과업지시서

한국토지주택공사(이하 “발주기관”이라 함)가 시행하는 전세임대 신규･재계약에 따른 부동산 권리분석, 전세․임대차 계약체결, 임대차 신고 및 확정일자 검인, 해지 의사 및 반환 확인 업무, 대항력조사, 민원 및 법률상담 업무, 전세권 등 설정 및 말소 등기 등의 업무 일체의 사항을 법무법인 또는 변호사(이하 “ 계약상대자”라 함)가 수임 받아 다음 업무를 성실히 수행하여야 한다.

1. 본 업무의 수행기간은 본 건 계약서에 의한다.

2. 본 업무는 “발주기관”의 과업지시에 의거 행하되, 업무 완료 후 대금지불은 검수를 필한 후 이를 월단위로 지불한다.

3. “계약상대자”는 업무가 종료된 후에라도 누락분이나 오류가 발견되면 “발주기관”의 보정 요청에 응해야 한다.

4. 정당한 이유 없이 “계약상대자”가 계약조건 및 지시사항 등을 성실히 이행하지 않을 경우에는 계약을 해지할 수 있다.

5. 과업의 범위는 전세임대 전 유형의 신규･재계약(입주자 임대차계약 포함) 업무 일체의 사항으로, “계약상대자” 는 전세임대 신규･재계약 체결 업무 등을 수행함에 있어 수임자의 업무를 성실히 수행하여야 하며 “발주기관” 의 승인을 득한 경우를 제외하고는 권리분석 신청서 접수 후 2영업일 이내 권리분석 결과를 중개인, 임대인, 입주자에게 통보하여야 한다.

6. 특히, 권리분석 결과 지원이 불가능한 주택의 경우에 대한 설명은 최대한 자세히 해주어야 한다.

7. 계약스케줄 조정은 중개인, 입주자, 임대인 간 편의를 도모하여야 하며, 전세계약(입주자임대차계약 포함) 체결시 계약서 내용을 입주자 및 임대인에게 충분히 설명(상담)해 주어야 한다.

8. 전세임대 신청서 접수 후 7영업일 이내에 전세재계약(입주자 임대차계약 포함) 체결을 완료하고 임대차 신고 및 확정일자를 검인받아 전세계약서(입주자 임대차계약서 포함), 임대차 신고필증 및 계약관련 서류를 “발주기관”에 반드시 3영업일 이내 송부하여야 한다.

9. 계약업무와 관련한 민원이 발생하지 않도록 하여야 하며, 계약서 및 관련서류 제출시 점검사항 체크리스트를 준수하고 미준수시 감점 적용에 동의한다.

10. 단기간 내 공급이라는 사안의 시급성을 감안하여 하루 10건 이상의 계약이나 주말(공휴일) 계약이 생길 수 있으며 이에 응해야 한다.

- 계약상대자는 주말(공휴일) 계약 발생시 이에 적극 응해야 하며, 주말(공휴일) 계약기피 사실이 확인될 경우, 심각한 계약위반 행위로 간주하여 계약해지·해제가 가능하다.

11. 세부 대행업무의 내용은 다음과 같다.

가. 권리분석

- 입주예정자(세입자)의 물색주택 권리분석 신청서 접수

- 물색주택 권리분석 실시 및 결과 통보

- 권리분석 관련한 상담 및 안내

나. 계약체결

- 입주자 퇴거확약서 징구 및 퇴거일·기지원금액 확인

- 중개인, 임대인, 입주자 간 계약스케줄 조정, 계약 관련 서류 안내

- 계약체결 장소 출장 및 계약체결

- 계약체결 관련한 상담 및 안내

다. 임대차 신고 및 확정일자 검인

- 임대차 신고, 신고필증 수령 및 임대차계약서 확정일자 검인

라. 대항력 조사

- 지원대상자 전입신고 확인

- 지원대상자 입주 여부 조사

- 계약체결 주택과 입주 주택의 일치여부 확인

마. 해지 의사 및 반환 확인 업무

- 계약해지 의사 확인 및 보증금 반환확약서 징구

- 전세보증금 반환 및 반환확약주택의 명도 확인

- 미반환 보증금 회수를 위한 임차권 등기 업무(설정 및 말소, 기각시 후속조치 등)

바. 민원 및 법률상담 업무

- 신규계약 및 재계약(갱신, 이전, 임대조건 변경), 계약해지 시 발생하는 민원 상담 및 분쟁 조정

- 장기 미납세대 납부독려 및 안내

12. “계약상대자”는 아래 내용을 포함하여 권리분석을 철저히 시행하여야 하고 권리분석시 확인사항은 다음과 같다.

