건설업계 보유토지 2차 매입(매입확약) 공고

□ 매입 (매입확약) 규모 : 총 3조원 (매입 2조원, 매입확약 1조원)

□ 신청기간 : 2024.9.30.(월) 10:00 ～ 2024.11. 1.(금) 17:00

□ 신청자격

ㅇ 2024년 1월 3일(이하 “기준일”이라 함) 이전에「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」제4조에 따라 등록한 부동산개발업자,「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자(또는 대지조성사업자),「부동산투자회사법」제2조 제1호에 따른 부동산투자회사 또는「조세특례제한법」제104조의 31에 따른 프로젝트 금융투자회사(이하 “민간사업자”라 함). 단, 기준일 이전에 취득한 민간사업자 자격을 일시적으로 상실한 경우 매입 (매입확약) 신청접수 전까지 자격을 회복하면 신청 가능

▪「공공주택특별법」제4조 제1항 각 호에 열거된 자와「공공기관의 운영에 관한 법률」제4조에 따른 공공기관(이를 합하여 이하 “공공시행자”라 함) 및 공공시행자가 총지분의 전부 또는 일부를 출자하여 설립한 법인은 민간사업자로 보지 아니함.

▪토지 소유자가 민간사업자에 해당하지 않더라도 소유자의 금융기관 대출에 대하여 민간사업자인 시공자가 지급보증(토지 소유자의 금융기관 부채에 대하여 시공자가 실질적인 지급의무를 부담하는 경우로서 채무인수 기타 우리 공사가 인정하는 약정의 유형을 포괄함)한 경우 소유자가 민간사업자일 것 이외의 모든 요건을 충족하는 토지의 소유자는 신청 가능함.[신청접수 시 금융기관이 발급한 시공자 지급보증 확인서(소정양식, 대출약정서 및 지급보증약정서 첨부), 계약체결시 시공자 소유권이전 등 협조 확약서(소정양식)을 제출하여야 함].

※ 토지 소유자가 공공시행자 또는 공공시행자가 총지분의 전부 또는 일부를 출자하여 설립한 법인인 경우는 민간사업자인 시공자가 지급보증 하더라도 신청할 수 없음.

□ 매입 (매입확약) 대상 토지

▪소유권 취득은 토지에 대한 소유권 이전등기 접수일을 기준으로 함. 다만, 공공시행자가 개발하는 사업지구(이하 “공영개발지구”라 함) 내의 분양용지로서 기준일 이전에 민간사업자가 분양대금을 완납하였으나, 조성공사가 진행 중이거나 지적 미정리 등의 사유로 소유권이전등기가 경료되지 않은 토지는 소유권을 취득한 것으로 간주함. [민간사업자는 신청접수 시 토지공급 등 확인원(소정양식) 및 순차등기 협조각서(소정양식)를 제출하고 계약체결 시 해당 토지의 취득세 완납 증빙서류, 순차등기 이행각서(소정양식, 공증) 및 권리제한사항 확인원(소정양식)를 제출하여야 함]

ㅇ 민간사업자가 기준일 이전에 소유권을 취득한 일단의 토지로서 그 면적이 3,300㎡ 이상인 토지

▪기준일 이전에 소유권을 취득한 민간사업자가 신청접수 당시「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조 제7항에 따라 금융위원회의 인가를 받거나 금융위원회에 등록하여 신탁업을 영위하는 신탁업자에게 소유권을 위탁(신탁등기)한 경우, 매매계약 체결 전까지 수탁자의 토지매각 동의 및 신탁등기 말소를 조건으로 신청 가능

※ 일반적으로 동일 용도의 개발 또는 건축행위가 이루어질 수 있는 필지 단위로 신청 가능. 단, 소유자가 동일한 두 필지 이상의 연접한 토지가 용도상 불가분의 관계에 있고 용도지역 등이 동일하며, 도로ㆍ철도ㆍ하천 등에 의해 단절되지 않은 경우는 일단의 토지로 신청 가능. (토지개발사업지구내 분양용지는 2 이상의 필지(획지)를 일단의 토지로 신청할 수 없음)

□ 매입 (매입확약) 제외 토지 [ 매입(매입확약) 신청 유의서 제5조, 제6조 등 참조]

ㅇ 관계 법령이나 토지 현황, 입지 여건 등에 따라 취득․이용․처분이 제한되는 토지, 기타 일반 매각이나 개발이 어려운 토지 등

ㅇ 건축법, 주택법 등 관계 법령에 따라 공사에 착수한 토지

ㅇ 회생 또는 파산절차가 진행 중인 민간사업자의 보유 토지

※ 제외 토지 상세 내역을「매입(매입확약) 신청 유의서」를 통해 반드시 확인하고 신청하시기 바람.

