「공공임대리츠 자금조달구조 변경을 위한 용역」

과 업 내 용 서

2021. 11

㈜NHF제1~3호공공임대위탁관리부동산투자회사

(자산관리회사: LH 부동산금융사업관리단)

- 차  례 -

Ⅰ. 과업개요	1

Ⅱ. 과업내용	3

Ⅲ. 일반사항	4

Ⅳ. 보안사항	6

Ⅴ. 보고 등	7

Ⅵ. 과업 성과품	8

* 보안각서 등

Ⅰ. 과업개요

1. 과업명 : 공공임대리츠 자금조달구조 변경을 위한 용역

2. 과업배경 및 목적

◆ LH, 주택도시기금은 ㈜NHF제1~16호공공임대위탁관리부동산투자회사 (이하 ‘공공임대리츠’)를 출자․설립하여 10년공공임대주택 건설 및 임대 의무기간 10년간 임대운영후 분양전환하는 사업 진행

10년공공임대주택은 공공주택특별법에 따라 임대의무기간 1/2경과시 임차인과 임대인간 합의를 통해 조기 분양전환이 가능

NHF제1호~제3호의 조기 분양전환 가능시기가 도래함에 따라 조기 분양전환을 위하여 자금조달 구조를 변경하고자 함

□ (대출약정 위반 해소) 리츠는 임대주택 건설을 위하여 대주간 합의를 통해서 선순위 민간대출(ABS유동화) 및 후순위 주택도시기금대출  구조로 자금조달하였음. (민간대출은 만기14년이며, 기한전 상환불가 조건)

조기 분양전환시 기금대출 상환/대환의무가 발생하여 후순위대출이 선상환됨에 따라 대주간 합의를 위반하게 되어 대주간 합의서와   개별 대출약관간 상충사항 해소를 위해 민간대출 상환방안 강구 필요

□ (리츠 재무구조 개선) 금융기관 단순예치중인 여유자금 및 조기 분양전환 시행시 수입금을 활용한 사업비(금융비용) 절감방안을 강구

3. 과업목표 및 과업기간

□ 과업목표

ㅇ NHF제1호, NHF제2호 : (1) 또는 (2)달성

(1) 사모ABS보유자 전원과 ABS재매입을 위한 협약서 날인

(2) 일부 사모ABS재매입협의 결렬시 사모ABS관련 인허가변경 완료

ㅇ (NHF제3호) (1) 또는 (2) 달성

(1) 사모ABS보유자 전원과 ABS재매입을 위한 협약체결 및 공모ABS 인허가 변경 완료

(2) 일부 사모ABS재매입협의 결렬시 사모ABS관련 인허가변경 완료 및 공모ABS인허가변경완료

□ 과업기간 : 계약체결일로부터 40일

ㅇ (연장조건) 사모ABS에 대한 자산유동화계획변경 등 인허가절차 진행을 위하여 필요한 경우 상호간 합의하여 과업기간을 연장가능

4. 과업에 따른 수수료

□ 용역예정금액 : 금2,000,000,000원 (부가가치세 포함)

ㅇ 용역예정금액은 3개사가 지급하는 수수료예산 상한액임.

구분	NHF제1호	NHF제2호	NHF제3호
분담비율	26/50	5/50	19/50
지급상한액	1,040백만원	200백만원	760백만원

ㅇ 실 지급금액은 수급기관 제시금액이며, 기본수수료(20%이하)․일반 수수료(20%~50%)․성과보수 (30%이상)로 구분하여 지급

ㅇ 과업목표 달성에도 불구하고 실제 매매가 성사되지 않거나 ABS로 인해 조기 분양전환 시행에 문제가 발생할 경우 성과보수 반환의무 있음

ㅇ 동 용역은 3개사가 공동발주하지만 과업성과에 대한 평가는 리츠별로 이뤄지며, 수수료도 과업성과에 따라서 리츠별 지급

5. 입찰방식 : 제한경쟁입찰

□ 신청자격 : 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의한 투자매매업 또는 투자중개업을 영위하는 법인

ㅇ 과업내용상 2개 이상 법인이 공동수급자를 구성하여 제안서 제출가능

□ 단독입찰의 경우, 평가점수가 75점이상이어야 우선협상대상자 선정 자격이 주어짐.

