주택개발리츠 공모지침서

- 인천영종 A-28BL -

2019. 6.

한국토지주택공사

제1장

사업 개요

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제1조(공모 및 지침의 목적)

① 본 공모는 한국토지주택공사(이하 “LH”)가 사업대상토지의 주택개발리츠 사업을 시행할 사업신청자를 사업주간사(우선협상대상자)로 선정하는 것을 목적으로 한다.

② 본 지침은 공모의 운영, 제안서 평가 및 심사방법, 우선협상대상자 선정, 매입확약가 산정 등의 세부 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(용어의 정의)

본 지침에 사용된 용어는 본문에서 명백하게 달리 표시되지 않는 한, 본 지침의 어느 부분에 사용하든지 다음의 의미를 가진다.

① “주택개발리츠 사업”(이하 “본 사업”)이라 함은 리츠가 사업시행자로서 제4조의 사업대상토지를 매입하여 주택을 건설 및 분양하는 주택건설사업을 말한다.

② “리츠”라 함은 본 사업을 수행하기 위해 사업주간사(우선협상대상자)가 주도하여
부동산투자회사법에 따라 설립한 위탁관리 부동산투자회사를 말한다.

“사업신청자”라 함은 본 공모에 참여하는 금융사, 건설사로 구성된 컨소시엄으로서 공모지침에 따라 사업신청서류를 제출한 자를 말한다.

“우선협상대상자”라 함은 본 공모에 참여한 사업신청자 중 제20조에 따라 선정된 자를 말한다.

“사업주간사”라 함은 본 공모를 통하여 우선협상대상자로 선정된 후, LH와의 협상을 통해 최종 사업자로 확정된 자를 말한다.

⑥ “대표건설사”라 함은 본 공모의 사업주간사로 선정된 컨소시엄의 참여 건설사 중 제25조에 의한 재매입확약의무를 이행할 건설사를 말한다.

제3조(사업시행 방식)

① 본 사업은 리츠가 자금조달을 통하여 LH 사업대상토지를 매입하고, 주택건설 및 분양 등 사업을 시행한 후 청산하는 방식으로 한다.

② 각 참여자간 업무 역할은 다음과 같다.

1. 금융사 : 본 사업의 금융주선 업무, 시공 건설사와 투자자 간 리스크 분담 및 수익배분 등 사업구조 개발 주관, 부동산투자회사법 제14조의8에 따른 리츠 주식의 공모주선 업무

2. 건설사 : 주택설계, 주택사업 인·허가, 주택건설 및 이에 따른 각종 업무, 사업약정서상 책임준공, 분양 관련업무 등

3. LH : 사업대상토지의 매각, 본 사업의 미분양 주택 매입확약, 리츠의 자산관리업무

③ 기타 세부 사항은 사업약정 등 관련약정 체결 시 상호 협의하여 정한다.

제4조(사업대상토지)

① 본 사업의 사업대상토지에 대한 정보는 아래와 같다.

사업지구	블록	주택규모	면적 (㎡)	세대수 (호)	용적률 (%)	공급예정금액 (원)	비고
인천영종	A-28	60～85㎡	89,548	1,426	200	148,649,680,000
		85㎡초과

② 본 사업과 관련한 계획 및 기타 토지세부정보는 <붙임 1. 사업대상지 및 관련계획>과 같다.

대금납부방법 및 선납할인율은 아래와 같으며, 그 외에 지연손해금, 토지사용 및 소유권이전 시기, 기타 유의사항 등은 붙임1을 참고하도록 한다.

1. 대금납부방법 : 민간사업자가 제안한 대금납부조건에 따름(고객제안서 [#서식 8] 참조)

2. 선납할인율 : 연 2.5%

< 사업대상토지 위치도 >

인천영종 A-28BL

사업대상지

제2장		공모 개요

제5조(공모대상)

본 사업을 추진할 리츠의 설립 및 영업인가, 금융주선, 주택사업 인․허가, 주택건설 및 이에 따른 각종 업무 등을 수행하고자 하는 금융사·건설사 컨소시엄

제6조(신청자격)

① 사업신청자는 본 사업을 수행할 능력이 있는 아래 각 호의 법인으로 구성된 컨소시엄이어야 한다.

1. 금융사 : 사업신청서류 접수일 현재 자본금 1,000억원 이상 또는 자본총계 3,000억원 이상의 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자인 국내법인

2. 건설사 : 주택법에 의한 주택건설사업 등록업자

② 금융사 및 건설사는 각각 2개 업체 이내로 컨소시엄을 구성하여야 하며, 컨소시엄의 구성원은 다른 컨소시엄에 중복하여 참여할 수 없다.

③ 제2항의 컨소시엄 참여 건설사 중 제15조 및 제25조에 의한 재매입확약이행을 위한 대표건설사를 선정하여 신청하여야 한다.

④ 사업신청을 원하는 자는 제7조에 따라 지정된 기간 내 참가의향서를 LH에 제출하여야 하며, 참가의향서를 제출하지 아니한 자는 사업신청을 할 수 없다.(단, 참가의향서를 제출한 자와의 컨소시엄을 통한 사업신청은 가능)

제7조(추진일정) 우선협상대상자 선정 일정은 다음과 같다.

① 공모 공고 : 2019.06.17(월)

관련자료 게시 (공모 공고일)

1. 공고문 및 공모지침서

2. 사업대상지 및 관련계획 등 관련자료

3. 게시자료는 웹하드(https://webhard4.lh.or.kr/민간용/게스트)에 게시

4. 웹하드 ID : 2019reits2, PW : reits11, 내리기전용 폴더

③ 참가의향서 접수

1. 일    시 : 2019.7.1(월) 10시 ∼ 7.4(목) 15시까지

2. 접수방법 : 스캔파일 웹하드 업로드 및 우편접수

※ 웹하드(https://webhard4.lh.or.kr/민간용/게스트)에 참가의향서를 스캔하여 올리고 원본은 우편발송(접수시간은 웹하드에 올린 시간 기준)

※ 우편 접수처 : 경상남도 진주시 충의로 19 LH 9층 금융사업기획처 개발리츠부

3. 웹하드 ID : 2019reits2, PW : reits22, 올리기전용 폴더

④ 질의접수 및 답변

1. 질의접수기간 : 2019.7.8(월) 10시 ∼ 07.11(목) 15시까지

웹하드 ID : 2019reits2, PW : reits33, 올리기전용 폴더

2. 질의서는 웹하드의 “질의접수”란에 [#서식2] 양식으로 업로드한다.

3. 질의는 지정된 기간에 한하며 답변은 웹하드 추가 공지사항 폴더에 게시한다.

4. 서면질의에 대한 답변은 본 공모지침서와 동일한 효력을 가진다.

※ 서면질의는 참가의향서 등록업체만 가능하고, 업체명이 기재되지 않은 경우 질의로 인정되지 않으며, 방문 및 전화질의에 의한 답변은 그 효력을 인정하지 않음

⑤ 추가 공지사항

1. 질의답변 및 추가 공지사항은 별도의 공지 없이 웹하드
(https://webhard4.lh.or.kr/민간용/게스트)에 게시

※ 참가자는 지정된 웹하드를 상시 확인 하여야 하며, 참가자가 확인하지 않아
발생한 불이익에 대하여는 LH가 책임지지 않음

2. 웹하드 ID : 2019reits2, PW : reits44, 내리기전용 폴더

⑥ 사업신청서류 접수

1. 일    시 : 2019.08.19(월) 10시 ～ 16시

※ 지정된 접수시간(16시) 준수(경과시 접수 불가)

2. 장    소 : 경상남도 진주시 충의로 19 LH 9층 금융사업기획처 개발리츠부

3. 접수방법 : 직접 방문 접수

※ 제출 서류의 파손 또는 훼손의 우려를 고려하여 우편접수는 불허

⑦ 제안서 심사 : 심사일정 및 심사절차는 사업신청자에 한하여 개별 안내

⑧ 우선협상대상자 선정 발표 : 2019. 9월초 예정

※ 우선협상대상자 선정 발표는 LH 홈페이지에 게시하고, 개별 통보 예정이며,
평가결과는 LH전자조달시스템(e-bid)에 공개함

제8조(설계방향)

① 주택설계는 건축법, 주택법, 지구단위계획 등 관련 규정을 준수하여야 한다.