- 지원대상자 본인여부 및 자격확인(배우자 및 세대원 포함)

- 주택도시기금 및 LH지원주택 중복 확인, LH 임대료 체납현황, 소송내역, 도배장판·화재경보기 지원여부 확인

- 지하세대 여부 및 침수방지시설 설치 유무 확인

- 대상주택의 가격, 면적 등 현황 확인

- 대상주택의 기존입주자 LH지원여부 확인 및 대체동의서 징구

- 단독, 다가구주택의 경우 선순위 임차내역 기재여부 및 사실여부 확인

- 신청 물건상 압류 및 기타 저당권 등 설정여부 확인, 입주자 퇴거확약서 징구 및 퇴거일, 기지원금액 확인

- 계약서 특약사항에 기입할 내용을 사전확인 및 권리분석 검토서에 기재

- 신청서류 누락여부 확인 및 보완 요청

- 승인여부의 통보 및 안내

- 기타 권리분석 관련 문의사항 응대

- 권리분석 완료 후 검토서 및 부속서류 “발주기관”에 제출

- 이주재계약, 만료전이주시 권리분석완료 후, 기존임차주택의 보증금 반환 확약서류 징구

- 권리분석 검토서 작성요령 준수

13. 전세임대주택 지원이 불가한 임차목적물(계약제외 대상 주택)은 다음과 같다.

- 등기부등본상에 압류․가압류․가등기 및 소유권행사에 제한이 되는 가처분․예고등기 등이 있는 주택

- 토지와 건물의 소유자가 다른 주택. 다만, 토지와 건물 소유자 모두(공유인 경우 공유자 전원)와 주계약을 체결하는 경우, 건물사용자가 토지사용에 대한 권리(지상권)를 확보한 경우, 또는 토지지분을 일부 소유하고 있는 건물의 소유주와 주계약을 체결하는 경우 및 택지개발지구 내 대지권 미등기 주택은 제외

- 임차주택이 미등기 건물인 경우

- 주택에 대한 부채(채권최고액, 임차보증금 등 합계) 비율이 90% 이상인 경우

- 발주기관의 전세임대주택 신용보험 운용사인 서울보증보험(주)의 전세임대주택신용보험 또는 전세금보장신용보험의 보험사고자로서 서울보증보험(주)에 대한 상기 보험사고 관련 채무를 완제하지 아니한 임대인 소유의 주택

- 전세임대주택 신용보험 운용에 관한 협약서상 위배되는 주택

- 기타 발주기관이 별도로 지정하는 주택

14. “계약상대자”는 계약체결시 아래 사항을 철저히 이행하여야 한다.

- 계약일 상호 협의․조정

- 이주재계약, 만료전 이주시 기존 임차주택의 보증금반환 확약서류 본인(임대인, 입주자) 작성여부 확인

- 계약 당사자 자격 및 입회여부 확인, 계약서류 누락여부 확인

- 권리분석 내용(임차내역, 계약특약사항, 사고임대인 여부 등) 확인

- 계약시 계약 물건상 압류․가압류․가등기 및 소유권행사에 제한이 되는 가처분․예고등기 및 기타 저당권 설정여부 확인

- 도배․장판․화재경보기 보수(설치)신청서 징구(도배․장판 시공 및 화재경보기 설치 필요시)

- 반환확약서에 따른 이행 여부(주택명도 및 전세보증금 반환) 확인

- 계약 후 즉시 임대차 신고 및 확정일자 검인, 확인 및 신고필증 발급 등

- 대항력 확보를 위한 이주유형별(신규, 재계약 또는 만료전 이주) 전입신고 안내

- 계약체결 후 계약서, 임대차 신고필증 및 구비서류(원본 및 PDF스캔본)를 3영업일 이내에 “발주기관”에 송부

- 계약 후 잔금지급 직전(당일 9:30 이전) 권리관계 변동사항 확인 및 그 결과를 “발주기관”에 통보

15. “계약상대자”는 대항력 조사 업무에 있어 아래 사항을 철저히 이행하여야 한다.(대항력 등은 주택임대차보호법 제3조에 의거한 대항력 인정 참고)

- 지원대상자의 전입신고 확인 및 독려(재계약의 경우 보증금 반환 확인 후 전입신고)

- 지원대상자가 계약한 주택 입주 확인(7일 이내 조사)

- 계약체결한 주택의 계약사항과 실입주 주택의 일치여부 확인

- 기타 계약사실과 관련하여 발주기관이 요청하는 사항

16. “계약상대자”는 재계약 ․ 해지 관련 업무에 있어 아래 사항을 철저히 이행하여야 한다.