Ⅱ. 과업내용

1. ABS재매입협약서 작성 및 체결협의 (매매예약수준)

- (조기 분양전환시) 선순위 대출채권을 기초자산으로 하는 ABS보유자와 리츠간에 일정기한*내 ABS를 사전에 합의한 방식으로 산정한 가격*으로 매매하는 것을 약정

* 발주자와 사전조율된 조건으로 채권자와 협의하고, 주주총회를 거쳐 최종 결정

- (조기 분양전환 전) ABS보유자의 사정으로 조기분양전환으로 인한 ABS매매기한이 도래하기 전에 ABS를 매각할 경우 협약으로 사전에 정한 가격으로 리츠(또는 리츠가 지정하는 자)에게 우선매각협의  하도록 하고, 부동산투자회사에게 정해진 범위(여유자금 한도)내에서  매수에 응할 의무 부여

2. ABS매매중개 (실제 채권거래시점 이행)

- ABS보유자와 체결한 협약에 따라 ABS매매거래시 매도자와 리츠간에  매매거래 중개 및 지원

- 수급기관은 실제 매매시점에 채권매매 또는 중개에 따른 거래수수료를 청구하지 않으며, 리츠는 수급기관이 지정하는 곳에 계좌개설 후 당해 ABS입고

3. ABS관련 인허가처리를 위한 상환구조 설계 및 업무지원

- ABS의 존재여부와 관계없이 조기 분양전환 시행이 가능하도록 자산유동화계획변경 또는 이에 준하는 수준의 인허가변경을 위한 상환구조 설계

- 자산유동화계획변경 등 인허가변경과 관련한 금융감독원 등인허가기관 협의 지원

- 자산유동화계획변경 등 인허가변경과 관련한 ABS SPC업무수탁자와 자산관리회사에 대한 업무지원

4. 기타 과업수행에 필요한 부수용역 발주 및 지원업무

- 법률자문, 신용평가등급 신청, 신탁계약 및 기타 자문용역 등

Ⅲ. 일반사항

1. 본 과업내용서는『공공임대리츠 자금조달구조 변경을 위한 용역』을 원활히 수행하기 위해 필요한 사항을 규정하며, 이에 규정되지 아니한 사항은 부동산투자회사법등 관계법령, 정부규정, 한국토지주택공사의 관련규정에 의거 감독원과 협의하여 수행하여야 한다.

2. 상위계획, 법령 및 여건의 변동 등 정당한 사유가 발생하였을 경우에  과업내용은 변경될 수 있으며 변경된 내용에 따라 과업을 수행하여야 한다.

3. 과업내용의 변경 또는 과업내용서상의 불분명한 사항은 발주기관(자산관리회사:LH)과 수급기관 간에 협의하여 결정하되, 상호 이견이 있을 경우 발주기관(자산관리회사:LH)의 해석에 따르도록 하여야 한다.

4. 본 과업수행에 활용할 각종 통계 등 자료는 근거가 명확하고 객관적으로 인정되는 자료를 적용하여야 하며, 자료의 출처를 명확히 하여야 한다.

5. 수급기관은 계약후 즉시 과업에 착수하여야 한다. 과업착수 2주내에 아래 서류를 제출하여야 한다.

1) 수행인력 선임계

2) 책임수행자 이력서 (제안서 포함시 생략)

3) 분야별 수행자 이력서 (제안서 포함시 생략)

4) 보안각서 및 보안대책

9) 기타 발주자가 요구하는 사항

6. 착수보고는 없이 과업수행과정에서 나타나는 문제점과 과업내용 등에 대하여는 수시로 감독원과 협의하여야 한다.

7. 책임수행자는 과업수행기간 중 다음 사항을 포함한 주간보고를  매주 금요일을 기준으로 다음 월요일까지 감독원을 경유하여 서면으로 보고하여야 한다. (자유양식)

1) 과업추진내용 및 공정현황

2) 과업수행상 중요 문제점 및 대책

3) 다음주 과업수행계획

8. 본 과업은 책임수행자의 책임 하에 수행하여야 하며 용역의 효율적 수행과 분야별 전문성 확보를 위하여 수행인력은 관련분야에 학식과 경험이 풍부한 전문가로 구성하여야 한다.