② 정책 이행(에너지 절감, 미세먼지 저감, 음식물쓰레기처리 등 친환경, 생활형 SOC , 세대구분형), 분양성 제고(원가절감, 채광․조망 및 프라이버시 확보), 지구 활성화에 특화된 설계를 제시하여야 한다.

세대구분형 특화설계는 세대수의 5%이상을 주택법 제2조제19호에 따른 세대구분형 공동주택을 배치하여야 하며, 85㎡초과 주택의 분양성 향상을 위한 설계를 제시하여야 한다.

제9조(신청서류 제출방법)

① 신청서류 및 제출도서 작성요령은 <붙임 2. 제안서 작성지침>을 따른다.

② 신청서류 제출은 사업신청자의 대표자가 증빙서류를 지참하여 방문 접수하여야 하며, 대표자가 아닌 자가 대리 신청하는 경우에는 신분증, 재직증명서, 위임장[#서식 4 참조]을 제출하여야 한다.
(※ 우편접수는 제출서류의 파손 또는 훼손의 우려가 있으므로 시행하지 않음)

③ LH는 평가에 필요한 서류를 사업신청자에게 추가로 요청할 수 있다.

제10조(기타사항)

① 사업신청자는 신청서류 작성과 제출에 소요되는 비용 및 우선협상대상자 선정취소 등에 따라 사업을 지속하지 못하게 된 경우 이에 소요되는 모든 제반 비용을 부담한다.

② 본 공모와 관련하여 공고문, 공모지침서, 질의답변서가 상이한 경우 질의답변서 > 공모지침서 > 공고문 순으로 해석한다. 단, 공모지침서의 해석과 관련하여 이의 또는 견해의 차이가 있을 경우 상호 협의하여 결정하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 국내 관련법에 따른다.

③ 제출서류에 포함되는 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권 등 법령에 의해 보호되는 제3자의 권리의 대상이 되는 재료, 공법 및 기타 신기술을 사용하는 결과 발생하는 책임은 사업신청자가 부담한다.

제3장		제안서 평가

제11조(평가개요)

① 평가는 사전검토와 본 평가로 구분하며, 본 평가는 다시 계량분야 평가와 비계량분야 평가로 나누어 시행한다.

② 사전검토는 제2장 "공모개요",  <붙임 2. 제안서 작성지침>의 준수여부 및 <붙임 3. 감점 기준> 등을 LH 실무진으로 구성된 사전검토위원회에서 검토한다. (단, 비리행위 금지 위반사항은 제13조에 따른 평가위원회 당일 반영)

③ 본 조 제2항에 따른 검토결과 감점사항이 있는 경우에는 사업신청자(대표자 또는 위임장을 지참한 대리인)의 확인을 거쳐 그 결과를 평가결과 총점에 반영한다.

④ 본 평가는 제13조 내지 제19조에 따라 시행하되, 계량분야는 본 조 제2항의 사전검토위원회가 평가하고, 비계량분야는 제13조에 따른 평가위원회가 평가한다.

⑤ LH는 내실있는 심의·평가를 위해 참여업체별 적용비교표를 평가위원회에 배포할 수 있다.

제12조(평가제외)

LH는 사전검토 및 본 평가와 관련하여 아래 각 호의 1에 해당하는 경우에는 사업신청을 무효로 하고 평가에서 제외한다.

1. 제6조 “신청자격”을 충족하지 못한 경우

2. 신청서류 및 제출도서에 심각한 허위사항, 중대한 서류미비 및 누락이 있어 공정한 평가를 저해할 수 있다고 평가위원회에서 판단하는 경우(단순 제본 실수, 서류 제출 누락 등은 보완 가능)

3. 제9조 제3항에 의거 LH가 추가로 요청한 서류를 LH가 지정하는 날까지 제출하지 않은 경우

4. 제13조에 따른 평가위원회 개최 시 프리젠테이션에 참여하지 않은 경우

제13조(평가위원회 구성 및 운영)

① LH는 비계량분야를 투명하고 공정하며, 객관적으로 심의·평가하기 위하여 관련 분야 전문가 5~20인으로 평가위원회를 구성·운영한다.

② 평가위원회 위원은 분야별 관계 전문가인 LH 기술심사평가 내부위원 및 외부전문가로 구성하며, 위원회 구성 및 운영에 관한 사항 중 본 지침에서 정하지 않은 세부사항에 대하여는 별도 LH 방침에 의거 정한다.

③ 평가위원회의 위원은 비계량분야를 심의·평가하는 과정에서 알게 된 주요 정보를 누설하여서는 아니되고, LH는 심의·평가 전에 평가위원들로부터 보안각서를 징구할 수 있다.

④ 평가위원회는 평가위원 정수의 3분의 2이상 출석시 개회한다.

⑤ 사업신청자는 어떠한 방식으로든 본 공모의 평가위원회 위원(위원선정 대상자를 포함한다) 등과 접촉 및 사전설명을 해서는 안 된다.

제14조(평가분야 및 배점기준)

총점은 1,000점으로 하며, 고객제안 380점, 리츠 주식 공모계획 5점, 금융사 평가 20점, 건설사 평가 55점, 재무계획 180점, 단지계획 120점, 건축계획 120점, 특화계획 60점, 사회적 가치 실현 60점으로 구성된다.

구분	평가분야	평가항목
계량 평가 (460)	고객제안 (380)	◦ 대금납부조건 (320)
		◦ 고객제안 매입확약률 (40)
		◦ 고객제안 대표건설사 재매입 약정비율 (20)
	리츠 주식 공모계획(5)	◦ 리츠 주식 공모계획 반영 여부 (5)
	금융사 (20)	◦ 사업수행실적 (10)
		◦ 재무안정성 (10)
	건설사 (55)	◦ 시공능력 (20)
		◦ 신용도 (20)
		◦ 주택건설실적 (15)
비계량 평가 (540)	재무계획 (180)	◦ 사업성 분석 (60)
		◦ 판매계획 (120)
	단지계획 (120)	◦ 단지계획 (120)
	건축계획 (120)	◦ 건축계획 (120)
	특화계획 (60)	◦ LH 지정특화계획(40)
		◦ 사업신청자 제안특화(20)
	사회적가치 (60)	◦ 사회적가치 제고방안(60)
합계 (1,000)

제15조(고객제안 평가 기준)

① 고객제안 평가는 총점 380점으로 하며, 대금납부조건 320점, 매입확약률 40점, 대표건설사 재매입약정비율 20점으로 구성된다. (※ 고객제안서 [#서식 8] 참조)

② 대금납부조건(계량평가, 320점)

1. 계약일에 중도금 및 잔금을 선납하는 것을 가정하여 사업신청자가 제안한 대금납부조건으로 산정된 수납예정액을 기준으로 하며 아래와 같이 계량 평가한다. (소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

◈ 고객제안 점수 = 320점 × (응모업체 제안액 ÷ 최고가 제안액)

* 응모업체 제안액 : 응모한 개별 업체의 제안조건으로 계약일에 중도금· 잔금 선납 시 수납예정액

* 최고가 제안액 : 응모업체 제안액 중 가장 높은 제안액

* 단독 응모인 경우 고객제안서 [#서식 8] 선택항목 ①번 금액을 최고가 제안액으로 산정

고객제안 매입확약률 (계량, 40점)

