패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠

공모지침서

- 양주옥정 A-24BL, 구례군 귀농귀촌주택용지 -

2020. 11.

한국토지주택공사

						목 차

제1장 사업의 개요
	제1조	공모 및 지침의 목적		1
	제2조	용어의 정의		1
	제3조	사업시행 방식		1
	제4조	사업대상 토지		2
제2장 공모 개요
	제5조	공모대상		4
	제6조	신청자격		4
	제7조	추진일정		4
	제8조	설계방향		6
	제9조	신청서류 제출방법		6
	제10조	기타사항		6
제3장 제안서 평가
	제11조	평가개요		7
	제12조	평가제외		7
	제13조	평가위원회 구성 및 운영		7
	제14조	평가분야 및 배점기준		8
	제15조	고객제안 평가 기준		9
	제16조	리츠 주식 공모계획 평가 기준		10
	제17조	금융사 평가 기준		10
	제18조	건설사 평가 기준		11
	제19조	재무계획, 단지계획, 건축계획, 특화계획 및 사회적 가치 제고 평가기준		13

제4장 우선협상대상자 선정 등
	제20조			우선협상대상자 선정 및 보상		16
	제21조			우선협상대상자 선정 취소		16
	제22조			우선협상의 절차		17
	제23조			매입확약		17
	제24조			매입확약가의 산정		17
	제25조			귀농귀촌주택 임대 및 분양전환 조건		18
	제26조			기타 유의사항		19
붙임		1.	사업대상지 및 관련계획			20
		2.	제안서 작성지침			33
		3.	감점기준			48
		4.	각종양식			50
별첨		1.	토지매매계약체결에 관한 합의서
		2.	사업협약서

제1장		사업 개요 `

제1조(공모 및 지침의 목적)

① 본 공모는 LH가 사업대상토지(공동주택용지, 귀농귀촌주택용지)에 주택개발리츠 사업을 시행할 사업신청자를 사업주간사(우선협상대상자)로 선정하는 것을 목적으로 한다.

② 본 지침은 공모의 운영, 제안서 평가 및 심사방법, 우선협상대상자 선정, 매입확약가 산정 등의 세부 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(용어의 정의)

본 지침에 사용된 용어는 본문에서 명백하게 달리 표시되지 않는 한, 본 지침의 어느 부분에 사용하든지 다음의 의미를 가진다.

① “패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 사업”(이하 “본 사업”)이라 함은 리츠가 사업시행자로서 제4조의 사업대상토지를 매입하여 주택을 건설 및 분양(임대) 하는 주택건설사업을 말한다.

② “리츠”라 함은 본 사업을 수행하기 위해 사업주간사(우선협상대상자)가 주도하여
부동산투자회사법에 따라 설립한 위탁관리 부동산투자회사를 말한다.

“사업신청자”라 함은 본 공모에 참여하는 금융사, 건설사로 구성된 컨소시엄으로서 공모지침에 따라 사업신청서류를 제출한 자를 말한다.

“사업약정”이라 함은 리츠의 투자자(지분투자자, 대출투자자)들과 이해관계인들 간에 본 사업 진행의 기본적인 사항(당사자들의 역할, 책임, 시행, 공사, 분양(임대), 재원조달 등)을 합의하기 위하여 체결하는 약정을 말한다.

“우선협상대상자”라 함은 본 공모에 참여한 사업신청자 중 제20조에 따라 선정된 자를 말한다.

⑥ “사업주간사”라 함은 본 공모를 통하여 우선협상대상자로 선정된 후, LH와의 협상을 통해 최종 사업자로 확정된 자를 말한다.

⑦ “공동주택용지”란 제4조에 명시된 양주옥정 택지개발지구 내 LH가 보유한 용지로써 공동주택 건설 후 분양해야 하는 토지를 말한다.

⑧ “귀농귀촌주택용지”란 제4조에 명시된 전라남도 구례군 산동면 내 토지로 단독주택을 건설하여 4년 임대 후 분양해야 하는 토지를 말한다.

제3조(사업시행 방식)

① 본 사업은 리츠가 자금조달을 하여 제4조의 사업대상토지를 매입, 주택건설 후 분양 및 임대․분양전환 등 사업을 시행한 후 청산한다.

각 참여자간 업무 역할은 다음과 같다.

1. 금융사 : 본 사업의 금융주선 업무, 시공 건설사와 투자자 간 리스크 분담 및 수익배분 등 사업구조 개발 주관, 부동산투자회사법 제14조의8에 따른 리츠 주식의 공모주선 업무

2. 건설사 : 주택설계, 주택사업 인·허가, 주택건설 및 이에 따른 각종 업무, 사업약정서상 책임준공, 분양․임대운영 관련업무 등

3. LH : 사업대상토지의 매각, 본 사업의 미분양 주택 매입확약(단지 내 상가 및 귀농귀촌주택은 제외), 리츠의 자산관리업무(AMC)

③ 사업주간사 귀책이 아닌 사유로 귀농귀촌주택용지에 대한 사업진행이 어려운 상황이 발생할 경우 공동주택용지 단독으로 사업을 추진할 수 있으며, 이 경우 자산관리업무에 따른 매각성과보수를 별도로 지급한다.

④ 기타 세부 사항은 우선협상대상자 선정 후 LH와 상호 협의하여 정한다.

제4조(사업대상 토지)

① 본 사업의 사업대상토지에 대한 정보는 아래와 같다.

유형	사업지구	블록	주택규모	면적 (㎡)	세대수 (호)	용적률 (%)	공급금액 (백만원)	비고
공동주택	양주옥정	A-24	60～85㎡	68,762.7	938	160 이하	88,703	LH소유
			85㎡초과
귀농귀촌 주택	전남 구례	산동면 외산리	85㎡이하	25,127	30호 내외	100 이하	1,255	사유지*

* 귀농귀촌주택용지는 LH-소유자 간 부동산 매매계약 체결에 관한 합의서 체결완료(’20.9.10)하였으며 리츠 설립 후 리츠-소유자 간 토지매매계약 체결 필요 (별첨1.참조)

※ 사업의 성공적 추진을 위해 LH와 구례군간 업무분장 및 지원사항을 포함한 사업협약을 체결하였고 리츠는 설립 이후 사업협약이 리츠에게 적용될 수 있도록 사업협약서에 기명･날인 필요(별첨2.참조)

② 본 사업과 관련한 계획 및 기타 토지세부정보는 <붙임 1. 사업대상지 및 관련계획>과 같다.

< 사업대상토지 위치도 >

제2장		공모 개요

제5조(공모대상)

본 사업을 추진할 리츠의 설립 및 영업인가, 금융주선, 주택사업 인․허가, 주택건설 및 이에 따른 각종 업무 등을 수행하고자 하는 금융사·건설사 컨소시엄

제6조(신청자격)

① 사업신청자는 본 사업을 수행할 능력이 있는 아래 각 호의 법인으로 구성된 컨소시엄이어야 한다.

1. 금융사 : 사업신청서류 접수일 현재 자본금 1,000억 원 이상 또는 자본총계 3,000억 원 이상의 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자인 국내법인

2. 건설사 : 사업신청서류 접수일 현재 주택법에 의한 주택건설사업 등록업자

② 금융사 및 건설사는 각각 2개 업체 이내로 컨소시엄을 구성하여야 하며, 컨소시엄의 구성원은 다른 컨소시엄에 중복하여 참여할 수 없다.

사업신청을 원하는 자는 제7조에 따라 지정된 기간 내 참가의향서를 LH에 제출하여야 하며, 참가의향서를 제출하지 아니한 자는 사업신청을 할 수 없다.(단, 참가의향서를 제출한 자와의 컨소시엄을 통한 사업신청은 가능)

제7조(추진일정) 우선협상대상자 선정 일정은 다음과 같다.

① 공모 공고 : 2020.11.5(목)

관련자료 게시 (공모 공고일)

1. 공고문 및 공모지침서

2. 사업대상지 및 관련계획 등 관련자료

3. 게시자료는 유클라우드(https://user-lhcloud.lh.or.kr)에 게시

4. 유클라우드(게스트) ID : packagereits1@lh.or.kr, PW : packagereits1, ”관련자료게시” 폴더

③ 참가의향서 접수

1. 일    시 : 2020.11.19(목) 10시 ∼ 11.23(월) 15시까지

2. 접수방법 : 스캔파일 유클라우드 업로드 및 우편접수

※ 유클라우드(https://user-lhcloud.lh.or.kr)에 참가의향서를 스캔하여 올리고 원본은 우편발송(접수시간은 유클라우드에 올린 시간 기준)

※ 우편 접수처 : 경상남도 진주시 충의로 19 LH 9층 부동산금융사업처 금융사업2부

3. 유클라우드(게스트) ID : packagereits2@lh.or.kr, PW : packagereits2, ”참가의향서접수” 폴더

④ 질의접수 및 답변

1. 질의접수기간 : 2020.11.30(월) 10시 ∼ 12.02(수) 15시까지

유클라우드(게스트) ID : packagereits3@lh.or.kr, PW : packagereits3, ”질의접수” 폴더

2. 질의서는 유클라우드 “질의접수” 폴더에 [#서식2] 양식으로 업로드한다.

3. 질의는 지정된 기간에 한하며 답변은 유클라우드 ”질의답변” 폴더에 게시한다.

4. 서면질의에 대한 답변은 본 공모지침서와 동일한 효력을 가진다.

※ 서면질의는 참가의향서 등록업체만 가능하고, 업체명이 기재되지 않은 경우 질의로 인정되지 않으며, 방문 및 전화질의에 의한 답변은 그 효력을 인정하지 않음

⑤ 추가 공지사항

1. 추가 공지사항은 별도의 공지 없이 유클라우드(https://user-lhcloud.lh.or.kr) ”추가공지사항” 폴더에 게시

※ 참가자는 지정된 유클라우드를 상시 확인 하여야 하며, 참가자가 확인하지 않아
발생한 불이익에 대하여는 LH가 책임지지 않음

2. 유클라우드(게스트) ID : packagereits4@lh.or.kr PW : packagereits4, ”추가공지사항” 폴더

⑥ 사업신청서류 접수

1. 일    시 : 2021.02.05(금) 10시 ～ 16시

※ 지정된 접수시간(16시) 준수(경과시 접수 불가)

2. 장    소 : 경상남도 진주시 충의로 19 LH 9층 부동산금융사업처 금융사업2부

3. 접수방법 : 직접 방문 접수

※ 제출 서류의 파손 또는 훼손의 우려를 고려하여 우편접수는 불허

⑦ 제안서 심사 : 심사일정 및 심사절차는 사업신청자에 한하여 개별 안내

⑧ 우선협상대상자 선정 발표 : 2021. 2월중 예정

※ 우선협상대상자 선정 발표는 LH홈페이지에 게시하고, 개별 통보 예정이며,
평가결과는 LH전자조달시스템(e-bid)에 공개함

제8조(설계방향)

① 주택설계는 건축법, 주택법, 지구단위계획, 지자체 조례 등 관련 규정을 준수하여야 한다.

② 공동주택용지에 대해선 정부 정책이행(에너지 절감, 미세먼지 저감, 음식물쓰레기처리 등 친환경, 생활형 SOC , 세대구분형), 분양성 제고(원가절감, 채광․조망 및 프라이버시 확보), 지구 활성화에 특화된 설계를 제시하여야 한다.

세대구분형 특화설계는 세대수의 5%이상을 주택법 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 배치하여야 하며, 85㎡초과 주택의 분양성 향상을 위한 설계를 제시하여야 한다.

귀농귀촌주택에 대해선 단점(단열, 해충, 기반시설 열악)을 보완하고 임대․분양수요를 견인할 수 있는 적정품질의 단지․주택설계를 제시하여야 한다.

귀농귀촌주택의 설계 시 지역 환경과 농촌마을의 특성을 살린 특화계획을 제시하여야 한다.

제9조(신청서류 제출방법)

① 신청서류 및 제출도서 작성요령은 <붙임 2. 제안서 작성지침>을 따른다.

② 신청서류 제출은 사업신청자의 대표자가 증빙서류를 지참하여 방문 접수하여야 하며, 대표자가 아닌 자가 대리 신청하는 경우에는 신분증, 재직증명서, 위임장[#서식 4 참조]을 제출하여야 한다.
(※ 우편접수는 제출 서류의 파손 또는 훼손의 우려가 있으므로 시행하지 않음)

③ LH는 평가에 필요한 서류를 사업신청자에게 추가로 요청할 수 있다.

제10조(기타사항)

① 사업신청자는 신청서류 작성과 제출에 소요되는 비용 및 우선협상대상자 선정취소 등에 따라 사업을 지속하지 못하게 된 경우 이에 소요되는 모든 제반 비용을 부담한다.

② 본 공모와 관련하여 공고문, 공모지침서, 질의답변서가 상이한 경우 질의답변서 > 공모지침서 > 공고문 순으로 해석한다. 단, 공모지침서의 해석과 관련하여 이의 또는 견해의 차이가 있을 경우 상호 협의하여 결정하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 국내 관련법에 따른다.

③ 제출서류에 포함되는 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권 등 법령에 의해 보호되는 제3자의 권리의 대상이 되는 재료, 공법 및 기타 신기술을 사용하는 결과 발생하는 책임은 사업신청자가 부담한다.

제3장		제안서 평가

제11조(평가개요)

① 평가는 사전검토와 본 평가로 구분하며, 본 평가는 다시 계량분야 평가와 비계량분야 평가로 나누어 시행한다.

② 사전검토는 제2장 "공모개요",  <붙임 2. 제안서 작성지침>의 준수여부 및 <붙임 3. 감점 기준> 등을 LH 실무진으로 구성된 사전검토위원회에서 검토한다. (단, 비리행위 금지 위반사항은 제13조에 따른 평가위원회 당일 반영)

③ 본조 제2항에 따른 검토결과 감점사항이 있는 경우에는 사업신청자(대표자 또는 위임장을 지참한 대리인)의 확인을 거쳐 그 결과를 평가결과 총점에 반영한다.

④ 본 평가는 제13조 내지 제19조에 따라 시행하되, 계량분야(가점포함)는 본 조 제2항의 사전검토위원회가 평가하고, 비계량분야는 제13조에 따른 평가위원회가 평가한다.

⑤ LH는 내실 있는 심의·평가를 위해 참여업체별 적용비교표를 평가위원회에 배포할 수 있다.

제12조(평가제외)

LH는 사전검토 및 본 평가와 관련하여 아래 각 호의 1에 해당하는 경우에는 사업신청을 무효로 하고 평가에서 제외한다.