□ 기타 매입 (매입확약) 조건 [ 매입(매입확약) 신청 유의서 제6조 등 참조]

ㅇ 토지에 대한 압류 및 저당권ㆍ지상권ㆍ임차권ㆍ유치권 기타 소유권 이외의 모든 권리는 계약체결 시까지 말소[단, 매매대금으로 상환될 예정인 금융기관부채의 담보 목적 권리(저당권 등을 말하며, 신탁등기 포함)는 계약체결 시까지 말소에 소요되는 서류 일체를 제출하고 소유권이전등기 시까지 말소]하고, 국세, 지방세 등을 완납하여야 함.

ㅇ 토지상 건축물 등 철거 및 거주자 등 퇴거는 신청접수 시 철거·퇴거 등 이행확약서(소정양식)를 제출하고 매매계약 체결일로부터 3개월 내 매도인이 이행하여야 하며, 매매대금은 철거 및 퇴거가 완료된 이후 지급함.

ㅇ 건축허가 등 인허가 절차가 진행 중이거나 이미 인허가를 받은 경우 매매계약 체결 전까지 해당 인허가 또는 인허가 신청을 철회(“취소” 또는 “취하”를 포함, 이하 철회 등이라 함)하여야 함.

※ 다만, 매도인이 향후 재매입우선권을 행사할 가능성이 있어 인허가의 철회 등을 유예하고자 하는 경우, 신청접수 시 인허가 철회 등 확약서(소정양식) 및 관련 인허가 서류 일체를 제출하고 추후 우리 공사의 인허가 철회 등 신청을 수인하는 조건으로 신청 가능

□ 금융기관 부채상환

ㅇ 매입(매입확약) 신청은 금융기관 부채상환을 위하여만 가능하며, 매매대금을 지급받을 금융기관별 부채잔액 합계액이 토지 매매대금 이상이어야 함 (시공자 지급보증의 경우는 시공자의 지급의무 부담금액이 토지 매매대금 이상이어야 함)

※ 매매대금 전액을 우리 공사가 채권을 발행하여 금융기관에 직접 지급하며, 신청인은 신청접수 시 금융기관별 금융거래확인서(부채증명, 금융기관 자체 양식)를, 계약체결 시 확인서를 발급한 금융기관의 채권인수 및 부채상환 확약서(소정양식)와 금융기관별 지급금액을 기재한 부채상환 계획서(소정양식)를 제출하여야 함

▪다만, 매매대금으로 신청인의 모든 금융기관 부채를 전액 상환한 후에도 남는 매매대금 잔액이 있는 경우, 신청인은「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 위배되지 않는 범위 내에서 먼저 자신의 금융기관 부채를 상환하고 연결회사(연결감사보고서상 지배․종속관계에 있는 회사로서 일정 요건을 갖추어야 함)의 금융기관 부채를 상환하는 조건으로 신청접수 시 연결회사 부채상환 의향서(소정 양식) 및 관련 서류를 제출하고, 계약체결 시 연결회사 금융기관의 채권인수 및 부채상환 확약서(소정양식), 부채상환 이행각서(소정양식)을 제출해야 함.

[매입(매입확약)신청 유의서 제7조 제3항, 제4항 등 참조 ]

※ 금융기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말함

1.「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 시행령」 제2조 제6항 제7호 각 목 및 제21조 제2항 각 호의 금융기관

2.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」제97조 제1항 각 호의 금융기관 등

3.「부동산투자회사법 시행령」 제12조의3 제2호 내지 제25호에 열거된 자 (다만, 제25호 후단의 부동산투자회사는 제외)