- 전세임대 신규계약 및 재계약(갱신․이전․임대조건 변경 등), 계약해지 관련 업무

- 재계약시 “발주기관”이 기 지원한 반환 확약 주택의 명도 및 대여금 반환 확인과 관련 민원의 법률상담 및 분쟁조정

- 미반환 보증금 회수를 위한 임차권 등기 및 제반 업무

- 장기 미납세대 납부독려 및 법률상담

17. “계약상대자”는 등기업무를 수행함에 있어 아래 사항을 철저히 이행하여야 한다.

- 위촉받은 사건의 전세권설정등기에 관한 서류접수시 전세권설정 서류 제출자가 당해 부동산의 진정한 권리자인지 여부

- 위촉받은 사건의 등기신청 이전에 소유권 이외의 권리 유․무 조사 확인

- 위촉사건의 검인 및 등기필 후 등기부등본 1통 제출

- 위촉받은 사건의 처리기한은 건물소유자에게 잔금을 지불한 후 즉시 전세권설정 등기를 등기소에 접수하여야 하고, 경료된 등기필증과 등기부등본을 “발주기관”에 송부

18. “계약상대자”는 “발주기관”이 제공하는 권리분석 및 계약관리 전산시스템을 활용하여 업무를 처리하여야 한다.

19. 기타 업무수행과 관련하여 지시된 사항을 정당한 이유없이 성실히 이행하지 아니하였을 때에는 “발주기관”이 계약을 해지할 수 있다.

20. 계약상대자는 「수탁자 공모 제안서 - 3. 본 계약관련 업무수행 투입 인력운영 계획」에 의거 겸무인력과 전담인력 기준인원 이상을 유지해야 하며, 과업개시 전 담당 인력명단을 제출하고, 발주기관의 승인을 받아야 한다.

- 계약상대자는 전화상담 전담 인력을 별도로 배치하여 업무가 원활히 진행되도록 하여야 한다.

- 발주기관은 계약관련 업무수행 투입인력 수준이 본 계약을 이행하기 부족하다고 판단 시, 교체를 요구할 수 있으며, 계약상대자는 이에 응해야 한다.

- 발주기관의 승인을 받은 인력의 업무능력이 현저히 떨어지거나, 내·외부민원을 유발할 경우, 발주기관은 계약상대자에게 투입인력의 교체를 요구할 수 있으며, 계약상대자는 이에 응해야 한다.

- 계약상대자는 발주기관의 동의 없이 투입인력의 변경 및 감축이 불가하다.

- 전담인력은 본 계약을 위한 인력을 의미하며 계약상대자의 다른 과업 수행과의 병행이 불가하며, 발주기관이 필요시 일정기간 동안 발주기관이 지정하는 장소에서 근무가 가능해야 한다.

- 계약상대자는 권리분석, 계약, 해지업무 전담인력을 각각 배치하여야 한다.

21. 계약상대자는 본 과업을 수행함에 있어 알게 된 사실이나 결과 등 일체를 외부로 유출하여서는 아니 된다.

- 전세임대 계약과 관련하여 알게 된 계약자의 주소, 연락처 등 개인 신상에 관한 모든 자료는 타인에게 임의 유출할 수 없다.

- 계약상대자 및 계약상대자가 고용한 직원이 과업수행 중 또는 과업종료 후에도 이 과업을 통해 지득한 일체의 정보를 임의로 사용 또는 유출함으로써 공사에 손해를 끼친 경우에는 계약자가 이에 대한 모든 손해배상책임을 져야 한다.

- 계약자는 정부 및 공사의 보안업무규정과 관련지침을 준수하여야 한다.

- 계약상대자는 발주기관의 요청에 따라 매년 개인정보보호 교육을 실시하고 그 결과를 제출하여야 한다.

22. 본 과업의 내용은 관련법령 및 지침, 정책 등에 따라 추가․변경될 수 있으며, 계약상대자는 저소득계층 주거안정을 위한 전세임대주택의 원활한 공급을 위하여 계약기간 종료 시에도 업무 인수인계에 협조하여야 한다.