1. 제24조에 의한 매입확약률 중 기본확약률을 산정하기 위해 사업신청자가 제안한 비율을 아래와 같이 계량 평가한다. (소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

◈ 매입확약률 제안 점수 = 40점 × (최저 제안비율 ÷ 응모업체 제안비율)

* 응모업체 제안비율 : 73%이상 83%이하 범위 내에서 정수비율로 제안

* 최저 제안비율 : 응모업체 제안비율 중 가장 낮은 제안비율

* 단독 응모인 경우 고객제안서 73%를 최저 제안비율로 산정

고객제안 대표건설사 재매입약정비율(계량평가, 20점)

1. LH 매입확약 이행물량 중 LH의 요청에 의해 제25조에 의해 대표건설사가 재매입하여야할 비율을 사업신청자의 제안을 받아 아래와 같이 계량평가한다.

◈ 재매입확약비율 제안 점수 = 10점 + (10점 × 사업신청자의 재매입확약비율)

* 응모업체 제안비율 : 0～100% 범위 내에서 정수로 기재하여 제출

제16조(리츠 주식 공모계획 평가 기준)

부동산투자회사법 제14조의8 제2항에 따른 리츠 주식의 공모계획을 제출하는 경우 5점을 부여한다. 같은조 제3항에 따라 공모의무가 면제되는 계획을 제출하는 경우는 0점을 부여한다.

※ 계량부문 자기평가서 [#서식 9] 참조

※ 부동산투자회사법

제14조의8(주식의 공모) ① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 하기 전(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 그가 투자하는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가·허가 등이 있기 전)까지는 발행하는 주식을 일반의 청약에 제공할 수 없다.

② 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날(제12조제1항제4호의2에 따른 투자비율이 100분의 30을 초과하는 부동산투자회사의 경우에는 그가 투자하는 부동산개발사업에 관하여 관계 법령에 따른 시행에 대한 인가·허가 등이 있은 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제2항에도 불구하고 주식을 일반의 청약에 제공하지 아니할 수 있다.

1. 부동산투자회사가 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 국민연금공단이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 주주가 단독이나 공동으로 인수 또는 매수한 주식의 합계가 부동산투자회사가발행하는 주식 총수의 100분의 30 이상인 경우

제17조(금융사 평가 기준)

① 금융사의 평가는 총점 20점으로 하며, 사업수행실적 10점, 재무안정성 10점으로 구성된다.

② 사업수행실적(계량평가, 10점)

참여실적	5회 이상	3∼4회	1∼2회	해당 없음
배 점	10	9	8	7

1. 사업신청서류접수일 기준 최근 3년간, 금융사가 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 부동산투자회사에 대한 직접투자(부동산투자회사가 발행하는 주식을 취득하는 방식의 투자에 한한다.) 또는 금융주선 실적을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가한다.(동일한 부동산투자회사에 직접투자와 금융주선을 동시에 한 경우 실적은 1건으로 산정)

2. 공동 금융사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

③ 재무안정성(계량평가, 10점)

투자매매업자 투자중개업자 (순자본비율,%)	A	B	C	D	E
배 점	10	9	8	7	6

1. 사업신청서류접수일 기준 가장 최근 금융감독원(금융투자협회 전자공시서비스 포함)이 공시한 비율(순자본비율)을 기준으로 하며, 본 항 제3호의 사업신청자별 등급배분 분포표를 적용하여 계량 평가한다.

2. 공동 금융사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

3. 사업신청자별 등급배분 분포는 아래와 같다.

<사업신청자수별 등급 배분 분포>

등급	사업신청자수
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	10개 초과
A B C D E	1	1 1	1 1 1	1 1 1 1	1 1 1 1 1	1 1 2 1 1	1 1 3 1 1	1 2 3 1 1	1 2 3 2 1	1 2 4 2 1	A 10%, B 20%, C 40%, D 20%, E 10%로 배분

제18조(건설사 평가 기준)

① 건설사의 평가는 총점 55점으로 하며, 시공능력 20점, 신용도 20점, 주택건설실적 15점으로 구성된다.

② 시공능력(계량평가, 20점)

시공능력평가 토목건축 순위	A	B	C	D	E
배 점	20	19	18	17	16

1. 사업신청서류접수일 기준 가장 최근에 공시한 시공능력평가(토목건축)를 기준으로 하며, 제17조 제3항 제3호의 사업신청자별 등급배분 분포표를 적용하여 계량 평가한다.

2. 공동 건설사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

③ 신용도(계량평가, 20점)

회사채	AA- 이상	A+	A0	A-	BBB+ 이하
기업신용평가등급	AA- 이상	A+	A0	A-	BBB+ 이하
기업어음	A1 이상	A2+	A2	A2-	A3+ 이하
배 점	20	19	18	17	16

1. 사업신청서류접수일 기준 가장 최근의 유효한 회사채 신용평가등급을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가한다.

2. 공동 건설사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

3. 회사채 평가등급이 없는 경우는 기업신용평가등급을 적용하고, 기업신용평가등급이 없는 경우에는 기업어음 평가등급을 적용하여 평가한다.

4. 신용평가등급에 의한 평가는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 제26항의 업무를 영위하는 신용평가회사가 평가한 사업신청서 접수일 현재 유효기간 내에 있는 「회사채에 대한 신용평가등급」,「기업신용평가등급」,「기업어음에 대한 신용평가등급」을 기준으로 한다.

5. 등급이 없거나 제출하지 아니한 경우는 최저점수(16점)를 적용한다.

④ 주택건설실적(계량평가, 15점)

주택건설실적(세대수) ÷ 사업대상토지(세대수)	5배수 이상	5배수 미만
배 점	15	[eqn: 10+ {주택건설실적(세대수)} over {1,426세대}]

1. 사업신청서류접수일 기준 최근 5년간 건설사의 주택건설실적을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가하며 공동 건설사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.(소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

2. 사업수행실적은 아래와 같이 시행기준과 시공기준의 합으로 산정한다.

a. (시행기준) 주택법 시행규칙 제6조 제3항에 따라 실적접수업무수탁기관에서 주택법 시행규칙 별표1 ⌜주택건설실적 확인기준⌟에 의한 주택건설 사용검사(준공)일 기준으로 발급한 확인서가 첨부된 경우에 한하여 인정

b. (시공기준) 공동주택 건축 도급공사계약일 또는 사용검사일 기준으로 건축 중이거나 건축완료한 세대수의 50%인정

※ 공동주택 건축공종을 시공한 자만 인정되며 부대공사는 인정 불가, 최초 도급공사자만 인정되고 하도급사의 경우 인정 불가, 공동도급의 경우 시공 세대수의 50%를 한도로 공동도급 비율로 인정

※ 실적증명 제출서류 : 당해 주택건설사업 사업계획승인(변경)서 또는 사용검사확인증 사본, 도급계약서 사본, 건설공사기성실적증명서 또는 건설산업기본법 시행규칙 제22조에 따른 실적 증명서류

제19조(재무계획, 단지계획, 건축계획, 특화계획 및 사회적 가치 실현 평가 기준)

① 재무계획은 사업성 분석 60점, 판매계획 120점으로 총 180점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가분야	평가항목	배점	평가요소
재무계획	사업성 분석	60	◦ 사업성 분석의 적정성(20) ◦ 사업구조 및 리스크 관리계획(20) ◦ 재원조달 및 사업추진 일정계획(20)
	판매계획	120	◦ 마케팅 계획(40) ◦ 분양가격 결정의 적정성(40) ◦ 분양성 제고방안(40)
계		180

② 단지계획은 120점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가분야	평가항목	배점	평가요소
단지계획	단지계획	120	◦ 단지계획개념(40) ◦ 배치 및 주동계획(40) ◦ 옥외공간계획(20) ◦ 동선 및 주차장 계획(20)
계		120

③ 건축계획은 120점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가분야	평가항목	배점	평가요소
건축계획	건축계획	120	◦ 평면계획, 입면계획 및 디자인(40) ◦ 부대복리시설계획(40) ◦ 건축성능보장, 하자 저감방안, 설비계획(40)
계		120

④ 특화계획은 60점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가분야	평가항목	배점	평가요소
특화계획	LH 지정특화	40	◦ LH 지정 특화(40) - 정부정책 이행(생활형 SOC, 친환경, 세대구분형) 설계 - 분양성 향상 및 원가절감, 채광․조망 및 프라이버시 등 - 지구 활성화 특화설계
	사업신청자 제안특화	20	◦ 사업신청자 제안 특화(20)
계		60

⑤ 사회적가치 실현계획은 60점으로 구성되며 평가내용은 다음과 같다.