4. 기타 법령에 따라 설립된 공제회, 공제조합

[ 공동 소유자의 신청 조건 ] - 매입(매입확약) 신청유의서 제7조 제5항 참조

ㅇ 2인 이상이 공동으로 토지를 소유하는 경우, 공동 소유자 전원이 기준일 이전에 신청자격 및 소유권(지분) 취득 요건을 충족한 경우에 한하여 공유자 중 1인을 대표자로 선정하여 신청 가능

※ 단, 공유에 한하며 합유 및 총유의 경우는 신청할 수 없음

ㅇ 이 경우, 공유자별 금융기관 부채 잔액이 소유 지분별 매매대금 이상이어야 하며, 공유자 중 일부가 금융기관 부채잔액이 부족한 경우는 신청할 수 없음

□ 매입가격

ㅇ 토지의 매입가격은 신청시 제출한 매각희망가격비율에 아래에 정한 기준가격을 곱하여 산정함(만원 미만은 절사)

ㅇ 기준가격

▪공영개발지구내 분양용지로서 공고일(2024년 9월 30일) 현재 준공 전인 모든 토지와 준공 후의 공동주택용지 : 공공시행자가 공급한 가격(할부이자 제외). 다만, 입찰방식으로 공급하는 토지는 공공시행자의 공급예정가격(할부이자 및 채권입찰금액 제외)

▪준공 : 공공시행자의 소유권보존등기를 기준으로 함

▪지구단위계획 또는 공급공고문의 용적률 등에 따라 기재된 토지의 주거부문 허용 비율이 50%를 초과하는 복합용지 등은 공동주택용지로 간주함. 다만, 주거부문 허용 비율의 상한이 정해진 경우에도 기재된 비율의 수치가 50%를 초과하면 공동주택용지로 간주함. [ 매입(매입확약)신청 유의서 제9조 제1항 제2호 참조 ]

▪그 밖의 토지 : 공고일 이전 가장 최근에 공시된 개별공시지가(’24년 개별공시지가)를 적용하여 산정한 가격. 단, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감정가격을 기준으로 하며, 감정가격은 우리 공사가 선정한 2개 감정평가법인의 감정평가금액을 산술평균한 가격으로 함.

1. ’24년 개별공시지가가 없는 경우

2. ’24년 개별공시지가 산정을 위한 토지조사 시 용도지역, 용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인을 잘못 조사하거나 토지가격비준표 적용에 착오․오류가 있어 개별공시지가가 부당하게 과다 산정된 것으로 인정되는 경우

ㅇ 매각희망가격비율

▪신청인이 입찰서에 기준가격의 90% 이하에서 백분율로 표시(소수점 이하 둘째 자리까지 기재)하여 제출한 비율

□ 신청방법

ㅇ 매입 / 매입확약의 선택

▪신청인은 매각을 희망하는 일단의 토지별로 매입 또는 매입확약 중에서 선택하여 신청하여야 함

( 매입 ) 대상토지로 확정되면 우리 공사와 매매계약을 체결. 우리 공사는 채권을 발행하여 매매대금을 금융기관에 직접 지급(부채 상환)하고, 토지소유권을 확보 (매도인은 계약일로부터 2년간 해당 토지를 재매입할 수 있는 권리 보유)

( 매입확약 ) 대상토지로 확정되면 우리 공사와 매입확약을 체결. 신청인은 확약일로부터 1년 이후 2년간 행사 가능한 매수청구권을 보유하며, 매수청구권 행사시 사전에 약정된 가격으로 우리 공사가 매입함.

ㅇ 신청서류 제출

▪우리 공사 전자조달시스템(https://ebid.lh.or.kr)으로 소정양식의 입찰서(일단의 토지별 매각희망가격비율을 기재한 서면으로 신청인별 1건 작성), 신청서(일단의 토지별로 각각 작성) 및 기타 제반 서류 일체를 제출 (우편, 방문 기타 전자조달시스템을 통하지 아니하고 제출한 신청은 무효로 함)

( 입찰서 ) 전자조달시스템(https://ebid.lh.or.kr)의 입찰서 작성 화면에서 일단의 토지별 매각희망가격비율과 기타 기재가 필요한 항목을 작성하여 제출

( 신청서 ) 전자조달시스템(https://ebid.lh.or.kr)의 안내에 따라 일단의 토지별로 각각 신청서를 작성·제출. 신청서는 공고문에 첨부된 토지 유형별 신청서(엑셀파일) 양식을 다운로드하여 일단의 토지별로 작성한 다음, 인감날인된 스캔 파일(.pdf)과 엑셀파일(.xlsx) 2개 형식으로 모두 제출