1. 제6조 “신청자격”을 충족하지 못한 경우

2. 신청서류 및 제출도서에 심각한 허위사항, 중대한 서류미비 및 누락이 있어 공정한 평가를 저해할 수 있다고 평가위원회에서 판단하는 경우(단순 제본 실수, 서류 제출 누락 등은 보완 가능)

3. 제9조 제3항에 의거 LH가 추가로 요청한 서류를 LH가 지정하는 날까지 제출하지 않은 경우

4. 제13조에 따른 평가위원회 개최 시 프레젠테이션에 참여하지 않은 경우

제13조(평가위원회 구성 및 운영)

① LH는 비계량분야를 투명하고 공정하며, 객관적으로 심의·평가하기 위하여 관련 분야 전문가 5~20인으로 평가위원회를 구성·운영한다.

② 평가위원회 위원은 분야별 관계 전문가인 LH 기술심사평가 내부위원 및 외부전문가로 구성하며, 위원회 구성 및 운영에 관한 사항 중 본 지침에서 정하지 않은 세부사항에 대하여는 별도 LH 방침에 의거 정한다.

③ 평가위원회의 위원은 비계량분야를 심의·평가하는 과정에서 알게 된 주요 정보를 누설하여서는 아니되고, LH는 심의·평가 전에 평가위원들로부터 보안각서를 징구할 수 있다.

④ 평가위원회는 평가위원 정수의 3분의 2이상 출석 시 개회한다.

⑤ 사업신청자는 어떠한 방식으로든 본 공모의 평가위원회 위원(위원선정 대상자를 포함한다) 등과 접촉 및 사전설명을 해서는 안 된다.

제14조(평가분야 및 배점기준)

총점은 1,000점으로 고객제안 220점, 리츠 주식 공모계획 20점, 금융사 평가 30점, 건설사 평가 60점, 재무계획 220점, 개발계획 450점이며, 사회적가치 실현기업 가점 5점이 추가될 경우 1,005점으로 구성된다.

구분	평가분야	평가항목
계량 평가 (330)	고객제안(220)	◦ 고객제안 매입확약률 (60)
		◦ 귀농귀촌주택 임대조건 제안 (80)
		◦ 귀농귀촌주택 분양전환조건 제안 (80)
	리츠 주식 공모계획(20)	◦ 리츠 주식 공모계획 반영 여부 (20)
	금융사(30)	◦ 사업수행실적 (15)
		◦ 재무안정성 (15)
	건설사(60)	◦ 시공능력 (20)
		◦ 신용도 (20)
		◦ 주택건설실적 (20)
비계량 평가 (670)	재무계획 (220)	◦ 사업성분석(90)
		◦ 판매·임대계획(130)
	개발계획 (450)	◦ 단지계획(120)
		◦ 건축계획(140)
		◦ 특화계획(130)
		◦ 사회적가치 제고(60)
가 점	사회적가치 실현기업(+5)	◦ 사회적가치(고용창출 등) 실천여부 (5)
합계(1,000)		※ 가점을 포함할 경우 합계 1,005점

제15조(고객제안 평가 기준)

① 고객제안 평가는 총점 220점으로 하며, 매입확약률 60점, 귀농귀촌주택 임대조건 제안 80점, 귀농귀촌주택 분양전환 조건 제안 80점으로 구성된다. (※ 고객제안서 [#서식 8] 참조)

② 고객제안 매입확약률 (계량, 60점)

1. 제24조에 의한 매입확약률 중 기본확약률을 산정하기 위해 사업신청자가 제안한 비율을 아래와 같이 계량 평가한다. (소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

◈ 매입확약률 제안 점수 = 60점 × (최저 제안비율 ÷ 응모업체 제안비율)

* 응모업체 제안비율 : 73%이상 83%이하 범위 내에서 정수비율로 제안

* 최저 제안비율 : 응모업체 제안비율 중 가장 낮은 제안비율

* 단독 응모인 경우 고객제안서 73%를 최저 제안비율로 산정

③ 고객제안 귀농귀촌주택 임대조건 제안(계량평가, 80점)

1. 귀농귀촌주택 임대조건 제안을 받아 아래와 같이 계량평가한다.

(소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

◈ 임대조건제안 점수 = 80점 × (최저가 제안액 ÷ 응모업체 제안액)

* 응모업체 제안액 : 응모한 개별 업체의 전세환산가 제안액 (공급면적 단위면적㎡당 금액)

( ex. 공급면적 85㎡ 전세환산가 15,000만원일 경우 제안액 176만원 )

* 최저가 제안액 : 응모업체 제안액 중 가장 낮은 전세환산가 제안액

* 전세환산가 : 월세*12/0.025 + 보증금

* 전월세전환율 : 주택임대차보호법의 월차임 전환 시 산정률 제한 (한국은행기준금리

0.5%+2%)을 적용한 2.5%로 적용

* 단독 응모인 경우 응모업체의 제안액을 최저가 제안액으로 산정

* 임대조건은 전세환산가 ㎡당 145만원~194만원 범위로 만원단위 정수로 제안한다.

④ 고객제안 귀농귀촌주택 분양전환조건 제안(계량평가, 80점)

1. 귀농귀촌주택 분양전환조건 제안을 받아 아래와 같이 계량평가한다.

(소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

◈ 분양전환조건제안 점수 = 80점 × (최저 제안비율 ÷ 응모업체 제안비율)

* 응모업체 제안비율 : 귀농귀촌주택 감정평가 추정액 대비 업체 제안비율로

60 ~ 80%범위의 정수로 제안

* 최저 제안비율 : 응모업체 제안비율 중 가장 낮은 제안비율

* 단독 응모인 경우 응모업체의 제안비율을 최저 제안비율로 산정

* 감정평가는 리츠가 선정한 감정평가업체가 주택준공시점과 주택분양전환시점에 두번 실시

* 분양전환가 적용 감정평가액은 주택분양전환시점에 실시한 것을 적용하나, 주택준공시점 감정평가액을 주택가격지수를 적용하여 보정한 금액을 상한으로 설정

* 주택가격지수 보정 : 한국감정원에서 매월 발표하는『전국주택가격동향조사표』의 단독주택 전남지역 주택가격지수를 활용, 주택준공시점과 분양전환시점 주택가격지수차로 보정

제16조(리츠 주식 공모계획 평가 기준)

부동산투자회사법 제14조의8 제2항에 따른 리츠 주식의 공모계획을 제출하는 경우 20점을 부여한다. 같은 조 제3항에 따라 공모의무가 면제되는 계획을 제출하는 경우는 0점을 부여한다.

※ 계량부문 자기평가서 [#서식 9] 참조

제17조(금융사 평가 기준)

① 금융사의 평가는 총점 30점으로 하며, 사업수행실적 15점, 재무안정성 15점으로 구성된다.

② 사업수행실적(계량평가, 15점)

참여실적	5회이상	3~4회	1~2회	해당 없음
배 점	15	13	11	9

1. 사업신청서류접수일 기준 최근 3년간, 금융사가 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 부동산투자회사에 대한 직접투자(부동산투자회사가 발행하는 주식을 취득하는 방식의 투자에 한한다.) 또는 금융주선 실적을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가한다.(동일한 부동산투자회사에 직접투자와 금융주선을 동시에 한 경우 실적은 1건으로 산정)

2. 공동 금융사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

③ 재무안정성(계량평가, 15점)

투자매매업자 투자중개업자 (순자본비율,%)	A	B	C	D	E
배 점	15	14	13	12	11

1. 사업신청서류접수일 기준 가장 최근 금융감독원(금융투자협회 전자공시서비스 포함)이 공시한 비율(순자본비율)을 기준으로 하며, 본 항 제3호의 사업신청자별 등급배분 분포표를 적용하여 계량 평가한다.

2. 공동 금융사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

3. 사업신청자별 등급배분 분포는 아래와 같다.

<사업신청자수별 등급 배분 분포>

등급	사업신청자수
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	10개 초과
A B C D E	1	1 1	1 1 1	1 1 1 1	1 1 1 1 1	1 1 2 1 1	1 1 3 1 1	1 2 3 1 1	1 2 3 2 1	1 2 4 2 1	A 10%, B 20%, C 40%, D 20%, E 10%로 배분

제18조(건설사 평가 기준)

① 건설사의 평가는 총점 60점으로 하며, 시공능력 20점, 신용도 20점, 주택건설실적 20점으로 구성된다.

② 시공능력(계량평가, 20점)

시공능력평가 토목건축 순위	A	B	C	D	E
배 점	20	18	16	14	12

1. 사업신청서류접수일 기준 가장 최근에 공시한 시공능력평가(토목건축)를 기준으로 하며, 제17조 제3항 제3호의 사업신청자별 등급배분 분포표를 적용하여 계량 평가한다.

2. 공동 건설사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

③ 신용도(계량평가, 20점)

회사채	AA- 이상	A+	A0	A-	BBB+ 이하
기업신용평가등급	AA- 이상	A+	A0	A-	BBB+ 이하
기업어음	A1 이상	A2+	A2	A2-	A3+ 이하
배 점	20	18	16	14	12

1. 사업신청서류접수일 기준 가장 최근의 유효한 회사채 신용평가등급을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가한다.

2. 공동 건설사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

3. 회사채 평가등급이 없는 경우는 기업신용평가등급을 적용하고, 기업신용평가등급이 없는 경우에는 기업어음 평가등급을 적용하여 평가한다.

4. 신용평가등급에 의한 평가는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 제26항의 업무를 영위하는 신용평가회사가 평가한 사업신청서 접수일 현재 유효기간 내에 있는 「회사채에 대한 신용평가등급」,「기업신용평가등급」,「기업어음에 대한 신용평가등급」을 기준으로 한다.

5. 등급이 없거나 제출하지 아니한 경우는 최저점수(12점)를 적용한다.

④ 주택건설실적(계량평가, 20점)

주택건설실적(세대수) ÷ 사업대상토지(세대수*)	10배수 이상	10배수 미만
배 점	20	[eqn: 10+ {주택건설실적(세대수)} over {938세대}]

* 사업대상토지 세대수는 공동주택용지 세대수 938세대 적용

1. 사업신청서류접수일 기준 최근 5년간 건설사의 주택건설실적을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가하며 공동 건설사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.(소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

2. 사업수행실적은 아래와 같이 시행기준과 시공기준의 합으로 산정한다.

a. (시행기준) 주택법 시행규칙 제6조 제3항에 따라 실적접수업무수탁기관에서 주택법 시행규칙 별표1 ⌜주택건설실적 확인기준⌟에 의한 주택건설 사용검사(준공)일 기준으로 발급한 확인서가 첨부된 경우에 한하여 인정

b. (시공기준) 공동주택 건축 도급공사계약일 또는 사용검사일 기준으로 건축 중이거나 건축완료한 세대수의 50%인정

※ 공동주택 건축공종을 시공한 자만 인정되며 부대공사는 인정 불가, 최초 도급공사자만 인정되고 하도급사의 경우 인정 불가, 공동도급의 경우 시공 세대수의 50%를 한도로 공동도급 비율로 인정

※ 실적증명 제출서류 : 당해 주택건설사업 사업계획승인(변경)서 또는 사용검사확인증 사본, 도급계약서 사본, 건설공사기성실적증명서 또는 건설산업기본법 시행규칙 제22조에 따른 실적 증명서류

제19조 (사업성분석, 판매･임대계획, 단지계획, 건축계획, 특화계획 및 사회적 가치 제고

평가 기준)

① 사업성분석 90점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가항목	배점	평가요소
사업성분석	90	◦ 사업구조․리스크관리계획․재원조달 및 운용계획(30)
		◦ 공동주택용지 사업성 분석의 적정성 (30)
		◦ 귀농귀촌주택용지 사업성 분석의 적정성 (30)

② 판매･임대계획 130점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가항목	배점	평가요소
판매․임대계획	130	◦ 공동주택 분양․마케팅계획(50)
		◦ 귀농귀촌주택 임대공급․운영 및 매각계획(80)

③ 단지계획은 120점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가항목	배점	평가요소
단지계획	60	공동주택	◦ 단지계획개념(20)
			◦ 배치 및 주동계획(20)
			◦ 옥외공간계획(10)
			◦ 동선 및 주차장 계획(10)
	60	귀농귀촌주택	◦ 사업･지역특성 고려한 단지계획수립의 우수성(20)
			◦ 지형을 고려한 토지이용계획의 우수성(20)
			◦ 가구 및 획지계획의 우수성(20)
계	120

④ 건축계획은 140점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가분야	배점	평가항목
건축계획	70	공동주택	◦ 평면계획, 입면계획 및 디자인 (30)
			◦ 부대복리시설계획 (20)
			◦ 건축성능보장, 하자 저감방안, 설비계획 (20)
	70	귀농귀촌주택	◦ 평면계획, 입면계획 및 디자인 (20)
			◦ 농촌주택 문제점 극복 및 수요자 맞춤형 주택계획 (30)
			◦ 건축물 내･외부공간 연계, 옥외공간 활용계획 (20)
계	140

⑤ 특화계획은 130점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가항목	배점	평가요소
특화계획	60	공동주택	◦ 정부정책 이행(에너지절감, 미세먼지절감, 친환경, 생활형SOC, 세대구분형) 설계 (30)
			◦ 분양성제고, 단지활성화를 위한 설계 (30)
	70	귀농귀촌주택	ㅇ 에너지 절감형 주택계획 (25)
			ㅇ 지역여건 살릴 수 있는 커뮤니티 특화계획 (25)
			ㅇ 주민공동체 활성화계획 (20)
계	130

⑥ 사회적가치 제고는 60점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가항목	배점	평가요소
사회적가치 제고	60	◦ 일자리창출 및 건설근로자 복지관련 (30)
		ㅇ 상생･동반성장을 위한 추진계획 (30)
계	60

⑦ 사회적가치 실천기업 가점은 5점으로 구성되며 아래의 5가지 유형 중 1개라도 해당되면 가점5점을 부여한다.(한도 5점)

평가항목	평가방법	확인서류
노사문화 우수기업	‘노사문화 우수기업 또는 노사문화 대상기업’ 으로 선정된 업체	노사문화우수(대상)기업인증서
일학습병행제 참여기업	‘일․학습 병행제 참여기업’ 으로 선정된 업체	승인(선정)통보서
시간선택제 일자리 창출 우수기업	‘시간선택제 일자리 창출 우수기업’으로 선정된 업체	승인(선정)통보서
일생활균형 캠페인 참여기업	‘일․생활균형 캠페인 참여기업’(일․家양득 캠페인 참여기업 포함)‘ 으로 선정된 업체	승인(선정)통보서
	고용노동부 장관이 최근 5년간 ‘고용창출 100대 우수기업’으로 선정한 자	고용노동부 공시
고용창출 100대 우수기업

⑧ 비계량분야 평가는 제1항 내지 제5항을 기준으로 위원별 강제차등평가 방식을 적용하여  다음과 같이 평가한다.

1. 각 평가위원이 해당 평가요소를 고려하여 평가항목별 배점한도 내에서 사업신청자별로 차등평가(상대평가)하여 점수를 산정한 후 평가분야별 소계를 산정한다.(동점불가)

2. 평가위원별로 평가분야 소계시 최고득점 업체를 기준으로 순위에 따라 일정 차등 폭으로 강제차등평가(평가분야별)하며, 강제차등 폭은 사업신청자 수에 따라 아래와 같이 적용한다.