평가분야	평가항목	배점	평가요소
사회적가치 실현계획	사회적가치 제고방안	60	◦ 양질의 일자리 창출계획(20) - 청년, 노인, 장애인 등 사회적 약자에 대한 일자리 창출 등 ◦ 지역공동체 활성화계획(30) - 입주민이 주체가 되어 운영가능한 지역공동체 활성화 프로그램 발굴 등 - 지자체, 지역NGO 등과 협업하여 주거서비스 지원플렛폼 구축방안 등 - 주민소통강화를 위한 시설 및 인근주민 활용이 가능한 개방형 단지 내 시설 등 운영방안 ◦ 상생․동반성장계획 및 건설현장 청렴실천, 부패방지 대책(10)
계		60

비계량분야 평가는 제1항 내지 제5항을 기준으로 위원별 강제차등평가 방식을 적용하여  다음과 같이 평가한다.

1. 각 평가위원이 해당 평가요소를 고려하여 평가항목별 배점한도 내에서 사업신청자별로 차등평가(상대평가)하여 점수를 산정한 후 평가분야별 소계를 산정한다.(동점불가)

2. 평가위원별로 평가분야 소계시 최고득점 업체를 기준으로 순위에 따라 일정 차등 폭으로 강제차등평가(평가분야별)하며, 강제차등 폭은 사업신청자 수에 따라 아래와 같이 적용한다.

사업신청업체 수	2개사	3개사	4개사	5개사 이상
차등폭 (평가분야별 총 배점 대비)	15%	10%	8%	6%

3. 각 사업신청자의 평가분야별 점수는 각 분야 평가위원의 강제 차등점수를 산술평균하여 산정하고, 업체별 점수는 분야별 점수를 합산하여 산정한다.(단, 산술평균시에는 소수점 이하 셋째 자리에서 반올림한다.)

제4장		우선협상대상자 선정 등

제20조(우선협상대상자 선정 및 보상)

① 제3장에 의한 평가결과 합산점수(감점 포함)가 750점 이상인 사업신청자 중 최고 득점한 자를 우선협상대상자로 선정하고, 평가결과 득점순에 따라 순위별로 후순위 협상대상자를 선정한다.

② 평가결과 동점이 발생한 경우에는 고객제안, 리츠주식 공모계획, 재무계획, 단지계획, 건축계획, 특화계획, 사회적 가치 실현, 건설사 평가, 금융사 평가분야 순으로 평가점수가 높은 자를 우선순위로 하며, 이 때 다시 동점이 발생한 경우에는 평가위원회 평가 원점수(강제차등 전 점수를 의미한다)로 산정한 합산점수가 높은 자를 우선순위로 한다. 단, 이 때 다시 동점이 발생한 경우에는 추첨에 의하여 우선협상대상자를 선정한다.

③ 공모결과 사업신청자가 1인으로 경합이 없는 경우에는 평가결과 합산점수가 850점 이상인 경우에 한하여 그 신청자를 우선협상대상자로 선정하며, 평가방법 등 세부사항에 대하여는 LH(심사부서) 별도 방침에 의한다.

④ 우선협상대상자와 협상이 성립되지 않으면 순차적으로 차순위자와 협상을 실시한다.

⑤ 평가결과 합산점수(감점 포함)가 750점 이상이며, 평가순위가 2~3등 사업신청자에게는 아래와 같이 공모보상금을 지급한다.

구 분	사업신청자 수		비 고
	2개사	3개사 이상
공모 보상금	- 2등 : 15백만원	- 2등 : 20백만원 - 3등 : 15백만원	1등 : 우선협상대상자

※ 상기 보상금은 부가세 포함 기준이며, 부가세 면세 여부에 따라 정산 지급

※ 우선협상대상자 선정 취소 등의 사유로 차순위자와 협상을 실시하는 경우에,
차순위자는 수취한 보상금을 LH에 반환하여야 함

※ 단독으로 응모하였으나 평가결과 합산점수가 750점 이상 850점 미만 득점한 경우 공모보상금 15백만원을 지급함

제21조(우선협상대상자 선정 취소)

① LH는 우선협상대상자가 제안서의 주요조건을 성실히 이행하지 못할 사정이 생길 경우 우선협상대상자 선정을 취소할 수 있다.

② 우선협상대상자 선정 취소의 효력발생 시기는 취소의사가 상대방에게 도달한 날(문서접수)로 한다.

③ LH는 우선협상대상자 선정이 취소된 경우 향후 2년 동안 LH가 시행하는 공모형 사업에 대하여 해당 사업신청자(컨소시엄을 구성하는 개별법인 포함)의 응모를 제한할 수 있다.

제22조(우선협상의 절차)

① 우선협상대상자는 LH가 별도로 지정하는 날까지 감정평가 의뢰가 가능한 수준의 설계안을 제출하여야 한다.

② LH는 우선협상대상자가 제출한 설계안이 의뢰일 현재 준공된 것을 상정하여 감정평가를 진행한다.(2개 기관 산술평균액으로 결정)

③ LH와 우선협상대상자는 감정평가의 결과 및 매입확약률, 사업추진계획, 토지매매계약 및 재매입확약 일정을 협상하여야 하며, 협상이 완료되었을 경우 LH는 우선협상대상자를 사업주간사로 확정한다.

④ 사업주간사 확정 이후 리츠는 사업대상토지의 매매계약을 체결할 수 있다.

⑤ 우선협상대상자 선정 이후 사업의 원활한 추진이라는 목적에 한하여, 우선협상대상자가 요청하고 LH가 승인하는 경우 추가적인 건설사의 참여가 가능하다.

제23조(매입확약)

① LH(또는 LH가 지정하는 자)는 리츠에 미분양 주택 매입확약을 제공한다. 다만, 근린생활시설은 매입확약을 제공하지 아니한다.

② LH가 지정하는 자가 매입확약을 이행하는 경우를 대비하여 관련 사업자 모집기간 확보를 위해 매입확약 이행시점은 준공 후 9개월 이내로 하며, 세부사항은 상호 협의하여 결정한다.

③ 매입확약가 산정을 위한 감정평가수수료는 제반 약정 체결 후 리츠가 부담한다.

제24조(매입확약가의 산정)

① 매입확약가는 주택의 감정가격에 매입확약률을 곱하여 산정하되, 사업대상토지별 매입확약가 상한 금액 이하로 결정한다.

구분	인천영종 A-28BL
매입확약가 상한 금액	2,993천원/㎡

※ 공급면적 기준, 발코니 확장비용 및 부가가치세 포함

② 매입확약률은 제15조 제3항에서 우선협상대상자가 제안한 비율에 가산조정치를 더한 값을 적용하며 산정 기준은 아래와 같다.

