공영개발지구 이외 매입신청 토지의 기준가격은 개별공시지가

ㅇ 반면, 공영개발지구의 경우 대지조성공사 중 또는 준공 전이라도 매입이 가능합니다. <유의서 제9조(기준가격) 제1항>

ㅇ 다만, 공영개발지구 내 토지라고 하더라도 대지조성공사 준공에 따라 조성원가 등을 기준으로 가격정산 조건 등이 부가된 분양용지는 매입이 불가합니다. <유의서 제5조(매입제외 토지) 제1항 제7호>

17	매입과 매입확약 한도 적용시 어떻게 대상토지를 결정하는지?

ㅇ 매입과 매입확약 신청 건을 구분하여 입찰 Pool별로 매입 또는 매입확약 규모 총액에 도달할 때까지 기준가격 대비 매각희망가격비율(입찰가격)이 낮은 신청 건 순으로 누적적으로 매입(확약)대상으로 결정합니다.

<신청 유형별 매입 또는 매입확약 규모>

구분	합계	매입 한도 규모	매입확약 한도 규모
2차 공고(9.30)	3조원	2조원	1조원
대상토지 결정방법	-	매입 한도 범위 내 신청건별 희망가격비율 낮은 순	매입확약 한도 범위 내 신청건별 희망가격비율 낮은 순

ㅇ 다만, 신청인별 부채 총액을 감안하여 다음의 순서로 대상토지를 결정합니다.

① 매입제외 토지 등의 사유로 부적격 처리된 토지를 제외하고 적격토지를 대상으로 입찰(개찰) 실시

② [개찰 직후 우선순위 부여] 매입 또는 매입확약 입찰Pool을 구분하여 매입 또는 매입확약 토지에 각각 우선순위 부여

* 역경매 방식으로 매입 또는 매입확약 각각의 매입규모 한도에 도달할 때까지 매각희망가격비율이 낮은 신청 건부터 일단의 토지 신청 건별로 순위 부여

** 신청 건별 경합시 매입(확약) 우선 순위

(1순위) 매각희망가격비율이 낮은 신청 건

(2순위) 매각희망가격비율이 동일한 경우 매입가격이 낮은 신청 건

(3순위) 매각희망가격비율 및 매입가격이 동일한 경우 토지면적이 큰 신청 건

③ [부채 검증] 신청인별로 제출한 금융거래확인서 상 부채 총액 이내의 금액을 한도로 부채 검증 후 우선순위를 적용하여 매입 또는 매입확약

◈ 동일인의 부채 총액이 5백억인 경우로서 모든 신청 토지가 매입 또는 매입확약 입찰Pool 우선순위 상위에 위치한 경우 매입 또는 매입확약 결정 방법 예시

구분	신청방법	매각희망가격비율	매입가격	토지면적	매입가격 누계	매입가격의 부채 범위
A 토지	매입	70%	1백억원	4천㎡	1백억원	범위 이내
B 토지	매입	75%	1백억원	4천㎡	2백억원	범위 이내
C 토지	매입확약	75%	2백억원	8천㎡	4백억원	범위 이내
D 토지	매입확약	75%	2백억원	6천㎡	6백억원	범위 초과

(1순위) 매각희망가격비율이 낮은 A토지 (A 매입가격 < 부채 총액)

(2순위) C와 D토지 대비 매입가격이 낮은 B토지 (A+B 매입가격 < 부채 총액)

(3순위) D토지 대비 면적이 큰 C토지 (A+B+C 매입가격 < 부채 총액)

(4순위) D토지 (A+B+C+D 매입가격 > 부채 총액) ⇨ D토지는 매입확약 제외

④ [한도금액까지 매입 또는 매입확약] 개찰 직후 매입 또는 매입확약 입찰Pool별 우선순위상 매입규모 총액 범위 내 포함된 토지라 하더라도 신청인별 부채 검증 결과 매입가격이 부채 총액보다 큰 토지는 매입하지 않음

⑤ 이 경우 상기 ② 우선순위 결정 방법 및 ③ 부채검증 방법을 적용하여 매입 또는 매입확약 입찰Pool별 각각의 매입 또는 매입확약 규모 한도 총액에 도달할 때까지 추가적으로 매입 또는 매입확약 토지를 결정합니다.

18	부채 총액으로 인정되는 금액은 어떻게 산정되는지?

ㅇ 매입신청 당시 토지의 매입가격으로 대출금을 상환받을 금융기관의 금융거래확인서 상의 대출 잔액 합계액이 매입계약 체결시 채권으로 지급가능한 매입가격 한도액이 됩니다.

* 신청인별 부채 총액 산정시 토지 매입가격으로 대출금을 상환받을 금융기관들이 발급한 금융거래확인서 상의 대출 잔액 합계액만 인정

19	신청회사 외 子회사 또는 母회사의 금융기관 부채도 인정되는지?

ㅇ 신청회사와 지배·종속관계에 있는 회사(발행주식총수 또는 출자지분의 50% 초과 소유, “이하 연결회사”)의 금융기관 부채까지 폭넓게 인정됩니다.

ㅇ 다만, 신청회사의 토지 매입가격으로 신청회사 금융기관 부채를 전액 상환한 이후 매입가격 잔액이 남아 있는 경우로서

ㅇ 신청회사가 연결회사로부터 자금을 차입한 경우에 한하여 인정하되

ㅇ 연결회사로부터의 신청회사의 차입금과 연결회사의 금융거래확인서상 부채 잔액 중 작은 금액을 한도로 연결회사 부채상환을 허용합니다.