사업신청업체 수	2개사	3개사	4개사	5개사 이상
차등폭 (평가분야별 총 배점 대비)	15%	10%	8%	6%

3. 각 사업신청자의 평가분야별 점수는 각 분야 평가위원의 강제 차등점수를 산술평균하여 산정하고, 업체별 점수는 분야별 점수를 합산하여 산정한다.(단, 산술평균시에는 소수점 이하 셋째 자리에서 반올림한다.)

제4장		우선협상대상자 선정 등

제20조(우선협상대상자 선정 및 보상)

① 제3장에 의한 평가결과 합산점수(감점 포함)가 750점 이상인 사업신청자 중 최고 득점한 자를 우선협상대상자로 선정하고, 평가결과 득점 순에 따라 순위별로 후순위 협상대상자를 선정한다.

② 평가결과 동점이 발생한 경우에는 고객제안,  사업성분석, 판매･임대계획, 단지계획, 건축계획, 특화계획, 리츠 주식 공모계획, 건설사 평가, 금융사 평가, 사회적가치제고 분야 순으로 평가점수가 높은 자를 우선순위로 하며, 이 때 다시 동점이 발생한 경우에는 평가위원회 평가 원점수(강제차등 전 점수를 의미한다)로 산정한 합산점수가 높은 자를 우선순위로 한다. 단, 이 때 다시 동점이 발생한 경우에는 추첨에 의하여 우선협상대상자를 선정한다.

③ 공모결과 사업신청자가 1인으로 경합이 없는 경우에는 평가결과 합산점수가 850점 이상인 경우에 한하여 그 신청자를 우선협상대상자로 선정하며, 평가방법 등 세부사항에 대하여는 LH(심사부서) 별도 방침에 의한다.

④ 우선협상대상자와 협상이 성립되지 않으면 순차적으로 차순위자와 협상을 실시한다.

⑤ 평가결과 합산점수(감점 포함)가 750점 이상이며, 평가순위가 2~3등 사업신청자에게는 아래와 같이 공모보상금을 지급한다.

구 분	사업신청자 수		비 고
	2개사	3개사 이상
공모 보상금	- 2등 : 15백만원	- 2등 : 20백만원 - 3등 : 15백만원	1등 : 우선협상대상자

※ 상기 보상금은 부가세 포함 기준이며, 부가세 면세 여부에 따라 정산하여 지급한다.

※ 우선협상대상자 선정 취소 등의 사유로 차순위자와 협상을 실시하는 경우에,
차순위자는 수취한 보상금을 LH에 반환하여야 한다.

※ 단독으로 응모하였으나 평가결과 합산점수가 750점 이상 850점 미만 득점한 경우 공모보상금 15백만 원을 지급한다.

제21조(우선협상대상자 선정 취소)

①  LH는 우선협상대상자가 제안서의 주요조건을 성실히 이행하지 못할 사정이 생길 경우  우선협상대상자 선정을 취소할 수 있다.

② 우선협상대상자 선정 취소의 효력발생 시기는 취소의사가 상대방에게 도달한 날(문서접수)로 한다.

③ LH는 우선협상대상자 선정이 취소된 경우 향후 2년 동안 LH가 시행하는 공모형 사업에 대하여 해당 사업신청자(컨소시엄을 구성하는 개별법인 포함)의 응모를 제한할 수 있으며, 공모신청에 따른 제반비용은 사업신청자가 부담하고 제20조제5항에 따른 보상금은 받지 못한다.

제22조(우선협상의 절차)

① 우선협상대상자는 LH가 별도로 지정하는 날까지 공동주택에 대해 감정평가 의뢰가 가능한 수준의 설계안을 제출하여야 한다.

② LH는 우선협상대상자가 제출한 공동주택의 설계안이 의뢰일 현재 준공된 것을 상정하여 감정평가를 진행한다.(2개 기관 산술평균액으로 결정)

③ LH와 우선협상대상자는 공동주택 감정평가의 결과 및 매입확약률, 귀농귀촌주택의 임대 및 분양전환 조건, 사업추진계획, 토지매매계약 일정, 기타사항 등을 협상하여야 하며, 협상이 완료되었을 경우 LH는 우선협상대상자를 사업주간사로 확정한다.

④ 사업주간사 확정 이후 리츠는 사업대상토지의 매매계약을 체결할 수 있다.

⑤ 우선협상대상자 선정 이후 사업의 원활한 추진이라는 목적에 한하여, 우선협상대상자가 요청하고 LH가 승인하는 경우 추가적인 건설사의 참여가 가능하다.

제23조(매입확약)

① LH(또는 LH가 지정하는 자)는 리츠에 미분양 주택 매입확약을 제공한다. 다만, 근린생활시설, 귀농귀촌주택에 대해선 매입확약을 제공하지 아니한다.

② LH가 지정하는 자가 매입확약을 이행하는 경우를 대비하여 관련 사업자 모집기간 확보를 위해 매입확약 이행시점은 준공 후 9개월 이내로 하며, 세부사항은 상호 협의하여 결정한다.

③ 매입확약가 산정을 위한 감정평가수수료는 제반 약정 체결 후 리츠가 부담한다.

제24조(매입확약가의 산정)

① 매입확약가는 주택의 감정가격에 매입확약률을 곱하여 산정하되, 사업대상토지 매입확약가 상한 금액 이하로 결정한다.

구분	양주옥정 A-24BL
매입확약가 상한 금액	3,255천원/㎡

※ 공급면적 기준, 발코니 확장비용 및 부가가치세 포함

② 매입확약률은 제15조 제2항에서 우선협상대상자가 제안한 비율에 가산조정치를 더한 값을 적용하며 산정 기준은 아래와 같다.

◈ 매입확약률 = 기본확약률 + 가산조정치

- 기본확약률 : 공모지침서 제15조 제2항에서 우선협상대상자가 제안한 비율 + (분양률 x 3%)

- 가산조정치 : (100%-분양률) x (사업여건에 따른 가산치 합계* : +3%)

* LH가 사업여건(지구활성화 기여도, 사업시행 난이도, 민간의 사업 창의성)을 감안하여 3%이내에서 평가·산정

※ 재무계획서에는 사업여건에 따른 가산치를 1.0%로 가정하여 작성한다.

세대별 매입확약가는 표본주택 감정평가를 통하여 전체 주택의 감정가격 총액을 결정하고, 분양가격 결정 후 아래의 산식으로 산정한다.

◈ 세대별 감정가격 = 감정가격 총액 × (세대별 분양가 ÷ 분양가 총액)

◈ 세대별 매입확약가 = 세대별 감정가격 × 매입확약률

제25조 (귀농귀촌주택 임대 및 분양전환 조건)

① 세대별 임대료는 임대조건 결정 후 아래의 산식으로 산정한다.

◈ 세대별 임대료 = 응모업체 제안액 × 주택가격지수 보정 × 세대별 분양면적

* 응모업체 제안액 : 응모한 개별 업체의 전세환산가 제안액 (단위면적㎡당 금액)

* 전세환산가 : 월세*12/0.025 + 월세보증금

* 전월세전환율 : 주택임대차보호법의 월차임 전환 시 산정률 제한 (한국은행기준금리

0.5%+2%)을 적용한 2.5%로 적용

* 주택가격지수 보정 : 한국감정원에서 매월 발표하는『전국주택가격동향조사표』의 단독주택 전남지역 전월세통합지수를 활용, 공모시점과 임대착수시점 지수차로 보정

② 세대별 분양전환가는 분양전환조건 결정 후 아래의 산식으로 산정한다.

◈ 세대별 분양전환가 = 감정평가액 × 응모업체 제안비율 × 세대별 분양면적

* 감정평가는 리츠가 선정한 감정평가업체가 주택준공시점과 주택분양전환시점에 두번 실시

* 분양전환가 적용 감정평가액은 주택분양전환시점에 실시한 것을 적용하나, 주택준공시점 감정평가액을 주택가격지수를 적용하여 보정한 금액을 상한으로 설정

* 주택가격지수 보정 : 한국감정원에서 매월 발표하는『전국주택가격동향조사표』의 단독주택 전남지역 주택가격지수를 활용, 주택준공시점과 분양전환시점 주택가격지수차로 보정

제26조 (기타 유의사항)

제3조 제3항에 따른 귀농귀촌주택용지 사업 진행이 어려워 취소된 경우 공모신청 및 인허가 등에 따른 귀농귀촌주택용지 사업 제반비용은 사업신청자가 부담하게 됨을 유의하고 이와 관련하여 LH에 일체의 비용이나 손해배상을 청구할 수 없다.

붙임 1		사업대상지 및 관련계획

Ⅰ. 공동주택 : 양주옥정 A-24BL

1. 일반사항

구 분	유 형	부지면적	세대수	용적률	건폐율	비 고
양주옥정 A-24BL	APT	68,762.7㎡	938호 (60∼85㎡ : 663호) 85㎡초과 : 275호)	160% 이하	50% 이하

2. 위치도

3. 토지이용계획도

A24BL

4. 대금납부방법

① 공급예정금액 : 88,703,883,000원

② 대금납부방법 : 일시납 (계약시 10%, 1개월 후 40%, 2개월 후 50%납부)

※ 계약체결 당일 완납 시 선납할인액 등이 발생하므로 토지매매계약 시 LH 양주사업본부 판매부에 구체적인 수납액 문의 후 계약체결 및 대금 납부를 진행하여야 한다.

③ 선납할인, 지연손해금 등

1) 선납할인 : 매매대금을 납부약정일보다 미리 납부하는 경우에는 선납일수에 선납할인율(현행 연 2.5%)을 적용하여 산정한 금액을 할인한다.

2) 지연손해금 : 매매대금을 납부약정일에 납부하지 않을 경우 납부약정일 익일부터 실제납부일까지 연체금액에 대하여 연체이자율(현행 연5%, ’21년 계약 시 연6.5%)를 적용하여 지연손해금(연체이자)이 부과된다.

※ 상기 지연손해금의 적용금리 등은 추후 시중금리 변동 등에 의해 변경될 수 있고, 변경 시 기간 계산은 변경일을 기준으로 하며, 기간 계산하여 부리한다. 또한 이자 등 산정은 평년과 윤년의 구분없이 1년을 365일로 보고 1일 단위로 계산한다.

※ 공사는 토지대금을 직원이 직접 수납하지 않으며, 공사에서 지정한 예금계좌에 매수인이 직접 입금하여야 한다.(지정된 예금계좌에 입금된 금액만 유효함)

④ 토지대금은 대한민국의 법화로 납부한다.

5. 토지사용

① 토지사용가능시기 : 즉시

② 토지사용승낙은 매매대금을 전액 납부한 경우에 한하여 가능하며, 소유권 이전이 가능한 경우 매수인의 편의를 위한 토지사용승낙서는 발급하지 않으므로 소유권이전등기 후 토지사용 해야 한다.

③ 소유권이전은 매매대금을 전액납부하고 사업준공 후 지적 및 등기 공부정리가 완료된 이후에 가능하다.

6. 관련계획

① 본 사업과 관련한 계획은 다음 각 호와 같으며, 사업신청자는 이를 준수하여야 한다.

1. 양주옥정지구 택지개발계획, 실시계획 및 지구단위계획

2. 양주옥정지구 제 영향평가서, 에너지사용계획 및 광역교통개선대책

3. 기타 상위법, 양주시 도시계획조례 및 건축조례 등 관련 규정·지침

② 본 사업의 관련계획은 추후 주택건설사업계획승인신청 및 양주옥정지구의 상위계획, 교통영향평가 심의 및 관련기관 협의 결과에 따라 변경 또는 조정될 수 있다.

7. 기타 유의사항

( 매입신청 및 공급관련 )

① 사업신청자는 신청 전에 공모지침서, 개발계획 및 실시계획 승인내용(변경예정 포함), 지구단위계획(변경예정 포함), 각종 영향평가(환경․교통․재해), 관계도면, 건축규제사항 및 주요 계약조건 등을 반드시 열람ㆍ확인하시기 바라며, 추후 관련기관과의 협의 등에 따라 변경될 수 있으며 도시계획 및 건축허가 상의 규제사항 등은 매수인이 관할 행정청과 협의ㆍ처리하여야 하므로 공급신청 전에 현장답사 및 건축규제 사항을 반드시 확인하신 후 사업신청 하여야 하며 이를 확인하지 못한 책임은 매수인에게 있다.

② 건축시에는 해당 지구의 각종 영향평가, 지구단위계획(변경 포함) 및 해당 지자체의  도시계획조례, 건축조례, 학교보건법 등 관련 법령에 적합하게 사용하여야 하며, 지구단위계획의 일부 규제내용이 기존의 법, 시행령, 시행규칙, 조례 등 관련 법령의 내용과 다를 경우 이들 중 규제내용이 강화된 것에 따라야 한다.

③ 매수인은 매입토지의 조성상태, 현황(형상, 고저, 암반 유무, 법면 상태, 수로 등), 사업지구 내외 입지여건을 현지답사와 관계도면을 통해 확인한 후 이를 수인하는 조건으로 계약체결 하여야 하고, 이를 확인하지 못함으로써 발생되는 책임은 매수인에게 있으며, 부지의 경사 정도, 암반의 제거, 법면상태 등과 관련된 처리는 매수인의 부담으로 시행하여야 한다.

④ 매수인은 사전 현장답사를 통해 해당필지 주변 환경 및 현재 상ㆍ하수도 시설물 등의 시공 상태를 인지하여야 하며, 기 설치된 지상 노출시설물(가로수, 가로등, 소화전, 표지판 등)이 있는 경우 위치 및 필지 조성구배 등은 사전 확인하여 설계(진출입로, 출입문 등)에 반영하여야 한다.

⑤ 전력, 통신, 가스 등 간선시설의 연결설치는 매수인이 각 시설설치기관에 인입방법 등을 별도로 협의 후 설치하여야하며, 굴착공사시 해당구간 관리주체인 지자체로부터 점용허가를 득하여야 한다.

⑥ 관계법령 및 해당 시ㆍ군 조례에 의거 매수인이 부담하여야 하는 각종 부담금은 매수인이 부담해야 한다.

⑦ 지구 내 교통체계는 관할 경찰서 협의결과에 따라 변경될 수 있으며, 매수인은 해당 지구의 에너지 사용계획이행계획서, 지구단위계획에 따른 건축한계선, 차량진출입불허구간 등 인․허가 사항 등을 준수하여야 한다.

⑧ 가로등, 공원, 필지주변 보도, 완충녹지대 등에 설치된 공공시설물은 공익시설을 고려하여 최적의 위치에 설치한 시설물로서 건축 시 확인 후 설계하여야 하므로 매입전 미리 현황을 확인하여 매입 신청하여야 하며, 추후 공공시설물의 이전을 요구 할 수 없다.