◈ 매입확약률 = 기본확약률 + 가산조정치

- 기본확약률 : 공모지침서 제15조 제3항에서 우선협상대상자가 제안한 비율 + (분양률 x 4%)

- 가산조정치 : (100%-분양률) x (사업여건에 따른 가산치 합계* : +3%)

* LH가 사업여건(지구활성화 기여도, 사업시행 난이도, 민간의 사업 창의성)을 감안하여 3%이내에서 평가·산정

※ 재무계획서에는 사업여건에 따른 가산치를 1.0%로 가정하여 작성한다

세대별 매입확약가는 표본주택 감정평가를 통하여 전체 주택의 감정가격 총액을 결정하고, 분양가격 결정 후 아래의 산식으로 산정한다.

◈ 세대별 감정가격 = 감정가격 총액 × (세대별 분양가 ÷ 분양가 총액)

◈ 세대별 매입확약가 = 세대별 감정가격 × 매입확약률

제25조(재매입확약)

① 대표건설사는 제23조에 의한 매입확약에 따라 LH가 매입한 주택 중 제15조 제4항에 의해 대표건설사가 재매입하기로 약정한 범위*내에서 LH가 대표건설사에 재매입 요청한 주택에 대해 매입하여야 한다.

* LH매입주택×재매입확약비율(정수미만 절사)

② LH는 리츠청산일로부터 3개월 이내에 대표건설사에 재매입대상물량 등 재매입요청을 통지하여야 하며 , 대표건설사는 통지를 받은 날로부터 3개월 이내에 매입하여야 하며, 세부일정은 상호 협의하여 결정한다.

※ 지연손해금은 LH 매입확약약정서에 따른 지연손해금과 동일한 이율을 적용함

③ 재매입 주택의 총 금액은 제23조 및 제24조에 의해 LH가 매입한 주택의 세대별 가격에 기간이자를 합산하여 산정한 세대별 주택매입가격의 총 합계로 한다.

※ 기간이자는 LH매입시점(대금완납일)부터 재매입요청 통지일까지 LH매입일의 1년만기 한국토지주택공사채 시가평가기준수익률(장종료 기준)*을 적용하여 산정

* 금융투자협회-채권정보센터-시가평가-채권시가평가수익률-민평평균 화면 기준

붙임 1		사업대상지 및 관련계획

인천영종 A-28BL

1. 일반사항

구 분	유 형	부지면적	세대수	용적률	건폐율	비 고
인천영종 A-28BL	APT	89,548㎡	1,426호	200%이하	50%이하

2. 위치도

3. 토지이용계획도

4. 대금납부방법

① 공급예정금액 : 148,649,680,000원

② 대금납부방법 : 민간사업자가 제안한 대금납부조건에 따름

※ 고객제안서 [#서식 8] 참조

③ 선납할인, 지연손해금 등

1) 선납할인 : 매매대금을 납부약정일보다 미리 납부하는 경우에는 선납일수에 선납할인율(연 2.5%)을 적용하여 산정한 금액을 할인함

2) 지연손해금 : 매매대금을 납부약정일에 납부하지 않을 경우 납부약정일 익일부터 실제납부일까지 연체금액에 대하여 지연손해금률(연체이자율) 연6.5%를 적용하여 부과됨

※ 상기 지연손해금의 적용금리 등은 추후 시중금리 변동 등에 의해 변경될 수 있고, 변경시 기간 계산은 변경일을 기준으로 하며, 이자 등 산정은 평년과 윤년의 구분없이 1년을 365일로 보고 1일 단위로 계산함

※ 공사는 토지대금을 직원이 직접 수납하지 않으며, 공사에서 지정한 예금계좌에 매수인이 직접 입금하여야 함(지정된 예금계좌에 입금된 금액만 유효함)

④ 토지대금은 대한민국의 법화로 납부한다.

5. 토지사용

① 토지사용가능시기 : 즉시

② 토지사용승낙은 매매대금을 전액 납부한 경우에 한하여 가능하며, 소유권 이전이 가능한 경우 매수인의 편의를 위한 토지사용승낙서는 발급하지 않으므로 소유권이전등기 후 토지사용 하시기 바람

③ 소유권이전은 매매대금을 완납한 후에 가능함

6. 관련계획

① 본 사업과 관련한 계획은 다음 각 호와 같으며, 사업신청자는 이를 준수하여야함

1. 각 사업지구의 지구계획(택지개발계획, 실시계획) 및 지구단위계획

2. 각 사업지구의 제 영향평가서, 에너지사용계획 및 광역교통개선대책

3. 기타 상위법, 관련 지자체 도시계획조례 및 건축조례 등 관련 규정·지침

② 본 사업의 관련계획은 추후 주택건설사업계획승인신청 및 각 사업지구의 상위계획, 교통영향평가 심의 및 관련기관 협의 결과에 따라 변경 또는 조정될 수 있음

7. 기타 유의사항

( 매입신청 및 공급관련 )

① 매수인은 신청 전에 홈페이지 게시공고문, 매입신청유의사항, 개발계획 및 실시계획(변경)승인 내용과 지구단위계획 및 토지이용에 관한 관계법규의 제한사항 등을 반드시 열람․확인하시기 바라며, 이를 확인하지 못한 책임은 매수인에게 있습니다.

매수인은 토지의 현황(형상, 문화재, 연약지반, 암반 등) 및 사업지구 내외 입지여건을 직접 확인한후 이를 수인하는 조건으로 계약을 체결하며, 이를 확인하지 못함으로써 발생되는 책임은 매수인에게있습니다.

배정 예정인 학교의 개교시기 관련 사항은 해당 교육청에 반드시 사전 확인하시기 바라며, 미확인에따른 모든 책임은 전적으로 매수자에게 있습니다.

영종하늘도시 내에는 하수종말처리장, 자동크린넷(쓰레기자동집하시설), 변전소, 오수중계펌프장, 사회복지시설 및 묘지공원(봉안당) 등은 설치되었거나 설치될 계획으로 공동주택 분양시 반드시 명시하여 분양하여야 하며, 향후 영종하늘도시 토지이용계획 및 지구단위계획 등이 변경될 수 있음을 공동주택 분양시 반드시 명시해야 합니다.

매수인은 사업시행자(공사)로부터 이주대책 등의 일환으로 주택공급에 관한 규정 등에 따라 주택공급을 요청받은 경우 이를 사업계획에 반영하여 공급이 가능하도록 조치하여야 하며, 공동주택용지 매수인은 사업시행자(공사)로부터 주택 공급에 관한 규칙 제38조의 규정에 따라 외국인투자기업의 종사자등에게 우선 공급토록 요청받는 경우 이를 사업계획에 반영하여야 합니다.

금번 공급대상토지는 주택법 제57조 등 관련 법령에 따라 주택 분양가 상한제가 적용됩니다.

2인 이상이 공동명의로 계약을 체결한 경우 매매대금납부 등 모든 계약내용에 대하여 연대하여 책임·의무를 이행해야 합니다.

영종하늘도시는 '19.5.31일자 주택도시보증공사의 제33차 미분양관리지역(적용기간 : '19.11.30까지)으로 선정된 인천광역시 중구에 위치하고 있으며, 주택(주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 부지를 매입하려는 사업예정자는 매매계약 체결일의 전일까지 분양보증 예비심사제도에 따른 예비심사 신청이나 이에 따른 결과통지를 받아야 합니다.

예비심사 대상이나 예비심사를 신청하지 않은 경우, 예비심사 완료일 전에 사업부지의 매매계약을 체결하는 경우에는 추후 분양보증 신청시 보증심사가 거절되니 유의하시기 바라며, 자세한 사항은 주택도시보증공사 홈페이지(http://www.khug.or.kr) 및 콜센터(1566-9009)로 문의하시기 바랍니다.