* 상기 금액을 연결회사의 부채 잔액으로 인정

** 토지 매입가격 ≤ 신청회사 부채 잔액 + 연결회사 부채 잔액

*** 토지 매입가격 > 신청회사 부채 잔액 ⇨ 매입가격 차액으로 연결회사 부채 상환

ㅇ 이 경우 연결회사는 신청자격 요건 중 민간사업자에 해당되어야 하며

ㅇ 연결회사의 금융기관 부채 등이 명시된 금융거래확인서, 지배·종속관계를 입증할 서류 및 연결회사에 대한 부채상환의향서, 신청회사의 연결회사에 대한 부채 입증서류, 부채 상환거래의 적법성에 대한 변호사의 법률검토의견서를 제출하여야 합니다.

20	매매대금을 수령할 금융기관별 부채상환계획서를 어떻게 작성하는지?

ㅇ 매입신청 당시에 제출한 금융거래확인서 상 대출 잔액 합계액이 해당 금융기관에 지급가능한 한도액이 됩니다.

ㅇ 이 한도 내에서 계약체결 시점에 금융기관의 동의를 받아 제출하는 부채상환계획서에 기재한 금융기관별 지급금액을 매매대금으로 지급합니다.

ㅇ 2건 이상 토지 매입계약을 체결하는 경우는 건별로 부채상환계획서를 제출해야 하며,

ㅇ 이 경우 건별로 부채를 상환할 금융기관과 지급금액을 상이하게 적용할 수 있습니다.

◈ 계약체결 시점 매매대금 100억원인 경우 부채상환계획서 작성 예시

① A은행 지급액 : 60억원 (계약체결 당시 금융거래확인서 대출 잔액 80억원)

② B은행 지급액 : 40억원 (계약체결 당시 금융거래확인서 대출 잔액 40억원)

* 매입(매입확약 포함)신청 당시 금융거래확인서 대출 잔액 ≥ 계약체결 당시 대출 잔액

21	매입신청 시 제출한 금융거래확인서와 계약체결 시의 금융거래확인서 및 부채상환계획서의 부채잔액이 상이한 경우는?

ㅇ (매입) 매입신청 시 제출한 금융거래확인서와 매매계약 체결 시 제출한 부채상환계획서 및 금융거래확인서의 부채잔액의 차이가 있는 경우 작은 금액을 기준으로 하며

ㅇ (매입확약) 매입확약 신청 당시의 부채잔액이 아닌, 매수청구권 행사 당시의 금융거래확인서와 계약체결 당시의 부채상환계획서 및 금융거래확인서의 부채잔액 중 작은 금액을 기준으로 합니다.

<유의서 제16조(매입확약 체결 및 매수청구권 등) 제5항 및 제6항>

22	매입계약 체결 이후 계약의 이행이 지연되거나 불가한 경우에는 어떻게 되는지?

ㅇ 매입대상 토지에 제3자가 설정한 권리의 말소 불가, 건축물 등 정착물 철거 지연 등 매입계약 체결 후 3개월 이내에 소유권 이전이 불가한 경우에 매입계약은 해제됩니다.

ㅇ 또한 해당 토지는 향후 공고시에 매입·매입확약 신청이 제한됩니다.

23	매입확약 토지로 선정된 후 매수청구권을 행사하는 시점에 금융기관 또는 대출잔액이 변경되는 경우 매수청구권이 소멸되는지?

ㅇ 매수청구권 행사기간(매입확약일로부터 1년 후 2년간) 중 금융기관의 변경 또는 대출 잔액 증감이 발생할 수 있음을 감안하여 금융기관이 변경되더라도 매수청구권 행사가 가능합니다.

ㅇ 다만, 매입확약 신청 당시 금융거래확인서상 대출 잔액을 한도로 하여 매수청구권 행사시점에 채권을 인수할 금융기관 금융거래확인서를 제출하여 매입확약 금액보다 부채 총액이 많음을 입증해야 합니다.

* 권리자는 매입신청 당시의 금융거래확인서 및 권리행사에 따른 계약체결 당시의 대출을 상환할 금융기관이 발급한 금융거래확인서(부채상환계획서 포함)를 시점별로 모두 제출해야 함

24	입찰시스템으로 매입 또는 매입확약 신청접수 후 수정 또는 변경이 가능한지?

ㅇ 입찰시스템상 매입·매입확약 신청접수 이후에는 변경이 불가합니다.

ㅇ 신청접수 이후 토지조사 과정에서 토지의 면적, 지목, 개별공시지가 등에 대한 기재가 명백히 오기인 것으로 LH가 판단한 경우 LH가 서면으로 신청인의 의사를 확인하여 오기를 정정할 수 있으나,

ㅇ 이 경우에도 매각희망가격비율, 목적토지에 대한 권리 현황, 부채 규모, 금융거래확인서, 기타 입찰의 중요 부분에 대한 기재는 정정할 수 없습니다.

25	입찰시스템으로 매입 또는 매입확약 신청접수 후 취소가 가능한지?

ㅇ 신청접수 이후 취소 의사를 표시하려는 경우 전자입찰특별유의서에 첨부된 전자입찰 취소신청서를 작성하여 개찰 전까지 LH에 서면으로 제출해야 합니다.

ㅇ 신청을 취소하거나 토지조사 등 매입을 위한 제반 절차 이행에 불응하는 경우 해당 토지는 당해 매입심사-입찰-계약 등의 절차상 매입·매입확약 대상에서 제외되며, 해당 토지는 향후 공고시에 매입·매입확약 신청이 제한됩니다.