⑨ 2인 이상이 공동명의로 계약을 체결한 경우에는 대금납부 등 계약내용에 대하여 연대하여 이행하여야 하며, 공동명의로 계약할 경우 반드시 공동 명의로 주택사업을 추진하여야 한다.(필지분할 불가)

⑩ 배정 예정인 학교의 개교시기 관련 사항은 해당 교육청에 반드시 사전 확인하여야 하며, 미확인에 따른 모든 책임은 전적으로 매수인에게 있다.

⑪ 매수인은 양주옥정지구 사업시행자(LH)로부터 이주대책 등의 일환으로 주택공급에 관한 규정 등에 따라 주택공급을 요청받은 경우 이를 사업계획에 반영하여 공급이 가능하도록 조치하여야 한다.

⑫ 금번 공급대상토지는 주택법 제57조 등 관련 법령에 따라 주택 분양가 상한제가 적용된다.

( 공사계획 및 개발업무 관련 )

① 매수인은 분양 신청 전에 공급공고문, 토지이용에 관한 관계법규의 제한사항, 개발 및 실시계획 승인내용(조건사항 포함), 지구단위계획, 에너지사용계획상 이행조건, 제 영향평가(환경ㆍ교통ㆍ재해ㆍ인구) 협의내용, 광역교통개선대책, 건축ㆍ주차장ㆍ학교 등 관계법령 및 조례 등을 반드시 열람ㆍ확인하고 이를 수인하는 조건으로 계약체결 하여야 한다. 규제내용이 상이한 경우에는 강화된 내용을 따라야 하며, 공고일 이후 법령 또는 지자체 조례 등의 제정ㆍ개정으로 강화될 경우 강화된 내용에 따라야 한다.

② 매수인은 토지의 조성상태, 현황(형상, 고저, 암반, 법면상태, 공사계획평면도 등) 및 사업지구내외 입지여건을 직접 확인하여 계약 및 건축계획토록 하여야 한다.

* 암반처리 및 법면제거, 진출입로 개설 등에 소요되는 추가공사비는 매수인이 부담한다.

③ 공급대상토지의 건축제한기준(건폐율, 용적률, 층수 등)은 최고한도이므로 기타 법령 및 지자체 조례, 현장여건 등으로 인하여 실제 건축 가능한 층수와 차이가 있을 수 있으므로 유의해야 한다.

④ 건축물을 신축할 때에는 계약자가 비용을 부담하여 경계복원측량을 실시한 후 건축설계를 하여야하며, 전력ㆍ통신ㆍ가스 등 타 기관에서 공급하는 간선시설에 대하여는 매수자가 각 시설설치기관에 인입방법 및 시기 등을 별도로 협의하여야 한다.

⑤ 사업여건 변화에 따라 본 지구 도시기반시설인 배수지․ 하수처리시설․ 폐기물처리시설(양주시 시행), 변전소(한전 시행), 에너지공급시설(한국가스공사, 대륜발전, 대륜E&S시행) 등의 관련계획이 일부 변경될 수 있고, 각 시설 사업시행자의 추진계획에 의하여 사용승인 시기까지 완공되지 못할 수 있음을 수인하여야 한다.

⑥ 필지 주변에 공공시설물(가로등, 신호등, 소화전, 표지판, 방범CCTV 등)이 설치될 수 있으며, 공공시설물은 공익성을 고려하여 최적의 위치에 설치한 시설물로 건축시 이를 확인하여야 한다.

⑦ 원지반 하부에 과거에 매립된 폐기물, 폐골재 및 오염토 등이 발생할 수 있으며, 이로 인한 건축공사 진행이 지연될 수 있음을 매수인은 수인하여야 한다. 또한 원지반 하부에 발생하는 암은 매수인 부담으로 처리하여야 한다.

* 계약체결 전 지반조사보고서를 반드시 열람하여야 한다.

⑧ 모든 기반시설(우수 · 상수 · 하수도 등 지하매설물 포함)은 해당 공사 준공 전에 사용을 요구할 수 없으며, 사업부지 내 각종 지하매설물(우ㆍ오수, 상수관로 등) 연결공사 시행시 우리공사 입회하에 연결하여야 하며 도시기반시설 복구 확인(지하매설물 CCTV 촬영제출)을 득하여야 한다.

* 조성공사 준공 이후 공공시설물 인계인수 완료 후에는 지자체(양주시)의 입회 및 확인을 득하여야 한다.

⑨ 건축공사 시 발생하는 잔여토량 및 폐기물은 건축주의 책임하에 처리하여야 하고, 매수자는 건축 등 토지사용시 도로, 상하수도, 경계석, 가로수 등 공공시설물 및 도시기반시설을 파손․훼손한 경우에는 즉시 원상회복하여야 하며, 건축행위 완료 후 사용검사 신청 전에 우리공사로부터 공사현장 주변의 간선시설 및 공공시설물에 대한 원상회복 여부를 확인받아야 한다.

* 조성공사 준공 이후 공공시설물 인계인수 완료 후에는 지자체(양주시)의 입회 및 확인을 득하여야 한다.

⑩ 지구 내 시설물, 건축물 및 고저차 등으로 프라이버시 침해 민원이 발생할 경우 해당 민원은 매수인 책임 하에 처리하여야 한다.

⑪ 변전소 및 에너지공급시설 부지는 본 지구 내 북동쪽에 계획되어 있고, 변전소의 전력공급을 위한 154KV 송전선로가 지구 밖 발전소부지 인근에 설치될 예정이며, 사업시행자(한전)의 계획에 의하여 가공선로로 설치될 수 있으므로 향후 상가 등 분양시 동 내용 및 예정위치를 고지하여야 한다.

⑫ 토지이용계획 등의 확인을 통하여 단지 내 기반시설(변전소, 에너지공급시설 등) 및 구조물(지하차도, 생태통로, 보도육교, 교량, 버스정류장, 변압기, 가스정압기 등) 계획을 확인한 후 분양에 응해야 하며, 구조물로 인한 소음 및 미관 등을 이유로 계약조건 변경 또는 계약해지 요구 등 우리공사에 이의를 제기할 수 없으며, 향후 주택 및 상가 등 분양 시 동 내용 및 예정위치를 고지하여야 한다. 또한, 이로 인하여 발생하는 민원은 매수인 책임 하에 처리하여야 한다.

* 변압기, 가스정압기 등 타 기관에서 실시하는 구조물은 해당 기관에 사전 문의해야 하며, 타기관의 설치 구조물에 대하여 LH에 이의제기 할 수 없다.

⑬ 지구 내 생활편익시설인 근린생활시설, 의료시설, 체육시설 등은 사업추진 및 관계기관의 여건에 따라 사용승인시기까지 완공되지 못할 수 있으며, 시설별 추진계획은 해당기관에서 결정하는 사항이므로 계획변경 및 사업지연에 대하여 우리공사에 이의를 제기 할 수 없으며, 향후 상가 및 주택 등 분양시 동 내용을 고지하여야 한다.

⑭ 지구 내 공공청사는 주민자치센터(2개소), 소방파출소, 지구대, 우체국, 보건소가 계획되어 있으나, 해당기관의 추진계획 등에 따라 변경 또는 지연될 수 있다.

* 해당 공공청사의 계획변경 및 설립지연에 대하여 LH에 이의를 제기 할 수 없다.

⑮ 지구 내 계획 중인 학교(유치원· 초·중·고교) 설립은 교육부 재정투자심사 결과 등 학생배치여건에 따라 변경(지연) 또는 미설립 될 수 있으며 이는 해당기관에서 결정하는 사항이므로 계획변경 및 사업지연에 대하여 LH에 이의를 제기 할 수 없으며, 향후 상가 및 주택 등 분양 시 동 내용을 고지하여야 한다.

⑯ 지구 내 북동쪽에 납골당(안국사)이 존치되어 있고, 지구 밖 동쪽에 군부대  시설(사격장 등)이 위치하고 있어 시설이용 등에 따른 소음이 발생할 수 있으므로, 향후 상가 등 분양 시 동 내용 및 위치를 고지하여야 한다.

⑰ 지구외 도로설치는 사업추진상황에 따라 지연 또는 변경 및 미설치 될 수 있다.(광역교통개선대책 도면참조)

⑱ 양주옥정지구는 집단에너지사업법 제5조에 의거 집단에너지 공급지역으로 지정공고 되어 있어, 동법시행령 제8조에서 정한 건축물에 열생산시설 설치가 제한되므로, 집단 에너지 사업자에게 문의하여야 한다.

⑲ 「도로명 주소법」제16조제3항에 의거 건물 등의 소유자는 사용승인 전에 건물번호를 부여 받아 건물번호판을 설치하여야 하며, 기타 건축공사 관련 관계 법령을 준수하여야 한다.

⑳ 매수인은 해당 토지 매입 및 향후 분양사업 과정에서 발생하는 각종 부담금에 대한 사항을 사전확인ㆍ준수하여야 하며, 우리공사에서 부담하는 분담금 이외에 관계법령 및 해당 지자체 조례에 의거 부과하는 원인자 부담금은 매수인이 부담해야 한다.

* 위치도, 토지이용계획도, 공급필지 세부내역, 건축물등에관한도면, 지구단위계획시행지침 등을 함께게시하오니 참고하시기 바라며, 개발계획 및 실시계획 승인도서, 교통개선안도, 공사계획평면도 등 각종 설계도, 지구단위계획, 각종 영향평가서 등 사전 열람 자료는 LH 양주사업본부 단지사업부에 비치되어 있으니 사전 열람하여야 하고 게시된 도면의 기준점 등은 현황과 상이할 수 있으므로 참고용으로만 확인하시고, 각종 열람자료는 향후 변경될 수 있다.

* 최종 관보고시 : 국토교통부고시 제2019-827호(2019.12.27)

양주신도시(옥정) 택지개발사업 지구지정 변경(9차), 개발계획 변경(18차), 실시계획 변경(옥정16차) 및 지형도면 고시

< 문의처 >

<문의처> 【통합】한국토지주택공사 콜센터 ☎ 1600-1004

․ 분양신청 및 공급 관련 : LH 양주사업본부 판매부 ☎ 031-820-8703, 8761

․ 개발업무 관련 : LH 양주사업본부 단지사업1부 ☎ 031-820-8751, 8755

* 관리청

- 도로, 우․오수, 상수도 : 양주시

Ⅱ. 귀농귀촌주택 : 전남 구례군 산동면 외산리 377-3 일원

1. 위치도 및 현황

2. 일반사항

① 위치 및 면적 : 전라남도 구례군 산동면 외산리 377-3 일원,  25,127㎡

소재지	지번	면적	용도지역	비 고
전남 구례군 산동면 외산리	377 전	126㎡	계획관리지역
전남 구례군 산동면 외산리	377-1 체	1,083㎡	계획관리지역
전남 구례군 산동면 외산리	377-2 체	247㎡	계획관리지역
전남 구례군 산동면 외산리	377-3 체	22,579㎡	계획관리지역
전남 구례군 산동면 외산리	377-4 체	1,092㎡	계획관리지역

② 해당 토지는 눈썰매장으로 이용되었던 체육용지로 지목상 전인 토지가 일부 포함되어 있고, 현황도로 및 시설물구간에 콘크리트 포장 및 구조물이 존치되어 있어 사업시행자가 철거 및 제거 등과 관련된 사항은 사업시행자 부담으로 시행해야 한다.

③ 해당 토지는 민간법인(체육용지)과 법인대표(전)가 소유한 토지로 리츠가 토지매매계약체결 전 토지소유주와 LH는 ‘토지매매계약에 관한 합의서’(‘20.9.10)를 체결하였다. (별첨1. 토지매매계약에 관한 합의서 참조)

④ 주택단지 토지가액 :  1,255,093,650 원

- LH와 토지소유주가 추천한 2개 감정평가법인의 평가금액을 산술평균한 금액

- 계약금은 토지가액의 10%인 125,509,365원으로 토지매매계약체결일로부터 7일이내 지급한다.

- 잔금은 토지가액의 90%인 1,129,584,285원으로 지급일은 농지인‘377전’의 농지전용협의 및 사업인허가 승일일로부터 7일 후 지급한다.

- 주택단지 이외 구례군에서 설치하는 기반시설(진입도로 등)에 포함되는 사유지의 토지취득비는 리츠가 부담한다.

⑤ 토지소유주와 토지매매계약 체결 후 토지사용승낙서를 받아 인허가 및 공사시행 전 토지조사와 측량 등 공사시행에 필요한 조치를 위한 토지를 사용할 수 있으며, 인허가 완료 후 잔금납부하고 소유권 이전을 한 후 본 공사를 위한 토지를 사용할 수 있다.

⑥ 사업신청자는 사전 현장답사를 통해 해당필지 주변환경 및 기반시설 등의 현황을 파악하여 설계에 반영하여야 한다.

⑦ 전력,통신,가스 등 간선시설은 사업시행자가 각 시설 설치기관에 연결신청과 인입방법 등을 별도로 협의 후 설치하여야 하며, 굴착공사 시 해당구간 관리주체인 지자체로부터 점용허가를 득해야 한다.

⑧ 관계법령 및 해당 군 조례에 의거 사업시행자가 부담해야하는 각종 부담금은 사업시행자가 부담해야 한다.

⑨ 사업신청자는 해당군의 도시계획 및 건축허가 관련 규제사항을 사업신청 전 반드시 확인하여야 하며 향후 관련 인허가는 사업시행자가 지자체 등 관련기관과 협의처리해야 하므로 이를 유의하여야 하고, 확인하지 못한 책임은 사업신청자에게 있다.

⑩ 우선협상대상자 또는 리츠는 특화방안 등을 제시하여 구례군에 기부채납을 할 경우 관련부서와 사전협의 해야 한다.

3. 귀농귀촌주택용지 현황

① 공법상 제약사항

구분	법률/법령	지역/지구	비고
국토･도시	국토의 계획 및 이용에 관한 법률	계획관리지역	-
환경	가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률	가축사육제한구역	일부제한구역 (돼지,개,닭,오리)

* 기타 관련 공법상 제약사항 확인과 사업관련 문의사항은 구례군 안전도시과 061-780-2482로 확인바람.

- 해당 사업은 소규모환경영향평가 대상으로 향후 인허가 협의 필요하고, 본 대상지는 「전라남도(섬진강) 오염총량관리기본계획」의 단위유역에 포함됨에 따라 구례군과 관련사항을 협의하여 사업추진 필요하다.

② 기반시설관련

- LH와 구례군은 기반시설 설치 등 원활한 사업추진 위한 사업협약을 체결하였다.

(별첨2. 사업협약서 참조)

- 구만제로(왕복2차선)에서 사업부지까지 약190m연장의 폭6m의 콘크리트포장 현황로가 있으며, 구만제로에서 사업부지경계부까지 구례군에서 상수도관로와 하수도관로를 매설하여 폭6m이상의 진입로를 주민입주 전 까지 구례군에서 설치할 예정이다.

- 진입도로 개설시 포함되는 사유지의 토지취득비는 리츠에서 부담하여야 하며, 부담 방법 및 절차는 구례군과 협의가 필요하다.