예비심사 미실시나 위반 또는 신용·자금 등 부족으로 예비심사 재평가 및 본심사시  등급 “미흡”등을 이유로 보증심사가 거절됨에 따른 책임은 매입 신청자에 있고,  이에 대한 무지나 착오 등을 이유로 토지매매계약의 취소나 해제를 주장할 수 없으니 신청 전에 주택도시보증공사에 확인하시기 바랍니다.

택지개발촉진법시행령 제13조의3에 의거 전매(명의변경)시 미분양 관리지역인경우, 주택(주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 부지를 매입하려는 사업예정자는 전매계약 체결일의 전일까지 분양보증 예비심사제도에 따른 예비심사 신청 및 이에 따른 결과통지를 받아야 합니다.

계약체결이후 최종 잔대금납부약정일․토지대금완납일 또는 사용승낙일 중 빠른 날 이후 부과되는 재산세 등 제세공과금은 매수인이 부담하여야 하며, 공동명의로 계약 체결할 경우 매수인이 연대하여 이행하여야 합니다.

재산세와 관련하여 과세기준일(매년 6월1일)현재 잔금납부 약정일이 미도래 하였으나 매수자가 토지대금을 완납한 경우 토지사용가능시기 이전이라도 세법상 납세의무자는 매수자임을 유의하시기 바라며, 토지대금완납 이후에는 매입토지의 관리 책임은 매수인에게 있습니다.

공급금액은 지구단위계획, 암(巖) 및 법면 발생, 지반상태 등 제반 토지제약요인이 감안되어 평가되었으며, 추후 일체의 이의를 제기할 수 없으므로 신청 전 반드시 첨부된 공사계획평면도 및 현장확인 후 매입신청 하시기 바랍니다.

( 공사계획 및 개발업무 관련 )

매수인은 개발계획·실시계획·각종 영향평가(환경, 교통, 인구 등)의 협의내용, 최고고도지구 지정에 따른 필지 제약사항, 개발계획 및 실시계획 승인조건, 지구단위계획, 자동크린넷 위치, 에너지사용계획, 토지이용에 관한 제반 관계법규와 건축관련법규(조례 포함) 및 토지의 조성현황(형상, 고저, 법면, 석축 및 옹벽 발생여부, 외부유입수 배수처리, 공사계획평면도, 특수구조물 등) 등 사업지구내외 입지여건을 토지사용 전에 반드시 열람(향후 변경사항도 포함)․현장확인 후 이를 수용하는조건으로 계약 체결해야 하며 이를 준수하지 못함으로써 발생되는 책임은 매수인에게 있습니다. 아울러 규제내용이 상이한 경우에는 강화된 법규내용을 따라야 하고 건축제한 사항이 공고일 이후 법령또는 지자체 조례 등의 제정․개정으로 강화될 경우 강화된 법령 또는 조례에 따라야 합니다.

* 암반처리 및 법면제거, 진출입로 개설 등에 소요되는 추가공사비는 매수인이 부담

환경․교통․인구 등 각종 영향평가 재협의, 협의내용 이행과정 등에서 개발계획, 실시계획 등의 변경사항 및 이에 따른 인허가 조건사항이 추가로 발생될 수 있으므로 매수인은 이를 수인하여야 합니다.

조성사업이 완료된 상태에서 공급하는 것이 아니므로 조성사업 과정에 문화재 시·발굴조사 및 보존, 제 영향평가 협의내용 이행 등으로 개발계획 및 실시계획 등 인·허가내용이 변경될 수 있으며, 이에 따라 토지이용계획(형상, 세대수, 용적률, 면적 등) 및 주변토지의 용도 등이 변경될 수 있습니다. 이로 인한 변경내용에 대하여는 매수인이 수인하여야 하며, 무효․취소권, 해제권, 매도인의 담보책임 등 민법 기타 법률상 또는 계약상 규정된 당사자의 권리에는 영향을 미치지 아니합니다.

지구단위계획상의 건축제한기준(건폐율, 용적률, 층수, 세대수 등)은 최고 한도이므로 기타 법령 및 지자체 조례, 현장여건 등으로 인하여 실제 건축 가능한 층수와 차이가 있을 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.

매수인은 경계확인 및 건축착공 등 토지를 사용함에 있어서 사업시행자의 조성공사 시행에 지장을 초래하지 않도록 협의 및 승낙을 득한 후 사용하여야 하며, 공사 중 발생되는 비산먼지 등 환경관련 문제를 처리하여야 하며, 공사 중 사용하는 도로의 유지 관리(살수차 운행 등)를 하여야 합니다.

영종하늘도시는 사업지구 내 경관계획의 차별화를 위하여 ‘영종하늘도시 경관특화계획’을 수립하여 지자체에서 운용 중인 사업지구이므로 지구단위계획 외 경관특화계획에서 제시한 사항을 준수하여야하며, 향후 경관특화계획이 변경될 경우에도 변경사항을 수인하여야 합니다.

항공소음 55WECPNL 예상지역까지는 건축허가 신고자가 소음방지시설(이중창, 이중유리 등)을 설치토록 권고합니다.

영종하늘도시 일부 지역이 인천국제공항 활주로 확장 계획에 따라 향후 공항소음방지법 등에 따른 소음대책지역으로 지정될 가능성이 있으므로 이에 대한 사항은 인천국제공항공사 등 관계기관에 문의․확인하여야 합니다.

영종하늘도시는 일부 지역이 최고고도지구로 지정되어 있어 항공고도제한을 받을 수 있으므로 공항시설법 등 관계 법령 및 고시에 따른 고도 제한 등 규제사항을 사전확인․준수하여야 합니다.

우수, 오수, 상수도 관로 등 세부 설계시 공공시설물 인계인수 완료여부에 따라 해당시설물 관리청(인천경제자유구역청/중구청)과 사전협의 후 계획하여야 하며, 전기 ․ 통신 ․ 지역난방 ․ 도시가스 ․유선방송 등 타 기관 시행시설은 업체별로 별도 협의하여야 합니다.

영종하늘도시는 자동크린넷시설(쓰레기자동집하시설)을 도입하는 지구로 부지내 쓰레기투입구는 동부지 매수인의 비용으로 설치하여야 하며, 설치위치 등은 자동크린넷 개발사업소 감독원과 협의하여야 합니다. 단, 집하시설 가동시점은 미정이므로 상당기간 차량에 의한 쓰레기수거가 이루어질 수 있으며, 향후 운영 개시 전 호환성체크, 시운전 시행 및 유지관리 등은 매수인의 비용으로 처리하여야합니다. 또한, 부지내 쓰레기투입구 위치를 확인해 주시기 바라며, 쓰레기 투입구 위치는 개발계획 등 인허가과정에서 변경 될 수 있습니다.

영종하늘도시는 집단에너지 공급대상지역으로, 집단에너지사업법 제6조 및 동법 시행령 제8조에 따라 매수인은 기준 이상의 냉․난방시설 설치시 집단에너지 사업자와 협의해야 하며, 집단에너지 사업자의 사업계획(집단에너지 공급가능여부)을 확인하여야 합니다.

영종하늘도시는 집단에너지 공급대상지역이나 집단에너지 사업자의 여건변화로 인해 공급가능한 에너지 자원을 확인 후 난방방식을 결정하여 개별 주택건설 사업계획을 수립하여야 합니다.

타기관 설치 기반시설[전기(한전), 통신(KT 등), 지역난방(인천공항에너지), 도시가스(인천도시가스)등]은 토지사용가능시기 이후 사용 가능할 수 있으며, 이 경우 본 공급 전까지 임시시설로 대체될 수 있으며, 기반시설 사업자의 사정에 따라 공급이 제한될 수 있습니다.