9. 과업수행 중 책임연구원 및 참여연구진이 과업수행에 부적당하다고 판단될 경우 감독원은 교체를 요구할 수 있으며 수급인은 이에 응하여야 한다.

10. 감독원은 과업수행 중 중요한 사항의 결정을 위해 당해 전문가에게 자문을 받도록 수급인에게 요구할 수 있으며, 수급인은 효율적인 용역자문이 될 수 있도록 감독원이 요구하는 시기에 용역자문을 위한 자료를 제출하여야 한다.

11. 수급인의 귀책사유가 아닌 민원발생, 관계기관 협의지연, 여건변동 등으로 인하여 용역의 계속 추진이 불가하다고 판단될 경우 감독원은 용역중지 또는 일시중지를 명할 수 있다.

12. 수급기관은 본 과업내용서에 명시되지 않은 사항이라도 필요한 중요사항은 본 과업에 포함하여야 하며 과업기간 중 관련자료 작성(도서 포함), 관계 기관 협의, 회의참석, 자료보완, 설명 등의 임무를 수급자 책임 하에 수행 하여야 한다.

13. 발주자는 다음과 같은 경우에 설계변경을 요구할 수 있으며 수급인은 이에 따라야 한다.

1) 상위계획 또는 발주자의 계획변경으로 인하여 과업범위가 변경될 때

2) 관계기관과의 협의내용 반영을 위한 과업내용 변경 시

3) 수급인의 귀책사유가 아닌 용역의 중지 등에 따른 과업기간의 연장

14. 본 과업은 원칙적으로 하도급을 시행할 수 없으나, 필요한 경우 발주처의 승인을 받아 선정할 수 있다.

15. 다음과 같은 행위가 발생하였을 시에는 과업수행 상 특별한 사유가 없는 한 계약위반 행위로 간주하여 관계규정에 의거 조치할 수 있다.

1) 제반 지시사항을 기한 내 이행하지 않을 때

2) 계약기간 내 완료할 능력이 없거나 현저하게 공정이 미달될 때

3) 과업수행 중 성실하지 못하거나 부주의로 인한 과실이 인정될 때

4) 용역의 전부 또는 일부를 부당한 방법으로 하도급을 주었을 때

16. 본 과업보고서 등 성과품 작성 시 감독원과 협의하여야 한다.

17. 본 용역수행과 관련되는 경비중 과업내용④에 해당하는 비용중 ABS인허가과정에서 소요되는 비용은 리츠가 부담하고, 그 외 비용은   용역대가에 포함되어 있는 것으로 처리한다.

18. 본 용역의 발주처는 ㈜NHF제1～3호 3개 법인으로 약정 용역대가 청구는 해당법인의 대출채권을 기초자산으로 하는 ABS발행금액을 기준으로 법인별로 금액을 배분․청구하여야 한다.

Ⅳ. 보안사항

1. 수급인은 정부 또는 발주자 및 자산관리회사(LH)에게 필요한 보안관계법규 등에 저촉되는 일이 없도록 세심한 주의와 의무를 다하여야 하며, 이의 불이행으로 인한 모든 책임은 수급인이 져야 한다.

2. 수급인은 보안대책을 수립하여야 하며 용역 착수계와 함께 수급인 및 용역 참여자에 대한 보안각서를 제출하되 반드시 자필로 서명하여야 하며, 용역참여자가 교체될 시에도 제반 서류를 제출한다.

3. 용역 참여자가 교체될 시에는 인계․인수를 철저히 하고 감독원의 승인을 받아야 하며 과업수행에 차질이 없어야 한다.

4. 수급인은 필요시 착수 및 최종보고서 등 과업성과물을 감독원과 협의하여 내용의 중요도에 따라 대외비로 분류․관리하여야 하고 대외비로 분류되는 자료의 발간시는 감독원과 협의하여 정부가 인가한 발간업체에서 발간하여야 한다.

5. 수급인은 보안 관계법규에 의해 보안관리에 최선을 다하여야 하며 수급인의 과실이나 부주의로 인하여 발생한 손해에 대하여 민․형사상 책임을 져야 한다.