- 진입도로의 노선, 폭, 사유지 편입면적 등은 구례군의 설계완료 후 결정 예정이다.

- 전력,통신,가스 등 간선시설 연결 신청은 사업시행자가 각 시설 설치기관과 별도 협의하여 설치하여야 한다.

③ 귀농귀촌주택용지와 접하여 당초 소유자가 같은 토지인 “산75-1임”은 주택단지 조성 후 맹지가 되지 않도록 도로와 접하도록 계획수립이 필요하며, 기존 현황도로를 감안하여 향후 진출입 민원이 발생되지 않도록 유의해야 한다.

④ 해당 토지는 산지･구릉지 지형으로 높은 표고와 경사도를 가지고 있어 지형을 살린 환경친화적인 단지계획을 수립 하여야 하며, 보존이 필요한 구간에 대해서는 녹지 등으로 계획하고 도로망 및 법면 계획에 유의하여 입주민의 불편을 최소화 할 수 있도록 계획수립이 필요하다.

※ 진입도로에 편입되는 사유지는 약 500㎡(720-4답, 720-5답 일원)이며, 구례군의 설계 및 시공계획에 따라 면적이 증감될 수 있다.

4. 구례군 귀농귀촌 지원정책 현황

귀농귀촌 관련 지원프로그램은 귀농귀촌종합센터(http://returnfarm.com) 및 구례군 체류형농업창업지원센터(http://returnfarm.gurye.go.kr)에서 확인 가능하므로 특화계획 수립 시 참고할 수 있다.

<생태자연, 산지, 표고, 경사도 현황>

붙임 2		제안서 작성지침

□ 일반사항

가. 적용원칙

① 본 작성지침은 제안서 작성 시 반드시 지켜야 할 사항으로 본 지침에서 제시하지 않은 사항은 사업신청자의 판단에 따른다.

② 공식 언어는 한국어로 하고 필요에 따라 한자 또는 영자로 표기할 수 있으며 이 경우 괄호를 사용하여 한국어 표현을 명기하여야 한다.

③ 모든 계량 단위는 미터법(Metric System)을 사용한다.(관련법에 따른 법정계량 단위)

④ 기간 계산은 다른 규정이 없는 한 공모 공고일을 기준으로 한다.

⑤ 금액계산은 VAT(부가가치세)를 포함한 금액을 기준으로, 별도의 작성지침이 없는 경우 백만원 단위로 표기한다.

⑥ 재무계획서, 설계도면 등 제출서류상 업체명 및 브랜드 노출을 허용한다.

나. 제출서류

① 제출서류의 목록은 아래와 같다.

구분	규격	구성	수량	비고
㉮ 신청서류	-	․주택개발리츠 사업신청서 ․첨부서류 포함	1식	․[#서식3] 참조
㉯ 재무계획서	-	․사업성 분석 ․판매․임대계획	20부	․[#서식10] 참조 ․25매 이내
㉰ 설계도판	A0 (841×1,189㎜)	․도판 1 (공동주택) ․도판 2 (공동주택) ․도판 3 (귀농귀촌)	1식	․10mm 폼보드
㉱ 설계도면	A3 (420×297㎜)	․조감도 및 투시도 ․단지계획, 건축계획, 특화계획 및 사회적 가치 제고	20부	․[#서식11] 참조 ․30매 이내 ․공동주택,귀농귀촌 구분
㉲ 부록	A4 (210×297㎜)	․내·외부 마감재 등 계획 ․설계개요 및 시설면적표 ․면적 산출표 ․부대복리시설 면적표 ․설계내용 요약표 ․관련법규 검토서	20부	․[#서식12] 참조
㉳ 제안서 설명자료	A4 (297×210㎜)	․재무계획, 설계도면의 내용을 요약 ․사회적가치,특화계획 포함	20부	․[#서식13] 참조 ․25매 이내 (ppt 및 pdf)
㉴ USB 메모리	-	․제출서류일체 및 사업성분석 재무모델	2식

② USB 메모리에는 IBM-PC 호환이 가능한 *pdf, *.hwp, *.jpg, *.dwg형식으로 제출한다. 단, ㉮ 신청서류(첨부서류 포함)는 스캔파일(*.pdf 또는 *.jpg), ㉯ 재무계획서는 어도비 PDF(*.pdf) 파일, ㉱ 설계도면은 어도비 PDF(*.pdf) 및 AutoCAD 파일(*.dwg, ver2012이하), ㉲ 부록은 한글워드 파일(*.hwp, ver2012이하), ㉳ 제안서 설명자료는 파워포인트(*.ppt, 또는 *.pptx, ver2013이하) 및 pdf 변환 파일을 수록한다.

③ 사업성분석 재무모델 파일은 엑셀파일(*.xlsx, ver2013이하)로 수록하되, 재무계획서의 주요수치와 동일한 결과가 나오도록 작성하고 공동주택용지, 귀농귀촌주택용지 각 사이트별 구분 및 통합 작성될 수 있도록 하여야 하며 회계법인 등 전문기관에서 작성한 자료로 제출한다.

□ 계량분야 작성지침

가. 고객제안서

고객제안서(매입확약률, 귀농귀촌주택 임대조건, 분양전환조건 제안)는 [#서식8]에 맞추어 작성한다.

나. 계량부문 자기평가서 [#서식9]

① 리츠 주식 공모계획

리츠 주식의 공모계획은 부동산투자회사법 제14조의8 제2항에 따른 리츠 주식의 공모계획 여부를 기재하며, 재무계획서의 재원조달 및 사업추진 일정계획과 일치하여야 한다.

② 사업수행실적

1) 사업신청서류 접수일 기준 최근 3년간, 본 공모에 참여하는 금융사의 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 부동산투자회사에 대한 직접 투자(부동산투자회사가 발행하는 주식을 취득하는 방식의 투자에 한한다.) 또는 금융 주선실적을 모두 기재(금융 자문실적은 사업실적에 포함되지 아니함)한다.

2) 공모지침서 제16조의 배점표에 따라 자기평가 득점을 기재하며, 계약서 사본 등 증빙서류를 함께 제출하여야 한다.

③ 재무안정성

1) 본 공모에 참여하는 금융사의 사업신청서류 접수일 기준 가장 최근 금융감독원(금융투자협회 전자공시서비스 포함)이 공시한 비율(순자본비율)을 적용하며, 「금융투자업규정」제3-10조 내지 제3-14조에 따라 산출하여야 한다.

2) 산출자료는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 의한 감사인의 감사보고서를 첨부하여 제출하여야 한다. 다만, 외부감사대상이 아닌 경우에는 「공인회계사법」에 의한 회계법인의 감사보고서를 첨부하여 제출하여야 한다.(감사보고서가 공시되지 않은 경우 순자본비율보고서 또는 금융투자협회의 전자공시서비스상 순자본비율 공시자료 대체 가능)

④ 시공능력

본 공모에 참여하는 건설사의 사업신청서류 접수일 기준 가장 최근에 ⌜건설산업기본법⌟에 의한 국토교통부장관이 공시한 건설사의 순위(토목건축)를 기재하며, 대한건설협회가 발급한 시공평가액확인서도 함께 제출하여야 한다.

⑤ 신용도

1) 본 공모에 참여하는 건설사의 사업신청서류 접수일 기준 가장 최근의 유효한 회사채 신용평가등급을 기재한다. 회사채 평가등급이 없는 경우는 기업신용평가등급을 적용하고, 기업신용평가등급이 없는 경우에는 기업어음 평가등급을 적용하여 기재한다.

2) 공모지침서 제17조의 배점표에 따라 자기평가 득점을 기재하며, 관련 증빙자료를 첨부하여 제출하여야 한다.

⑥ 주택건설실적

1) 사업신청서류접수일 기준 최근 5년간, 본 공모에 참여하는 건설사의 주택건설실적(본 공모서 제18조 제4항 제2호에 따른 실적)을 기재한다(실적확인은 주택법 시행규칙 별표1의 주택건설실적의 확인기준에 따른다).

2) 실적접수업무수탁기관에서 발급한 확인서 등 공모지침서 제18조 제4항 제2호에 따른 제반 증빙서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

□ 비계량분야 작성지침

■ 재무계획

가. 재무계획서 작성지침

① 표지 : 표지는 백색 아트지로 하며, [#서식10]을 참조하여 작성한다.

② 규격 및 재질 : A4 (210 × 297㎜), 백상지, 150m/g 이하 사용한다.

③ 제본 : 세로방향 좌편철 (단면인쇄), 무선제본 (링 또는 와이어 사용금지)

④ 매수 : 매수는 표지 및 목차를 제외한 25매 이내로 한다.

⑤ 색상 : 칼라표현 금지, 설계도면 활용 시 무채색으로 변경하여야 한다.

⑥ A4 규격을 초과할 경우 A4 크기로 접어서 제본한다.

나. 사업성 분석

① 사업성 분석의 적정성

1) 총사업비 산정내역, 분양률에 따른 사업성 분석결과 등을 구체적으로 제시하고, 각 항목별 산정근거 및 세부 산출내역을 공동주택용지, 귀농귀촌주택용지에 대해 각각 구분 및 통합하여 작성한다.

2) 추정 재무제표(손익계산서, 재무상태표, 현금흐름표 등)를 연도별로 작성하고, 작성기준 및 산출내역을 제시한다.

3) 매입확약가 산정 시, 주택의 감정가격은 사업신청자가 제안한 분양가와 동일하다고 가정하여 산정한다.

② 사업구조 및 리스크 관리계획

1) 리츠의 사업구조, 참여주체별 역할 및 이익 배분/리스크 분담, 공사대금 지급구조 등 본 사업의 안정적인 사업이행을 위한 사업구조계획을 제시한다.

2) 사업구조는 LH 공동주택용지와 귀농귀촌주택용지를 단일사업으로 묶어 적정 수익률을 확보할 수 있는 특성을 지니므로 리츠의 원활한 청산을 담보하기 위해 자본금 이외 귀농귀촌 사업비의 최소 50%를 유보금으로 청산 시까지 유지해야 한다.

3) 공모지침서 제3조제3항에 따른 공동주택 단독으로 추진할 경우 공동주택 매각대금의 0.5%를 자산관리업무 매각성과보수로 지급해야 한다.

4) 예측 가능한 사업 리스크를 분석하고 리스크 완화방안 등을 제시한다.

③ 재원조달 및 사업추진 일정계획

1) 재원조달 계획은 소요비용 및 조달계획을 연차별로 작성하고 총 비용(공사비, 조사설계비, 분양대행수수료, 자금조달 비용 등) 절감방안 및 절감효과를 제시한다.

2) 리츠설립, 영업인가, 토지매매계약, 건축 인·허가, 분양․임대, 착공, 준공 등 사업일정계획을 수립하고 추진내용 및 소요기간 산정내역 등을 공동주택용지, 귀농귀촌주택용지에 대해 각각 구분 및 통합하여 구체적으로 제시한다.

3) 리츠 주식의 공모를 계획하는 경우 공모일정, 공모절차, 공모방법 등을 구체적으로 제시한다.

4) 금융주선 수수료(공모를 계획하는 경우 사모주선 및 공모주선 수수료 구분) 총액, 수수료 지급 시기 등을 구체적으로 제시한다.

다. 판매․임대계획

▸ 공동주택용지(판매)

① 마케팅 계획

입지 분석, 소비자 분석, 시장 환경 분석, 주택유형 분석 등을 통하여 유효수요 예측결과를 제시하고 이에 따른 대응전략을 제시한다.

② 분양가격 결정의 적정성

1) 분양가격 결정전략 및 분양 일정계획을 기재하고 분양가격 산정내역(호당 분양가, 단위면적 당 분양가, 발코니 확장비용, 중도금 무이자 등)을 구체적으로 제시한다.

2) 주변 시세조사현황 등을 포함한 분양가격 산정기준의 적정성을 판단할 수 있는 객관적 자료를 제시한다.

③ 분양성 제고방안

1) 분양성 향상을 위한 아이디어, 차별화된 분양 마케팅 전략을 제시한다.

2) 준공 전 미분양 주택 해소방안 및 준공 후 미분양, 미입주 주택의 처리 방안 등의 계획을 제시한다.(LH가 매입확약을 이행하기 전 또는 후에 리츠 또는 민간사업자가 이행할 수 있는 처리방안을 의미한다.)

▸ 귀농귀촌주택용지(4년 임대 후 분양전환)

① 임대공급 계획

1) 마케팅계획 및 초기 임대 활성화 계획은 시장수요 예측결과를 제시하고, 제품 차별화 방안 및 입주자 모집방안 등 초기 입주율 제고를 위한 임대전략을 제시하며, 초기 미임대주택에 대한 해소방안을 제시한다.

2) 임대료는 주변시세보다 저렴하게 책정하고, 사업성 제고 및 임대분양성을 강화할 수 있는 임대조건 결정전략 및 임대분양 일정계획을 제시하며, 주변 시세조사현황 등을 포함한 임대조건 산정기준의 적정성을 판단할 수 있는 객관적 자료를 제시한다.

※ 임대료를 시세와 비교하여 제시할 경우 전체 임대료(보증금과 월임대료)를 전세로 환산하여 비교한 수치를 제시하여야 함

3) 입주자격 및 미분양이 발생할 경우 입주자격의 완화 등은 민간임대주택에 관한 특별법 등에 따르며, 추후 구례군과 협의하여 결정한다.

◦ 귀농귀촌 특성을 감안 수도권･광역시 등의 도시지역 주민에게 50%이상 우선 공급하는 것을 권장한다.

4) 임대공급(입주자 모집)시 전대･양도 금지내용을 명시하여야 하며, 최소 2개 이상 복수의 임대조건(전월세 전환율 동일하게 적용)을 제시하여 일정 범위 내에서 보증금 증액 및 감액을 임차인이 결정할 수 있도록 하여야 한다.

※ 전월세 전환율은 주택임대차보호법에 따른 월차임 전환시 산정률 제한(‘20.9월말기준, 2.5%)를 적용한다.

매각(분양전환) 계획

1) 주변시세보다 저렴하게 분양(전환)하여야 하며 분양전환가를 제시할 때 주변시세조사현황 등 적정성을 판단할 수 있는 객관적인 자료를 제시하여야 한다.

2) 의무임대기간 종료 후 미분양주택 발생 시 차별화된 분양전략을 제시한다.

(ex. 미분양분 발생 시 지자체 또는 사회적기업에 장기임대주택으로 지속적으로 운용될 수 있도록 저렴하게 인도하여 귀농귀촌주택 활성화 지원 등)

3) 리츠청산 시까지 공실이 발생할 경우 미분양 주택의 처리계획이 포함된 청산계획을  제시한다.