유비쿼터스도시의 건설 등에 관한 법률에 따라 부지인근(보행자도로 등)에 U-City 시설물(방범CCTV 등)이 설치될 수 있습니다.

교통영향평가 결과 또는 사업계획에 따라 진·출입구 개설에 따른 교통신호기 설치시 매수인 부담으로 인천경제자유구역청과 인천교통정보센터에서 제어가 가능하도록 시스템(실시간신호제어)을 구축하여야 합니다.

도로, 공원, 상ㆍ하수도, 자동크린넷, 전기, 통신, 가스의 공사완공시기와 사용개시일은 시설물 인수인계 운영주체에 따라 다를 수 있습니다.

도로, 공원, 상하수도, 쓰레기관로 등 공급처리시설 준공전(건축물 사용승인)에 발생하는 우․오수, 폐기물 등의 처리와 공사용으로 소요되는 전력, 가스, 통신 등 인입관련 시설은 매수인 부담으로 책임 처리하여야 합니다.

건축공사 착수시기 등에 대하여는 공공시설물 인계인수 완료여부에 따라 해당시설물 관리청(인천경제자유구역청/중구청)과 반드시 사전 협의하여야 합니다.

건축물을 신축할 때에는 매수자 비용부담의 경계복원측량에 의한 면적으로 건축설계를 해야 합니다.

건축공사를 위한 건축부지 인계, 인수시 부지양도 및 병행공사에 따른 공사의 원활한 추진을 위하여『부지 인계․인수 협약서』를 체결한 후 건축 착공하여야 하며, 협약서 내용을 반드시 준수하여야 합니다.

건축공사 시행 중 공공사업과 간섭이 발생되는 경우에는 공공사업이 우선하여 시행될 수 있도록 조치하여야 합니다.

공사 중 동 부지 주변 도시기반시설(도로, 하수, 상수 등)을 파손․훼손한 경우에는 그 이상의 제품을 사용하여 공공시설물 인계인수 완료여부에 따라 해당시설물 관리청(인천경제자유구역청/중구청)과 협의 후 즉시 원상복구 하여야 하며, 준공검사 전 도시기반시설 원상복구 확인서를 발급받아야 합니다.

공사시행 과정에서 발생하는 각종 민원은 동 부지 매수인의 책임하에 처리하여야 하며, 우기시 단지내 토사가 단지외로 유출되지 않도록 별도의 시설(토사유출방지막, 침사지 등)을 설치하여야 합니다.

건축과정에서 발생한 사토, 건축폐기물은 매수인이 처리해야 합니다.

가로등, 공원등, 보도육교, 전기공급시설 및 정압기 등 공공시설물은 공익시설을 고려하여 최적의 위치에 설치한 시설물로 건축시 이를 확인 후 설계하여야 하며 추후 공공시설물의 이전을 요구할 수 없습니다.

매수자는 건축설계시 건축계획설계 등에 대하여 사업시행자가 제시하는 방안을 따라야 합니다.

부지외 토지에는 가설건축물 및 컨테이너, 분양을 위한 각종 시설물 등의 설치, 자재적치차량 등의 주차는 절대 불가합니다.

동 부지는 절토 및 암 발파를 통해 조성된 구간으로 구체적인 암 발생 위치 및 성상 등에 대해서는 건축시 지반조사 등을 통해 확인하여야 합니다.

지구내 학교시설 설치는 교육청의 학교설립계획에 따르므로 매수인은 주택건설사업계획 수립시 사전에 관할 교육청에 개교일정 등을 확인 및 협의하여야 합니다.

건축부지와 도로 경계부위의 지하매설물은 상대적인 부동침하로 인한 파손을 방지하기 위해 연성이음 등으로 시공하여야 합니다.

건축공사 지하 터파기로 인해 인접지반의 지하수위가 저하되면 주변지반이 침하되어 인접한 건축물 및 도로에 피해가 발생할 우려가 있으므로 지하수위가 높은 부지는 차수대책을 수립하여 시공하여야 합니다.

건축공사 지하 터파기시 인접도로에 매설된 관로의 침하 및 변형방지 등을 위한 조치를 취하여야 하며 지하 터파기용 가시설 설치가 필요시에는 공공시설물 인계인수 완료여부에 따라 해당시설물 관리청(인천경제자유구역청/중구청)과 반드시 협의 후 대상부지에 접하는 도로구역(지상 및 지중포함), 녹지대를 침범하지 않는 범위내에서 설치하여야 합니다. 흙막이 가시설 공법에 대해서는 별도 협의 후 시행토록 하고, 어스앵커 시공은 원칙적으로 금지합니다.

말뚝기초로 지지되는 건축물과 이에 연결되는 가스, 상․하수도관의 경계 연결부는 부동침하로 인한 파손에 대비하여 연성이음을 사용하여야 합니다.

건축공사시에는 LH/IDTC 개발사업소 현장감독원의 지시․통제에 적극 협조하여야 합니다.

부지내 각종 우․오수․상수관로 등의 지하매설물 연결공사 시행시 공공시설물 인계인수 완료여부에 따라 해당시설물 관리청(인천경제자유구역청/중구청)에 입회를 요청하고 입회하에 연결하여야 하며, 도시기반시설 원상복구 확인(요구시 지하 매설물 CCTV촬영 제출)을 득하여야 합니다.(사용검사 신청시 ‘도시기반시설 원상복구 확인서’가 필히 첨부되어야 함)

일부 필지 전면에 도시기반시설물(교통안전시설, 전기시설물 등)이 설치될 수 있습니다.

매수인은 해당토지매입 및 향후 분양사업 과정에서 발생하는 각종 부담금에 대한 사항을 사전확인·준수해야 하며, 우리 공사에서 부담하는 분담금 이외에 관계법령 및 해당 지자체 조례에 의거 부과하는 원인자 부담금은 매수인이 부담하여야 합니다.

주택건설사업계획 인허가 과정에서 가감속 차로 설치, 차로 및 완충녹지 등 기부채납으로 인해 대지면적이 감소될 수 있으며, 매수인은 관련 공사비용 청구 및 대지면적 감소에 따른 금액정산을 우리공사에 요청할 수 없습니다.

매수인은 주택건설사업계획 인허가 과정에서 완충녹지 변경, 가감속 차로 설치 등 토지이용계획 변경사항이 발생할 경우 개발계획 변경 등을 위하여 주택사업 착공 전에 우리공사(LH 영종사업단 단지사업부)에 통지하여주시기 바랍니다.

영종초(초6)와 인접한 필지로 고밀화에 따른 일조 장해가 발생하지 않도록 건축물 배치계획 수립하여야 합니다.

대지조성공사 당시 A28블럭내 암 분포현황을 첨부와 같이 안내하니 신청 전, 반드시 확인하시기 바라며, 암반처리 등에 소요되는 추가공사비는 매수인 부담입니다.

* 첨부 : 공사계획평면도, 블록횡단면도

* 위치도, 토지이용계획도, 공급필지 세부내역, 건축물등에관한도면, 지구단위계획시행지침 등을 함께 게시하오니 참고하시기 바라며, 개발계획 및 실시계획 승인도서, 교통개선안도, 공사계획평면도 등 각종 설계도, 지구단위계획, 각종 영향평가서 등 사전 열람 자료는 청라영종사업본부 영종사업단 단지사업부에 비치되어 있으니 사전 열람하시어 신청에 착오 없도록 하시기 바랍니다. 게시된 도면의 기준점 등은 현황과 상이할 수 있으므로 참고용으로만 확인하시고, 각종 열람자료는 향후 변경될 수 있음을 알려드립니다.