( 기타서류 ) 일단의 토지별로 공고문 및 매입(매입확약) 신청 유의서에 기재된 서류(금융기관 금융거래확인서 등) 일체를 PDF 파일형식으로 제출

※ 상기 일단의 토지별 신청서 및 기타서류는 전자조달시스템

(https://ebid.lh.or.kr)에 1개의 파일(.zip 확장자 형식)로 압축하여 첨부

▪입찰서 제출 이후 입찰서 및 그 외 신청서류의 중요 부분의 오기 등을 이유로 신청을 취소하고자 하는 경우에는 취소를 원하는 일단의 토지를 기재하여 우리 공사에 서면으로 취소의 의사표시를 하여야 함 [ 이 경우 해당 토지는 매입(매입확약) 대상결정 절차에서 제외되며, 동일 토지에 대하여 차후 매입(매입확약) 신청이 제한됨 ]

ㅇ 신청서류 목록 [ 공고일(2024년 9월30일) 이후 발행분에 한함 ]

▪붙임 ‘신청시 제출서류 목록’ 참고

▪신청서류 중 매입(매입확약) 신청서 기타 소정양식의 서류는 우리 공사의 전자조달시스템(https://ebid.lh.or.kr)에 게시된 양식을 다운로드하여 작성

□ 매입 (매입확약) 대상토지 결정방법

ㅇ 우리 공사가 현장조사 등을 거쳐 매입적격 토지를 결정한 다음, 매입적격 토지에 대하여 매각희망가격비율을 개찰하고, 매입과 매입확약 신청 건을 구분하여 토지의 누적 매매가격이 각 2조원, 1조원에 도달할 때까지 아래 순서로 매입(매입확약) 대상토지를 결정함

① 기준가격 대비 매각희망가격비율이 낮은 토지

② 매각희망가격비율이 동일한 경우 매입가격이 낮은 토지

③ 매입가격이 동일한 경우는 면적이 큰 토지

ㅇ 매입 또는 매입확약 예정 규모(각 2조원, 1조원)에 걸치는 토지의 경우 예정규모 초과에도 불구하고 매입(매입확약) 대상으로 결정함

▪매각희망가격비율 개찰 이후, 우리 공사는 신청인이 제출한 금융기관 금융거래확인서(부채증명)상의 부채 잔액 합계액과 매입가격을 비교하여 매입가격이 부채 잔액 합계액을 초과하는 경우는 매입(매입확약) 대상토지에서 제외함.

□ 계약체결 및 대금지급

ㅇ 우리 공사는 확정된 매입(매입확약) 대상토지를 매매계약(매입확약) 기간을 지정하여 신청인에게 개별통보하며, 신청인은 지정된 기간내에 매매계약(매입확약)을 체결하여야 함

ㅇ 일단의 토지 중 일부에 대하여만 매매계약(매입확약) 체결은 불가함

ㅇ 매입가격은 신청시 제출한 매각희망가격비율에 토지별 기준가격을 곱하여 산정함(만원 미만은 절사)

ㅇ 매매대금은 매매계약 체결시 신청인이 제출하는 부채상환계획서에 따라 우리 공사가 전액을 채권으로 금융기관에 직접 지급함 [단, 채권최소 액면단위(100만원) 미만 금액과 채권의 선이자는 현금으로 지급]

▪채권발행조건 : 원금은 5년 만기 후 일시 상환, 이자는 매년 1회 후급, 발행이율은 발행월 전월 평균 5년만기 국고채 수익률로 함

ㅇ 매매대금은 전액을 금융기관 부채상환용으로만 사용할 수 있음

▪매매대금은 대상 토지에 설정되어 있는 제3자의 권리가 모두 말소되고 소유권이전이 완료된 후 지급함. 다만, 토지상에 건축물 또는 점유자가 있는 경우는 건축물 철거 및 점유자 퇴거가 완료된 이후 지급함.