4) 특화계획 수립에 따라 주택이외의 시설이 주택과 같은 임대기간과 가격조건으로 임대 및 매각계획 수립이 어려울 경우 별도의 임대 및 매각계획을 수립할 수 있다. (ex. 커뮤니티시설과 같은 역할을 하는 농어촌민박형 게스트하우스의 경우 자격조건을 갖춘 자에게 건축준공 후 즉시 분양 등)

■ 개발계획

가. 단지계획

▸ 공동주택

① 공모지침서 제8조, 제19조에서 제시한 설계방향에 맞추어 작업한다. 또한 건축법 등 관련 법령, 정부 지침(훈령), 지자체 조례, 상위계획(지구단위계획, 교통영향분석･개선대책 등), 사업지구 공사여건을 감안하여 사업계획을 제시하고 효율적인 인허가 추진방안을 제안한다.

② 단지계획개념은 주변 현황분석, 상위계획과의 연관성 등의 내용을 단지계획 컨셉으로 설정하여 표현하며, 해당 컨셉에 부합하는 배치 및 주동계획, 동선 및 주차장 계획, 옥외공간계획 등을 제시하여야 한다.

③ 배치 및 주동계획은 일조, 조망권 등 주변여건을 고려한 배치, 기능적이고 효율적인 주동계획, 지형 및 지반여건 등을 고려한 단지 내 적정 계획고 설계 등을 제시한다.

④ 동선 및 주차장 계획은 보차분리를 고려한 보행 및 차량동선 계획, 입주민편의를 위한 주차장계획, 안전을 고려한 합리적인 비상차량동선계획을 제시한다.

⑤ 옥외공간계획은 입주자 사용성을 고려한 옥외공간 계획, 친자연, 친환경 등 지속가능한 조경계획, 주변단지와 차별화된 특화설계 아이디어, 안전성, 경제성 및 주변여건을 고려한 시설물 계획을 제시한다.

▸ 귀농귀촌주택

① 공모지침서 제8조, 제19조에서 제시한 설계방향에 맞추어 작업한다. 또한 건축법 등 관련 법령, 정부 지침(훈령), 지자체 조례, 사업지구 공사여건을 감안하여 사업계획을 제시하고 효율적인 인허가 추진방안을 제안한다.

② 산지･구릉지 지형을 감안하고 주변 식생 경관, 조망 등 자연환경 자원을 최대한 활용하고, 과도한 절·성토를 지양하여 농어촌 지역 환경에 적합한 토지이용계획을 수립한다.

③ 필지계획은 건축물의 규모와 배치, 일조, 차량동선, 에너지절감형 주택 등을 고려하여 적정한 세장비를 제시하고, 주택유형 및 자연적 요건 등 제반여건을 고려하여 커뮤니티 형성에 적합한 소가구(Clustering) 계획을 수립한다.

④ 단독주택이 지니는 장점인 개인영역(Privacy Space) 계획을 최대한 살리면서 공동체·공적영역(Public Space)이 확보될 수 있는 필지계획을 수립한다.

⑤ 귀농귀촌 단독주택단지 입주민의 공동체(Community) 활성화를 위한 단지배치, 주민 공동체 커뮤니티시설계획 등을 수립한다.

나. 건축계획

▸ 공동주택

① 건축계획은 정부 주택정책에 부합하는 양질의 주택을 계획하여야 하며 주택평면계획, 건축특화계획을 제시한다.

② 주택평형 계획시에는 전세대에 대한 동일한 평면계획은 지양하고, 다양한 평면계획을 제시한다.(세대구분형 주택은 주택법 제2조 및 동법 시행령 제9조, 국토부 ‘세대구분형 아파트에 대한 사업계획승인 지침’의 규정을 준수하여야 함)

③ 결로, 누수, 소음, 공기질, 균열 등 5대 하자에 대한 저감 방안, 유지관리의 용이성, 민원 및 하자 관리 계획 등을 제시한다.

④ 에너지절약 등 관리비가 저렴한 설비계획, 소방․가스 등 안전대책 강화방안, 쾌적한 환경을 위한 세대 냉방 또는 제습설비 계획, 홈네트워크, 초고속정보통신 및 방범 등 입주자 편익을 고려한 특화계획 등을 제시한다.

▸ 귀농귀촌주택

① 건축계획은 아래의 요건을 모두 충족하는 계획을 수립하여 제출한다.

1) 필지규모 : 순대지면적* 330㎡ 수준으로 계획하되, 사업지구 및 필지현황과 주택유형을 고려하여 268㎡~480㎡범위 내에서 계획수립을 하여야 한다.

* 순대지면적이란 법면, 옹벽 등을 제외한 실제로 건축이 가능한 대지면적을 의미하며, 사업지구 경계부 정형화 등 불가피한 경우 일부 필지에 대해 필지규모 제한 범위를 초과할 수 있다.

* 법면, 옹벽 등은 개인에게 분양되어 관리되는 필지면적에 포함되도록 계획하거나 도로 부속물 또는 부대시설로 계획하여 유지관리에 지장이 없도록 계획을 수립하여야 한다.

2) 계획호수 : 30호 수준으로 계획하되, 단지계획 및 건축계획을 수립 등 제반여건을 고려 계획호수의 30%범위 내에서 가감할 수 있다.

3) 건폐율 : 필지의 건축면적 이외 공간을 농촌생활에 필요한 마당공간 등으로 활용하기 위해 건폐율은 25%이하로 계획하는 것을 권장한다.

4) 건축규모 : 호당 건축연면적은 60～85㎡ 수준으로 하며, 경관형성 및 주택 공간이용 효율성 등을 고려하여 2층(다락방 개념 포함)이하 계획을 권장한다.

* 창고, 별채 등은 호당 건축연면적 기준이 되는 면적에 미포함 하되, 지자체 조례에 따른 건폐율, 용적률 기준이 되는 총 건축면적에 포함되므로 이를 감안하여 계획한다.

5) 건축타입 : 커뮤니티 활성화 및 조화로운 단지계획 등을 고려, 사업지구 당 2~3개 건축 타입과 그 변형(異形)을 원칙으로 한다.

6) 건축구조 : 사업지역별 자재·인력 수급여건 및 기후, 유지관리, 시공의 용이성 등을 종합적으로 고려하여 적정한 건축구조를 적용한다.

* 사업신청자가 제안한 건축구조에 대한 제안사유를 특장점(공사비, 내구성, 하자보수 및 유지관리 등)을 중심으로 설명한다.

② 건축법, 주택법 등 관련 법령·지침, 지자체 조례, 상위·주변계획 및 지구여건에 적합한 건축계획 및 설계안을 제시한다.

③ 건축계획은 임대(4년 후 분양전환) 단독주택 사업으로, 주택 성격에 적합한 배치계획 및 임대관리에 유리한 내구성 있는 주택상품 계획을 제안한다.

④ 사업현장의 지형·지세, 주변여건, 기후여건 등을 고려한 내구성 및 실용적인 단독주택 건축구조(RC, 목조, 스틸 등)를 적용하고, 경제적이고 합리적이면서 실현가능한 공사비를 제시한다.

⑤ 농어촌 지역 단독주택 공급 사례의 문제점(하자, 유지관리, 높은 에너지비용, 급속한 건축물 노후화 등)을 분석하고, 대안적 건축계획을 제시하며 베이비부머 은퇴자  뿐만 아니라 귀농귀촌을 원하는 다양한 계층의 수요 특성을 고려한 맞춤형 단독주택단지 계획을 제시한다.

1) 단독주택의 특성 및 최근 귀농·귀촌 수요자 특성에 따른 니즈(Needs)에 적극 대응할 수 있는 건축물 규모, 배치 및 평면을 제시한다.

2) 귀농·귀촌자의 다양한 생활양식 및 농어촌 지역의 생활 패턴 특성에 대응하는 주거평면을 제시한다.

* (예시) 창고, 별채, 알파룸, 생애주기에 따른 가변형 평면계획 등

3) 귀농귀촌 수요자의 생활패턴 및 동선 등을 고려하여 각 실의 위치 및 공간 계획을 수립하고, 편리한 살림을 위한 가구 및 수납공간을 확보한다.

4) 농어촌 생활에 필요한 농기구, 은퇴 후 취미생활을 위한 공방, 작업장 등을 고려하여 주택 이외의 마당공간 활용계획을 제시한다.

⑥ 단독주택의 집합화로 인한 경관의 획일화 및 주변 주택과의 이질감 문제를 완화할 수 있도록 층고, 건축입면, 색채 등을 다양화 하여 제시한다.

⑦ 각 건축물은 세대별 사생활 보호, 채광, 일조 및 통풍이 원활하도록 배치하고, 다양한 경관과 개방감이 확보될 수 있도록 배치한다.

⑧ 건축물의 입면은 공사비 절감 및 단독주택단지 전체의 조화롭고 통일된 경관이 유지되고 주변 자연환경에 녹아 들어갈 수 있도록 한다.

⑨ 인접한 주택과 프라이버시 문제를 최소화 하면서 단지형 단독주택에 적합한 발코니, 베란다, 포치, 데크 등을 다양하게 설치한다.

⑩ 건축물 내‧외부 공간을 연계하여 일체감 있는 옥외공간 및 조경계획을 수립하고, 단독주택의 장점을 살려 입주민의 라이프사이클에 맞게 활용가능한 옥외공간 계획을 제시한다.

⑪ 건축물 및 외부공간은 환경설계를 통한 범죄예방기법(CPTED)* 기법을 적용하여 안전하고 쾌적한 주거환경을 조성할 있도록 계획한다.

* (예시) 공적공간과 사적공간 영역위계의 명확한 계획 및 출입문을 도로나 통행로에서 직접 볼 수 있게 계획하는 등 자연적 접근 통제와 감시 강화를 유도

다. 특화계획

▸ 공동주택의 정부정책 이행 및 단지활성화 특화설계

① 정부정책 이행을 위한 에너지절감, 미세먼지절감, 음식물쓰레기처리 등 친환경, 생활SOC, 세대구분형 등의 특화된 설계를 제시한다.

② 분양성 제고를 위한 원가절감과 채광･조망 및 프라이버시 확보 등 단지 활성화를 위한 특화된 설계를 제시한다.

▸ 귀농귀촌주택의 에너지절감, 지역여건 감안 커뮤니티 특화계획, 사업성 향상방안

① 에너지절감형 주택계획을 도입하되, 우리나라 기후 및 생활양식에 적합한 건축설계와 함께 주택성능 및 품질확보방안을 제시한다.

1) 본 사업의 귀농귀촌 주택은 국토교통부령「건축물 에너지효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증에 관한 규칙」, 국토교통부 고시 「건축물 에너지효율등급 인증 및 제로에너지건축물 인증 기준」에 따른 절차를 이행하여 건축물 에너지효율등급 1++ 등급 이상 및 제로에너지건축물 인증등급 5등급 이상을 득하여야 한다.

* 제로에너지주택 성능은 적용요소 등을 개념도로 시각적으로 표현하고 성능을 계량화 한다.

2) 제로에너지건축물은 ‘건축물에너지효율등급인증 시스템’을 통해 예비인증을 받아 제시한다.

② 지역여건 및 농촌지역 특성을 고려한 지역특화 및 마을 커뮤니티시설을 계획한다.

1) 지역환경과 농촌마을의 특성을 살릴 수 있는 지역 및 커뮤니티 특화방안을 제시하며, 임대관리기간이 지나고 리츠청산 이후에도 자생적으로 유지관리가 가능한 시설로 계획한다.

* 지자체에 제안을 통해 지원방안을 마련 할 수 있으나 구체적 협의 없이 지자체의 지원을 전제로 지역특화 및 커뮤니티 특화방안을 제시하는 것은 지양한다.

2) 게스트하우스(생활숙박시설 또는 농어촌민박업)를 계획할 경우 단기 귀농귀촌 체험을 원하는 사람들을 위한 프로그램을 함께 제시토록 하며 입주민과 방문객들이 함께 이용하는 카페형 복합커뮤니티시설 운영하는 등 마을 커뮤니티시설과 복합화하고 기능적으로 연계하는 것을 권장한다.

* 게스트하우스의 건축연면적은 단독주택의 총 건축연면적의 10%이내로 한다.

3) 마을 커뮤니티시설은 본단지를 대표하는 시설로 방문객들에게는 홍보와 체험의 공간이 되고, 입주민들에게는 주거생활의 편리성 및 공동체 의식 제고와 귀농귀촌 생활의 교류와 교육의 장으로 활용하며, 4년 임대주택임을 감안하여 준공･입주에 따른 사후 관리 및 운영에 중요한 역할을 하는 관리사무소 기능을 겸비한 다목적 시설로 계획하고 배치 및 평면계획, 세부용도, 운용계획 등을 제시한다.

* 마을 커뮤니티시설을 기능적으로 연결할 경우 게스트하우스와 독립적으로도 운용가능토록 계획하여야 한다.

③ 사업성 향상을 위한 아이디어를 제시한다.

1) 공기단축 및 공사비 절감을 위한 적합한 공법제시

2) 사업지가 입지한 한계점(단점)을 극복할 수 있는 특화 아이디어

④ 사업성 향상을 통해 사업완료시점 수익이 발생할 경우 커뮤니티 활성화를 위한 재원으로 추가 활용하는 방안을 제시한다.

▸ 사회적 가치 제고

① 사회적 약자(청년, 장애인, 여성, 노인)를 위한 양질의 일자리 창출계획 및 건설근로자 복지향상 계획, 근로재해(안전사고, 직업병) 감축계획을 제시한다.

② 상생･동반성장을 위한 지역공동체 활성화 연계방안, 중소기업 제품사용계획, 노임･장비･자재･하도급 대금 등 체불방지 계획 등 기타 상생협력 추진계획을 제시한다.

라. 설계도판  (도판1(A0), 도판2(A0),도판3(A0) 총 3개 작성)

① 규격 : A0, 841 × 1,189㎜

② 재질 : 도판 - 10㎜ 폼보드, 무광용지출력 (별도의 액자를 하거나 장식물 부가금지)

③ 색상 : 설계도면에 지정된 색상표현 준수

④ 아래 표에 제시한 내용은 반드시 표현하고, 기타사항에 대하여는 사업신청자가 임의로 표현할 수 있다.

구 분		작성내용
도판1 (공동주택)	설계개요	▪대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률 등
	조감도	▪스케일 등 설계내용을 왜곡하지 않도록 표현(주변현황 표현 가능)
	단지계획도	▪방위상 정북방향을 상단으로 하여 표기
	기타	▪설계도면 3, 5, 6, 7의 내용 등
도판2 (공동주택)	투시도	▪스케일 등 설계내용을 왜곡하지 않도록 표현(주변현황 표현 가능) ▪투시도 조망점은 단지의 특성을 가장 잘 표현할 수 있는 곳을 자율적으로 선정하여 표현
	단위세대 평면도	▪대표적인 단위세대 평면 타입 2개 이상 표현 ▪축척 1/150
	기타	▪설계도면 8, 10, 11, 12의 내용 등
도판3 (귀농귀촌)		▪계획내용을 설명할 수 있는 토지이용계획도, 단지배치도, 투시도, 상세도, 조감도 등 ▪각종 특화계획을 설명할 수 있는 내용 ▪에너지절감계획을 설명할 수 있는 내용

마. 설계도면

① 표지 : 표지는 백색 아트지로 하며, [#서식11]를 참조하여 작성한다.