6. 수급인은 본 과업을 수행함으로써 산출된 자료 및 내용 등을 발주자 및 자산관리회사(LH)의 사전승인 없이 소유 또는 임의로 복사하거나 외부단체 및 개인에게 제공 또는 공개해서는 아니 된다.

7. 동 과업수행과 무관하게 진행되는 세미나, 워크숍, 논문 등의 활동에 본 과업내용이 사용․응용․인용되는 경우, 사전에 반드시 용역  감독관의 사전 승낙을 득하여야 한다.

8. 작업장에서 발생되는 원지․파지․잉여분 등 과업폐기물은 반드시 소각 또는 분쇄‧처리하여야 한다.

9. 매월별 용역참여진에게 책임수행자가 보안교육을 실시하고, 보안 일지에 기록하여야 한다.

10. 기타 용역수행과정의 보안사항 이행은 보안관계규정 및 한국토지주택  공사의 보안업무 실무편람 등을 따른다.

Ⅴ. 보고 등

1. 착수보고 : 계약체결일 기준 10일내에 착수보고를 하고 법률자문을 거친 협약서 초안을 제출하여야 한다.

2. 수시보고 : 수급기관은 필요시 과업수행내용 및 중요사항에 대하여 보고하여야 한다. (ABS인허가변경 관련사항은 발생시마다 상황공유)

3. 공정보고 : 수급기관은 기한내 업무수행 및 업무협의를 위하여 매주 월요일 주간보고를 매주 금요일을 기준으로 제출하여야 한다.

4. 최종보고 : 수급기관은 용역준공일까지 협약서날인본 제출 등 협의 결과 및 ABS인허가변경결과에 대해 체계적․구체적으로 기술하여 보고하여야 한다.

Ⅵ. 과업 성과품

1. ABS보유자가 제출한 사모ABS재매입협약서 날인본 2부, 자산유동화계획변경 등 ABS관련 인허가변경시 인허가변경내용 및 인허가변경이 완료되었음을 증빙할 수 있는 서류

2. 과업수행에 활용한 모든 기초자료 및 데이터, 기타감독원이 필요하다고 요구하는 자료 등을 용역성과품과 함께 제출한다.

보  안  각  서

(수급인용)

본인은   년   월  일 귀 회사와 계약 체결한 □공공임대리츠 자금조달구조 변경을 위한 용역□을 시행함에 있어 다음사항을 준수할 것을 자의 각서로 제출합니다.

1. 본인은 본 용역을 시행함에 있어 계약서 및 과업내용서상의 제반 보안사항을 철저히 이행할 것임은 물론 용역수행전에 용역 참여자에 대하여 보안교육을 실시하고 보안각서를 징구하여 용역시행부서에 제출할 것임

2. 본인은 물론 당 수행직원이 보안사항을 외부에 누설시켜 문제점을 야기 시켰을 경우에는 누설자가 보안관계 제법규에 의거 처벌받음은 물론 회사에 대한 용역업의 등록취소, 부정당업자의 입찰참가 자격제한 등 어떠한 제재조치를 취하여도 이의를 제기하지 않을 것임

2021 년    월    일

소속 :

직위 :

성명 :                       (인)

㈜NHF제1~3호 공공임대위탁관리부동산투자회사

(자산관리회사: 한국토지주택공사 사장 귀하)

보  안  각  서

(용역참여자용)

본인은   년   월  일 귀 회사와 계약 체결한 □공공임대리츠 자금조달구조 변경을 위한 용역□을 시행함에 있어 다음사항을 준수할 것을 자의 각서로 제출합니다.

1. 본인은 본 용역을 시행함에 있어 계약서 및 과업내용서상의 제반 보안사항을 철저히 이행할 것임

2. 보안사항을 외부에 누설시켜 문제점을 야기 시켰을 경우에는 보안관계 제 법규에 의거 처벌받음은 물론 어떠한 제재조치를 취하여도 이의를 제기하지 않을 것임

2021 년    월    일

소 속	직 위	성 명	서 명

㈜NHF제1~3호 공공임대위탁관리부동산투자회사

(자산관리회사: 한국토지주택공사 사장 귀하)