□ 매입확약 체결 및 매수청구권

ㅇ 매입확약 신청인은 우리 공사가 지정하여 통보한 매입확약 체결기간내에 본 공고문과 매입(매입확약) 신청 유의서에서 정한 매입조건의 이행을 확약하는 서류를 제출하고 매입확약을 체결하여야 함

ㅇ 매수청구권은 확약 체결일로부터 1년 이후 2년간 서면으로 행사할 수 있으며, 매입가격은 신청 시 제출한 매각희망가격비율에 토지별 기준가격을 곱하여 산정한 금액(만원 미만은 절사)으로 함

ㅇ 토지 소유자의 변경, 회생·파산절차 진행, 토지의 공법상 제한사항 변경 또는 분할·합병·면적 감소 등 지적공부의 변경, 인근 혐오·위험시설 등 설치에 따른 토지효용 감소, 건축공사 착수 등의 경우 매수청구권은 실효됨 [ 매입(매입확약) 신청 유의서 제16조 제4항 참조 ]

□ 재매입우선권

ㅇ 매도인은 계약체결일로부터 2년 동안 우리 공사에 매도한 토지의 재매입을 청구할 수 있으며, 이 경우 재매입 가격은 당초 매입가격에 우리 공사가 토지의 취득·보유·관리를 위해 부담한 비용 및 채권 이자비용 등을 합산한 금액으로 함

ㅇ 재매입우선권 행사기간 내에 재매입우선권을 행사하지 아니하는 경우, 재매입 계약기간 내에 재매입계약을 체결하지 아니하는 경우, 매도인이 우리 공사에 재매입우선권을 포기하는 의사를 표시한 경우 등은 재매입우선권이 실효됨 [ 매입(매입확약) 신청 유의서 제18조 제4항 참조 ]

※ 매입확약에 따른 매수청구권 행사로 매매계약이 체결된 경우 재매입우선권을 부여하지 않음

□ 토지조사, 개찰, 대상토지 결정 통보 및 계약체결 등 일정(안)

ㅇ 토지 현황조사 및 매입 적격심사 : 2024.11.4. ∼ 11.22.

ㅇ 매각희망가격비율 개찰 : 2024.11.25.

ㅇ 매입(매입확약) 대상토지 결정 통보 : 2024.11.26. ∼ 2024.11.29.

ㅇ 매매계약(매입확약) 체결 : 2024.12월

▪상기 일정은 토지 현황조사 등 진행 과정에서 변경될 수 있으며, 일정계획이 변경될 경우 공사 홈페이지 및 전자조달시스템을 통해 공지함.

□ 전자입찰 유의사항

ㅇ 전자입찰에 참가하고자 하는 자는 신청접수 마감 전일까지 반드시 국가종합전자조달시스템 입찰참가자격 등록규정에 의하여 국가종합전자조달시스템(https://www.g2b.go.kr)에 경쟁입찰참가자격 등록을 필한 후 이용약관에서 정하는 바에 따라 지정 공인인증기관의 인증서를 교부받아 우리 공사의 전자조달시스템(https://ebid.lh.or.kr)에 이용자등록을 하는 등 전자입찰 참가에 필요한 준비절차를 완료하여야 함.

ㅇ 국가종합전자조달시스템의 이용자 등록정보의 전송시차 및 시스템장애 등으로 공사의 전자조달시스템(https://ebid.lh.or.kr)의 이용자 등록정보와 국가종합전자조달시스템의 이용자 등록정보가 상이한 경우 국가종합전자조달시스템의 이용자 등록정보를 기준으로 판단함.

□ 기타사항

ㅇ 신청인은 신청접수 전 반드시 본 ‘공고문’, ‘매입(매입확약) 신청 유의서’ 및 ‘건설업계 보유토지 매입(매입확약) 신청 전자입찰특별유의서’의 내용을 숙지하셔야 하며 기타 문의사항은 ☎031-738-4365, 4366으로 상담하시기 바람.

2024년 9월 30일

한국토지주택공사

본 토지 매입(매입확약) 공고는 정부가 발표한 「2024년 경제정책방향」(’24.1.4.), 「주택공급 확대 및 건설경기 보완방안」(’24.1.10.) 및 「건설경기 회복 지원방안」(’24.3.28.)에 따라 한국토지주택공사가 건설기업의 보유 토지를 매입(매입확약)함으로써 건설기업의 부채상환 및 채무조정을 지원하기 위함임.