② 규격 : A3 (420 × 297㎜)

③ 제본 : 가로방향 좌편철(단면인쇄), 무선제본(링 또는 와이어 사용금지)

④ 지질 : 백상지, 180g/㎡이하 사용, 무광용지 (조감도 및 투시도 제외)

⑤ A3 규격을 초과할 경우 A3 크기로 접어서 제본 가능

⑥ 매수 : 기본 21매 (공동주택 13매, 귀농귀촌주택 8매), 최대 42매 이내(공동주택 26매 이내, 귀농귀촌주택 16매 이내), 표지 및 목차는 쪽수 산정 제외, 속지 불허

⑦ 색상 : 아래표 비고란에 칼라를 허용하는 경우를 제외하고는 칼라표현을 금지한다.

⑧ 도면내용 (공동주택과 귀농귀촌주택 별도 제출)

<공동주택>

구 분		최소 매수	표 현 방 법	비고
1	조감도	1매	- 스케일 등 설계내용을 왜곡하지 않도록 표현(주변현황 표현 가능) - 1컷만 허용함	칼라
2	투시도	1매	- 스케일 등 설계내용을 왜곡하지 않도록 표현(주변현황 표현 가능) - 투시도의 기준점은 단지의 특성을 가장 잘 표현할 수 있는 곳으로 자율적으로 선정 - 1컷만 허용함	칼라
3	단지계획 개념도	1매	- 주변 현황분석, 계획개념 및 의도 등을 다각도로 분석․표현	칼라
4	단지 계획도	1매	- 설계개요(대지면적, 연면적, 건폐율, 녹지율, 주차대수 등)를 지침에 맞게 간략히 표현 - 주거동 상부에 동별로 평형규모(타입포함), 세대수 및 층수의 표현 ex) 120-16호-8F, 120-16호-12+15F 등 - 1개 동이 서로 다른 2개 이상의 층이나, 평형으로 계획된 경우는 서로 다른 층이나 평형의 부위를 쉽게 알아볼 수 있도록 구분 표시 - 단지조성 계획고 및 인접대지 레벨 등고선 표시(1m 마다 표시) - 주거동을 활용한 부대복리시설은 해당부위에 시설용도 명기 - 주차장별 주차대수, 지상․지하주차대수, 지상․지하주차장의 진․출입 동선 계획 등을 명확하게 표현 - 데크형 주차장 출입구는 쉽게 인지할 수 있도록 표현 (▲표시)	칼라 1/1,200
5	옥외공간 계획도	1매	- 보행 및 차량동선과 지상부분 비상차량 및 이삿짐차량 동선계획(레벨, 도로폭, 회차공간 등 표현) - 옥외공간 주요계획개념, 조경 및 시설물 계획, 포장계획, 단지내 단차 및 인접부지 단차 처리계획(시설물), 우수계획 등
6	특화계획도	1매	- 제안하고자 하는 특화계획에 대하여 표현형식 및 방법은 효율적으로 표현될 수 있도록 임의 작성 - 건축성능보장, 하자 저감방안, 설비계획 포함 작성	칼라
7	단위세대 평면도	1매	- 발코니 확장형을 기본으로 표현하되, 비확장 공급 세대가 있는 경우 발코니 부위를 인지할 수 있도록 점선 등으로 발코니 구분선 표현 (평면별, 확장/비확장 세대수 명시) - 전체치수 및 주요 실의 치수를 표현(안목치수와 중심선치수 모두 표현) - 특화형 주택을 포함한 모든 단위세대평면을 표현 - 동일규모 평형이라도 측세대형과 같이 다른 형태인 경우 포함 - 해당평형의 주동키플랜(non scale)을 단위세대 상부에 표현 - 실별 가구 및 가전제품 배치계획을 표현	1/150
8	주거동 평면도	1매	- 전체치수 및 주요치수를 표현 - 주거동 평면은 주동유형별 모든 1층 평면도, 기준층평면도 표현(동일 형태의 주동일 경우 1개 주동만 표현) - 1층 평면도 표현시 주동접근 및 주변공간에 대한 이해를 돕기 위하여 주변계획을 포함한 표현(주동출입구, 램프, 보행동선 등)	1/400
9	주거동 입면도	1매	- 입면계획은 대표적인 주동 유형을 2개 이상 선정하여 2면 이상 표현	1/400
10	지하주차장 계획도	1매	- 지상층도면과 지하층도면을 모두 기재하여 상호 연관관계를 표현 - 지하주차장은 주차장별 주차대수를 표기하고, 데크형 주차장은 노출부분의 입면계획 포함하여 작성 - 전기실, 지하저수조 등 지하구조물 계획을 포함하여 작성	1/1,200 ∼ 1/2,000
12	부대복리 시설계획도	1매	- 관리사무소, 복리시설, 상가 등 전체치수 및 주요실의 치수를 표현 - 각층 평면도, 입면도(1면이상), 주단면도 - 주요 내외장재료와 실의 명칭을 표현, 각 실별 면적표를 명기	1/300 ∼ 1/600
13	인동거리 검토도	1매	- 법적거리와 계획거리를 함께 표현한다. - 조경 등 기타 도면효과 일체 표현 금지	1/1,200

<귀농귀촌주택>

구 분		최소 매수	표 현 방 법	비고
1	토지이용 계획도	1매	- 필지 형태와 배열, 획지형태, 진입도로 및 보행자 도로, 단지 주변녹지, 시설과 연계 등 - 필요시 단위 필지별 평형규모 등 표현	1/1,000～ 1/1,200 칼라
2	건축 평면도	1매	- 주택 프로토타입별로 특성이 잘 나타날 수 있도록 건축 평면을 표현하고 마당 등 필지 내 옥외공간 계획을 표현 - 전체치수 및 주요 실의 치수를 표현(안목치수, 중심선치수 모두) - 발코니 확장 시, 발코니 구분선 표현	1/80
3	건축 입면도 및 단면도	1매	- 주택의 특성을 잘 나타낼 수 있는 대표 유형(2～3개)를 선정하여 2면 이상 표현 - 주요 외장재료 표현	1/50～ 1/100
4	주민공동 시설계획도	1매	- 전체 면적 및 주요 실의 용도, 치수 표현 - 각층 평면도, 입면도, 주단면도 등	1/50～ 1/200
5	특화계획도	1매	- 특화계획은 표현형식 및 방법은 효율적으로 표현될 수 있도록 임의 작성	칼라
6	공사계획 평면도	1매	- 단지내외 주요지점 계획고 표현 - 주택과 접하는 부분(도로, 녹지 등) 계획고 표현 - 단차처리계획부 시설물(옹벽, 자연석 쌓기 등) 및 연장・높이 등 표현	1/1,000～ 1/1,200
7	우/오/상수 계획 평면도	1매	- 단지 내외 우・오・상수 관망도 - 우수처리계획도	1/1,000～ 1/1,200
8	식재계획도	1매	- 단지배치도상에 표기, 주요수종, 식재위치 등 표현(필지내 마당도 표현) - 식재수종 및 수량표 표현	1/1,000～ 1/1,200

라. 부록

① 표지 : 표지는 백색 아트지로 하며, [#서식12]를 참조하여 작성한다.

② 내용 : 내·외부 마감재 등 계획, 설계개요 및 시설면적표, 면적 산출표, 부대복리시설 면적표, 설계내용 요약표, 관련법규 검토서 작성한다.

③ 규격 및 재질 : A4 (210 × 297㎜), 백상지, 150g/㎡ 이하 사용한다.

④ 제본 : 세로방향 좌편철 (단면인쇄), 무선제본 (링 또는 와이어 사용금지)

⑤ A4 규격을 초과할 경우 A4 크기로 접어서 제본한다.

■ 제안서 설명자료

① 표지 : 표지는 백색 아트지로 하며, [#서식13]을 참조하여 작성한다.

② 내용 : 재무계획서, 설계도면 순으로 제안서 내용을 요약하여 이해하기 쉽게 작성한다.

③ 규격 및 재질 : A4 (297 × 210㎜), 백상지 150g/㎡ 이하 사용한다.

④ 제본 : 가로방향 좌편철 (단면인쇄), 무선제본 (링 또는 와이어 사용금지)

⑤ 매수 : 매수는 표지 및 목차를 제외한 25매 이내로 한다.

⑥ 색상 : 칼라표현 금지, 다만 설계도면에서 칼라사용을 허용한 도면에 대하여 사용하는 경우 허용한다.

⑦ 파일

1. *.ppt 또는 pptx 확장자 형식의 파일로 작성하고, 제출된 재무계획서, 설계도판, 설계도면에 포함되지 않은 내용은 사용할 수 없다.

2. 원활한 심사 진행을 위하여 ppt 확장자 형식의 파일과 함께 pdf 변환파일을 제출하여야 한다.(평가시 pdf파일이 제공되므로 색변경, 음영, 동영상, 애니메이션, 플래시, 소리추가 등 불필요한 편집은 생략한다.)

⑧ 발표시간은 사업신청자에 한하여 평가계획 수립후 별도 통지(발표시간은 10~15분 내로 공모업체수에 따라 최종 확정예정), 발표자는 공모공고 이전부터 재직하고 평가일 기준 컨소시엄 구성원에 포함된 법인의 직원에 한하며, 발표당일 재직기간이 명기된 재직증명서를 제출하여야 한다.

⑨ 발표는 제출한 작품특성, 설계의도로 한정(타작품과 비교설명 금지)한다.

붙임 3		감점 기준

■ 작성기준 위반 감점 기준

구 분	감 점 사 항	감점	비 고
법규 위반	• 대지경계선에 의한 높이제한	1점/20호	분야별 최대감점 10점
	• 인동간격에 의한 높이제한	1점/20호
	• 주차대수 등 주차장 설치관련 위반	1점/5대
	• 기타 법규 위반	1점/동, 건
지침 위반	• 상위계획 항목 위반	1점/동, 건	분야별 최대감점 10점
	• 용적률 및 세대수 위반 (세대수 위반은 5호당)	1점/건
	• 세대구분형 공동주택 최소 배치(세대수의 5%) 위반	1점/10호
도서 작성 위반	• 도판 및 도면표현 등 위반	0.5점/건	분야별 최대감점 10점
	• 지정 도서 매수, 규격 등 위반	0.5점/쪽, 0.5점/건
	• 제출물 누락	0.5점/건

■ 심사위원 사전접촉 등 감점 기준

감 점 사 항	감점	비고
- 심사위원 선정이후 사전접촉	10점/명	당해심사
- 심사위원 선정이전 사전설명	21점/명	감점부과 결정일부터 1년
- 사전신고 없이 낙찰된 후 1년이내 심의참여위원에게 용역, 연구, 자문 등을 의뢰한 경우
- 심의와 관련하여 소속직원(퇴직자 포함)이 비리행위 또는 부정행위를 한 사실이 있는 경우	54점/명	감점부과 결정일부터 2년

* 감점 부과방법

가. 심사위원 사전접촉 등 위반행위 등에 대한 감점은 감점범위 상한없이 부과한다.

나. 감점은 소속직원의 감점행위를 인지하였는지 여부와 관계없이 감점사항에 해당하는 행위와 관련된 업체에게 부과한다.

다. 공동참여의 경우 대표사외 참여업체 감점행위 시에도 동일 적용한다.

라. 위반행위는 방문, 전화, 문자, SNS 등 모든 접촉행위를 포함한다.

마. 감점의 취소나 정정은 감점대상 업체가 감점사항에 해당하지 않는다는 사실을 명백히 증명한 경우에만 한다.

* 감점 적용방법

가. 사업주간사 선정심사와 관련하여 부과한 감점을 모두 적용한다.

나. 공모지침서 상의 제안서 제출마감일을 기준으로 감점기간이 유효한 감점과 제안서 제출마감일부터 평가일까지 새로 발생한 감점을 모두 적용한다.

다. 감점을 부과 받은 업체가 공동으로 참여하는 경우 감점은 참여업체별 감점의 합으로 한다.

라. 비리·부정행위에 대해서는 필요시 감사실 및 수사기관 등에 조사의뢰한다.

붙임 4		각종 양식

서식  1.     참가의향서

서식  2.     질의서

서식  3.     주택개발리츠 사업신청서

서식  4.     위임장

서식  5.     접수증

서식  6.     각서

서식  7.     청렴서약서

서식  8.     고객제안서

서식  9.     계량부문 자기평가서

서식 10.     재무계획서 양식

서식 11.     설계도면 양식

서식 12.     설계개요 및 면적산출표 양식

서식 13.     제안서 설명자료 양식

#서식 1

참가의향서
※ 접수번호		접수확인
회 사 명		제출자명
사업자등록번호		연 락 처
대표자명		E-mail
소 재 지
당사는 LH에서 추진하고 있는 패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 민간사업자 공모의 참여를 위하여 참가의향서를 제출합니다. 년 월 일 신청인 (인) 한국토지주택공사사장 귀하 첨부 : 법인인감증명서 및 사업자등록증 사본 각 1부

주1) 신청인의 (인)에는 법인인감을 날인하고 법인 인감 증명서 및 사업자 등록증 사본 각 1부를 같이 제출하여야 한다.

2) “접수번호, 접수확인란”은 기재하지 않는다.

3) 접수번호는 LH담당자가 기재 후 “접수확인란”에 서명확인 예정이다.

#서식 2

질 의 서
회 사 명
대 표 자	(인)	질 의 자
연 락 처		E-mail
지침(page)	질 의 내 용

주1) 서면질의는 참가의향서 등록업체만 가능하고, 업체명이 기재되지 않은 경우 질의로 인정되지 않으며, 방문 및 전화질의에 의한 답변은 그 효력을 인정하지 않는다.

#서식 3

패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 사업신청서
※ 접수번호
금융사	회 사 명		제 출 자 명
	사업자등록번호		연 락 처
	대 표 자 명		E-mail
	소 재 지
건설사	회 사 명		제 출 자 명
	사업자등록번호		연 락 처
	대 표 자 명		E-mail
	소 재 지		대표건설사여부
당사는 귀 사에서 추진하고 있는 패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 민간사업자 공모에 참여하기 위하여 공모지침서 및 관련 법규를 준수하여 사업신청서를 제출합니다. 년 월 일 금융사 ○○○회사 대표 ○○○ (인) 건설사 ○○○회사 대표 ○○○ (인) 한국토지주택공사 사장 귀하
※ 첨부서류
1. 법인등기부 등본(금융사, 건설사 각각 첨부) 2. 법인인감증명서(금융사, 건설사 각각 첨부) 3. 사업자등록증 사본(금융사, 건설사 각각 첨부) 4. 제6조 신청자격을 증명할 수 있는 서류(금융사, 건설사 각각 첨부) 5. (대표자가 아닌 자가 대리 신청하는 경우) 위임장 6. 각서 7. 청렴서약서 8. 고객제안서 9. 계량부문 자기평가서 10. 제출도서(재무계획서, 설계도판, 설계도면, 부록, 제안서 설명자료, USB 메모리)					각 1부 각 1부 각 1부 각 1부 1부 1부 1부 1부 1부 1식

주1) 회색음영으로 된 “접수번호”란은 기재하지 않는다.

주2) 공동 금융사 또는 공동 건설사로 신청하는 경우 양식을 수정하여 작성한다.

#서식 4

위  임  장

수 임 인

주    소 :

성    명 :

생년월일 :

연 락 처 :

위 수임인에게 패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 사업주간사 공모 신청서류 제출에 관한 위임권한을 부여합니다.

년      월      일

위 임 인

회 사 명 :

대 표 자 :              (인)

한국토지주택공사사장 귀하

주1) 공모 신청서류 제출을 대표자가 아닌 자가 대리 신청하는 경우 작성·제출한다.

#서식 5

접  수  증

접수번호		접수 확인자	(인)
접수시간
구 분		업체명
금융사
건설사
패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 사업주간사 공모와 관련하여 상기 응모기관이 공모 신청서류 일체를 제출하였음을 확인함. 년 월 일 한국토지주택공사 사장

주1) LH가 작성하여 사업신청자에게 배부하는 양식으로 사업신청자가 작성하는 양식이 아니다.

#서식 6

각       서

당사는 패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 사업주간사 공모에 응모함에 있어 귀공사의 공모지침을 성실히 준수하고 만일 제반 규정 위반과 지시, 지침 및 조정불이행 등 발생 시 이에 따른 어떠한 불이익도 감수할 것이며,

공모와 관련한 신청서류 제출, 심사, 우선협상대상자 선정 등에 대하여는 이의 없이 귀공사의 결정에 따를 것을 확약하고 이에 각서를 제출합니다.

년      월      일

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

한국토지주택공사 사장 귀하

#서식 7

청 렴 서 약 서

당사는 패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 사업주간사 공모 심사와 관련하여 공정하고 투명한 설계심사가 되도록 협조하겠으며 설계심사 과정에서 심사위원이나 LH 등 공모 관계자에게 금품, 향응이나 부당한 이익을 제공하지 않도록 할 것이며

이를 위반할 시에는 관련 법령 및 본 공모의 규정 등에 따라 책임을 지겠습니다.

년      월      일

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

한국토지주택공사 사장 귀하

#서식 8

고객제안서

매입확약비율 중 기본확약률	73~83% 범위 내에서 정수로 기재

귀농귀촌주택 전세환산가 제안	전세환산가 주택공급면적 ㎡당 145만원~194만원 범위로 정수로 기재 (만원 단위)

귀농귀촌주택 분양전환조건 제안	60 ~ 80% 범위 내에서 정수로 기재

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

#서식 9

계량부문 자기평가서

리츠 주식 공모계획

공모 추진	사모 추진	득점
해당하는 선택란에 동그라미 기재

(금융사) 사업수행실적

참여실적 횟수	득점

(금융사) 재무안정성

지표값

순자본비율

(건설사) 시공능력

시공능력평가 토목건축 순위

(건설사) 신용도

구분	등급	득점
회사채 또는 기업신용평가등급 또는 기업어음

(건설사) 주택건설실적

사업대상토지(세대수)	주택건설실적(세대수)			득점
	시행	시공×50%	계
				소수점이하 셋째자리에서 반올림

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

주1) 리츠 주식 공모계획을 제외한 각 지표값에 대한 증빙자료 첨부한다.

#서식 10

<------------------------- 210 mm -------------------->
패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 재무계획서 (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2020. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 2 9 7 m m | | | | | | | | | | | | | | | | | | ∨

목   차

1. 사업성 분석

1.1. 사업성 분석의 적정성	00

1.2. 사업구조 및 리스크 관리계획	00

1.3. 재원조달․운용계획	00

2. 판매계획 (공동주택)

2.1. 마케팅 계획	00

2.2. 분양가격 결정의 적정성	00

2.3. 분양성 제고방안	00

3. 임대운영 및 분양전환계획 (귀농귀촌주택)

3.1. 마케팅 계획	00

3.2. 임대조건의 적정성	00

3.3. 분양전환 시 분양성 제고방안	00

#서식 11

<------------------------- 420 mm -------------------->
패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 설계도면 양주옥정 A-24BL (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2020. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | 2 9 7 m m | | | | | | | | ∨

<------------------------- 420 mm -------------------->
패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 설계도면 구례 귀농귀촌주택 (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2020. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | 2 9 7 m m | | | | | | | | ∨

#서식 12

<------------------------- 210 mm -------------------->
패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 부록 (양주옥정 A-24BL, 구례 귀농귀촌주택) (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2020. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 2 9 7 m m | | | | | | | | | | | | | | | | | | ∨

내·외부 마감재 등 계획

※ [#서식 9]에 따라 제출한 최근 5년내 주택건설실적 중 분양주택에 적용한 내·외부
마감재 적용사례와 비교하여 적용계획을 제시한다.

공동주택과 귀농귀촌주택을 각각 작성한다. (귀농귀촌주택은 항목등을 변경하여 작성가능)

o 적용사례 : 사업명 / 위치 / 201#.@@.@@일 사용검사승인(준공)

o 전용부위 주요마감재 등

공종	구 분	공 간		부 위		분양주택 적용사례	옥정지구 24BL
건축	기본마감	현 관		바 닥
				마루귀틀
		거실/주방/식당		벽 지
				바 닥
				천정지
		침 실		벽 지
				바 닥
				천정지
		욕 실		벽
				바 닥
				샤워부스 (강화유리문)
		비확장발코니		바 닥
				천장/벽체
	창호류	현관		현관도어록
				세대현관문
		침실문(욕실문)		문짝(침실)
				문짝(욕실)
				문 틀
				문 선
		외부창호(PL)		내 부
	가구류	신발장		문 짝
		주방가구		상부장
				하부장
				상 판
				주방벽
		화장대		화장대
				상 판
		드레스룸		문 짝
		수납장		문 짝
	장식류	우물천장		거 실
	발코니 확장	거실		확장여부
		침실1		확장여부
		침실2		확장여부
		침실3		확장여부
		발코니 창호		확장부위
				비확장부위
기계	주방설비	주방		레인지후드
				가스레인지
				음식물탈수기
				절수기
	위생설비	욕실		욕 조
				세면기
				샤워기	샤워부스
					욕조
				기타설비
				양변기
				비 데
				거울수납장
	기타	에어콘 냉매배관
		집진청소 시스템
		기계환기설비
전기	조명기구	침실등
		거실등
		식탁등
		주방등
		조리대등
		거실 벽부등
		다운라이트
		드레스룸등
		샤워부스등
		발코니등
	배선기구	현관일괄소등스위치
		스위치,콘센트류
	정보통신 설비	월패드
		화장실 비상콜
		주방 라디오폰/TV폰
		무인택배시스템
	기타	홈네트워크 시스템	기본항목(인증심사기준 심사항목(1)+심사항목(2) 중 9개 항목)
			서브폰
			주차위치 인식시스템
		초고속 정보통신 특등급
기타 추가 항목		“위 내용 외에 추가항목이 있을 경우 해당품목 추가기재”
		〃
		〃
		〃
		〃
		〃

o 공용부위 주요마감재

구 분			분양주택 적용사례	옥정지구 24BL
주동 내부	엘리베이터 홀 (1층 / 지하층 / 피트층)	천정
		벽체
		바닥
		엘리베이터 개구부 (삼방틀설치부위)
		우편함 및 벽면
	엘리베이터 홀 ( 2층 이상 )	천정
		벽체
		바닥
	계단실	천정
		벽체
		바닥
		계단 난간
주동 외부	동 출입구 (캐노피)	천정
		벽체
		바닥
	필로티	천정
		벽체
		바닥
	외 벽	기단부
		상층부
지하 주차장	램 프	천정
		벽체
		바닥
	내 부	천정
		벽체
		바닥
	계단실	천정
		벽체
		바닥
옥외	진출입로	-
	차도	주차장 포함
	보도	보․차도 혼용 (비상차로 겸용)
		보도 전용
	조경시설 공간	상가 주변
		광장,놀이터,휴게소 등
	문주	진출입로
	옹벽	전면부
	담장	휀스류

설계개요 및 시설면적표 (공동주택과 귀농주택 각각 작성)

(※귀농귀촌주택은 항목등을 변경하여 작성가능)

구 분			단위	옥정지구 24BL	비 고
토 지 이 용 계 획	대 지 면 적 건 축 면 적 연 면 적 건 폐 율 용적률(지상연면적) 도로율(주차장포함) 녹지율(조경면적)		㎡ 〃 〃 % %(㎡) 〃 〃
건 설 내 역	아파트 OO㎡형		세대		전용면적기준
	소 계		〃
부 대 복 리 시 설	복리 및 후생 시설	관 리 사 무 소 경 로 당 주민공동시설 보 육 시 설 문 고 …	㎡ 〃 〃 〃 〃 〃
		소 계
	근린 생활 시설	근린생활시설	㎡
		소 계
	주차 시설	지상주차장 지하주차장	대 대(㎡)		지하주차장 대당 면적: ㎡/대 ( ): 지하주차장 연면적
		소 계
	체육 및 놀이 시설	어린이놀이터 유아놀이터 운 동 장 배드민턴장 ․ ․ 기 타	㎡ ㎡ 개소 〃 〃 〃 개소		관련규정에 맞는 적정시설 및 규모 결정
		소 계
	공동 저수 시설	지하저수조 …	톤
		소 계
	기타 시설	쓰레기수거함 재활용품보관소 통합경비실 …	개소 〃 〃	·	관련조례에 적합하게 설치

※ 소수점 기입방법 : 소수점 이하 절사

단, 단위세대 면적은 소수점 셋째 자리에서 절사하여 둘째 자리까지 표기

면적 산출표 (공동주택과 귀농주택 각각 작성)

◦전체 면적표

단위 : ㎡

구분	동 별	층수	세대수	지하층	1 층	기준층	연면적	지상층 연면적	지하층 연면적	건축 면적	비 고
아파트
	소 계
부대 복리 시설	지하주차장1 〃 2		-		-	-
	주민복지관		-
	경 비 실		-
	근린생활시설		-
	소 계		-
합 계

※ 용적률 산정을 위한 연면적은 과장되지 않도록 산출해야 하며, 평가자가 정확성여부를 쉽게 판단할 수 있도록 작성하여 첨부

◦아파트 유형별 면적표(00BL)

단위 : ㎡

구 분	유 형	전용 면적	공 용 면 적			연면적			공용 면적 비율	동번호	비 고
			코 아	복 도	소 계	지상층 연면적	지하층 연면적	소 계
○○BL	59-60-15F
합 계

◦단위세대 면적표

단위 : m2

구 분	OOA형	OOB형…	OOB평균	OOA형	OOB형…	OOB평균	…	비 고
전 용 면 적 - 거 실 - 침 실 1 - 침 실 2 - 침 실 3 - 부엌, 식당 - 욕 실 - 현 관 - 창 고 - 기 타								- 소계 및 각실별 면적 산정시 소수점 세째자리 이하는 버림을 원칙으로 하되, - 각실 면적의 합은 소계와 일치 시켜야 한다.
소 계 (A)
주 거 공 용 면 적 - 전실공간 - 복도 - 계단실 - 기 타
소 계 (B)
기타 공 용 면 적 (관리소 등)								- 단지내 공유시설(관리소, 경로당, 기계실, 경비실 등) 면적
서 비 스 면 적 - 발 코 니1 - 발 코 니2 - 발 코 니…
소 계 (C)
주거공용면적비율(B/A)								전용면적에 대한 비율
서비스면적 비율(C/A)								전용면적에 대한 비율

* 단, 단위세대면적은 소수점 세째 자리에서 절사하여 둘째자리까지 표기 (단위세대 총면적을 기준으로 각 실 면적 배분)

부대복리시설 면적표 (공동주택과 귀농주택 각각 작성)

구 분		실 명	산 식	면 적
주민지원시설	전용	각 실별구분
		ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
	공용	ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
경로당	전용	각 실별구분
		ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
	공용	ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
상 가	전용	각 실별구분
		ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
	공용	ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
ㆍ ㆍ ㆍ	전용	각 실별구분
		ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
	공용	ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계

※ 각 시설별로 구분(주민지원시설, 경로당 등)하여 산출

설계내용 요약표 (공동주택과 귀농주택 각각 작성)

□ 지구명 : ㅇㅇ지구 ㅇㅇBL (예시)

구 분	항 목		설계내용	비고 (계획기준)
◦건설 개요	세 대 수(전용74~85㎡)		626호
	용 적 률		165.13%,
◦건물의 배치	최고층수 / 평균층수		20층 / 14.94층
	주동향/ 세대수	정남±15°이내	-
		정남+15°초과∼+45°이내(남동)	171(27.32%)
		정남-15°초과∼-45°이내(남서)	455(72.68%)
		정남+45°초과∼+60°이내(남동)	-
		정남+60°(남동), 정남-45°(남서) 초과	-
◦주동 및 평면계획	평면 TYPE 갯수		74㎡-2개 84㎡-5개
	주동지붕형태		경사 : 4동
◦부대복리	주차대수	호당 주차대수	1.2대/호
		지하주차대수	368대
	상가면적		185㎡
	복지관통합, 별동 여부		별동
◦경제성 비교	주동형태 및 동수	계	4동
		일자형	-
		타워형	4동
		절곡형	-
		유선형+부정형	-
	필로티 개수		4개소
	전용면적비율 (전용면적/공급면적)		74㎡-74.3% 84㎡-75.6%
	주차대수	지하주차비율	81.2%
		지하주차장 대당소요면적	25.39㎡/대
	호당 연면적	지상 (지상층 연면적/세대수)	74㎡-105㎡ 84㎡-115㎡
		지하 (지하층 연면적/세대수)	74㎡-32㎡ 84㎡-36㎡
	주민공동시설 면적 (총량제)	옥내	865
		옥외	700

* 기타 필요시 항목을 가감하여 작성할 수 있음.

관련법규 검토서 (공동주택과 귀농주택 각각작성)

예시)

법 규	조 합	대 상	법적기준	설계적용	비 고
주택 건설 기준 등에 관한 규정 건축법 ․ 건축 조례	제25조 진입도로 제26조 단지내도로 제27조 주차장 제28조 관리사무소 제35조 비상급수 제46조 어린이놀이터 제50조 근린생활시설등 제53조 주민운동시설 제55조 경로당, 주민공동시설	500세대 이상 500세대 이상	도로폭 12m이상 도로폭 12m이상	00m 00m	1.5m이상보도 포함

#서식 13

<------------------------- 297 mm -------------------->
패키지형 귀농귀촌 주택개발리츠 제안서 설명자료 (양주옥정 A-24BL, 구례 귀농귀촌주택) (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2020. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | 2 1 0 m m | | | | | | | | ∨