* 최종 관보고시(실시계획) : 인천광역시경제자유구역청고시 제2019-13호(2019.01.31)

인천경제자유구역 영종지구 영종하늘도시 개발사업 실시계획 변경 승인 및 지형도면 고시

* 최종 관보고시(개발계획) : 산업통상자원부고시 제2018-212호(2018.11.22)

인천경제자유구역 영종국제도시(영종하늘도시) 개발계획 변경 및 지형도면

< 문의처 >

<문의처> 【통합】한국토지주택공사 콜센터 ☎ 1600-1004

․ 분양신청 및 공급 관련 : LH 청라영종사업본부 영종 판매부 ☎ 032-745-4114

․ 공사계획 및 개발업무 관련

- LH 청라영종사업본부 영종사업단 단지사업부 ☎ 032-717-4307

* 관리청

- 도로, 우․오수 : 인천경제자유구역청, 인천광역시 중구청

- 상수도 : 인천광역시 상수도사업본부

붙임 2		제안서 작성지침

■ 일반사항

가. 적용원칙

① 본 작성지침은 제안서 작성 시 반드시 지켜야 할 사항으로 본 지침에서 제시하지 않은 사항은 사업신청자의 판단에 따른다.

② 공식 언어는 한국어로 하고 필요에 따라 한자 또는 영자로 표기할 수 있으며 이 경우 괄호를 사용하여 한국어 표현을 명기하여야 한다.

③ 모든 계량 단위는 미터법(Metric System)을 사용한다.(관련법에 따른 법정계량 단위)

④ 기간 계산은 다른 규정이 없는 한 공모 공고일을 기준으로 한다.

⑤ 금액계산은 VAT(부가가치세)를 포함한 금액을 기준으로, 별도의 작성지침이 없는 경우 백만원 단위로 표기한다.

⑥ 재무계획서, 설계도면 등 제출서류상 업체명 및 브랜드 노출을 허용한다.

나. 제출서류

① 제출서류의 목록은 아래와 같다.

구분	규격	구성	수량	비고
㉮ 신청서류	-	․주택개발리츠 사업신청서 ․첨부서류 포함	1식	․[#서식3] 참조
㉯ 재무계획서	-	․사업성 분석 ․판매계획	20부	․[#서식10] 참조 ․20매 이내
㉰ 설계도판	A0 (841×1,189㎜)	․도판 1 ․도판 2	1식	․10mm 폼보드
㉱ 설계도면	A3 (420×297㎜)	․조감도 및 투시도 ․단지계획, 건축계획, 특화계획 및 사회적 가치 실현	20부	․[#서식11] 참조 ․24매 이내
㉲ 부록	A4 (210×297㎜)	․내·외부 마감재 등 계획 ․설계개요 및 시설면적표 ․면적 산출표 ․부대복리시설 면적표 ․설계내용 요약표 ․관련법규 검토서	20부	․[#서식12] 참조
㉳ 제안서 설명자료	A4 (297×210㎜)	․재무계획, 설계도면의 내용을 요약	20부	․[#서식13] 참조 ․20매 이내 (ppt 및 pdf)
㉴ USB 메모리	-	․제출서류일체 및 사업성분석 재무모델	2식

② USB 메모리에는 IBM-PC 호환이 가능한 *pdf, *.hwp, *.jpg, *.dwg형식으로 제출한다. 단, ㉮ 신청서류(첨부서류 포함)는 스캔파일(*.pdf 또는 *.jpg), ㉯ 재무계획서는 어도비 PDF(*.pdf) 파일, ㉱ 설계도면은 어도비 PDF(*.pdf) 및 AutoCAD 파일(*.dwg, ver2012이하), ㉲ 부록은 한글워드 파일(*.hwp, ver2012이하), ㉳ 제안서 설명자료는 파워포인트(*.ppt, 또는 *.pptx, ver2013이하) 및 pdf 변환 파일을 수록한다.

③ 사업성분석 재무모델 파일은 엑셀파일(*.xlxs, ver2013이하)로 수록하되, 재무계획서의 주요수치와 동일한 결과가 나오도록 작성하며, 회계법인 등 전문기관에서 작성한 자료로 제출한다.

■ 계량분야 작성지침

가. 고객제안서

고객제안서(대금납부, 매입확약률, 재매입확약률)는 [#서식8]에 맞추어 작성한다.

나. 계량부문 자기평가서 [#서식9]

① 리츠 주식 공모계획

리츠 주식의 공모계획은 부동산투자회사법 제14조의8 제2항에 따른 리츠 주식의 공모계획 여부를 기재하며, 재무계획서의 재원조달 및 사업추진 일정계획과 일치하여야 한다.

② 사업수행실적

1) 사업신청서류접수일 기준 최근 3년간, 본 공모에 참여하는 금융사의 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 부동산투자회사에 대한 직접 투자(부동산투자회사가 발행하는 주식을 취득하는 방식의 투자에 한한다.) 또는 금융 주선실적을 모두 기재(금융 자문실적은 사업실적에 포함되지 아니함)한다.

2) 공모지침서 제16조의 배점표에 따라 자기평가 득점을 기재하며, 계약서 사본 등 증빙서류를 함께 제출하여야 한다.

③ 재무안정성

1) 본 공모에 참여하는 금융사의 사업신청서류접수일 기준 가장 최근 금융감독원(금융투자협회 전자공시서비스 포함)이 공시한 비율(순자본비율)을 적용하며, 「금융투자업규정」 제3-10조 내지 제3-14조에 따라 산출하여야 한다.

2) 산출자료는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 의한 감사인의 감사보고서를 첨부하여 제출하여야 한다. 다만, 외부감사대상이 아닌 경우에는 「공인회계사법」에 의한 회계법인의 감사보고서를 첨부하여 제출하여야 한다.(감사보고서가 공시되지 않은 경우순자본비율보고서 또는 금융투자협회의 전자공시서비스상 순자본비율 공시자료 대체 가능)

④ 시공능력

본 공모에 참여하는 건설사의 사업신청서류접수일 가장 최근에 ⌜건설산업기본법⌟에 의한 국토교통부장관이 공시한 건설사의 순위(토목건축)를 기재하며, 대한건설협회가 발급한 시공평가액확인서도 함께 제출하여야 한다.

⑤ 신용도

1) 본 공모에 참여하는 건설사의 사업신청서류접수일 기준 가장 최근의 유효한 회사채 신용평가등급을 기재한다. 회사채 평가등급이 없는 경우는 기업신용평가등급을 적용하고, 기업신용평가등급이 없는 경우에는 기업어음 평가등급을 적용하여 기재한다.

2) 공모지침서 제17조의 배점표에 따라 자기평가 득점을 기재하며, 관련 증빙자료를 첨부하여 제출하여야 한다.

⑥ 주택건설실적

1) 공모 접수일 기준 최근 5년간, 본 공모에 참여하는 건설사의 주택건설실적(본 공모서 제18조 4항 2호에 따른 실적)을 기재한다(실적확인은 주택법 시행규칙 별표1의 주택건설실적의 확인기준에 따른다).

2) 실적접수업무수탁기관에서 발급한 확인서 등 공모지침서 제18조 4항 2호에 따른 제반증빙서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

■ 재무계획서 작성지침

① 표지 : 표지는 백색 아트지로 하며, [#서식10]을 참조하여 작성한다.

② 규격 및 재질 : A4 (210 × 297㎜), 백상지, 150m/g 이하 사용

③ 제본 : 세로방향 좌편철 (단면인쇄), 무선제본 (링 또는 와이어 사용금지)

④ 매수 : 매수는 표지 및 목차를 제외한 20매 이내

⑤ 색상 : 칼라표현 금지, 설계도면 활용시 무채색으로 변경하여 활용

⑥ A4 규격을 초과할 경우 A4 크기로 접어서 제본

가. 사업성 분석

① 사업성 분석의 적정성

1) 총사업비 산정내역, 분양률에 따른 사업성 분석결과 등을 구체적으로 제시하고, 각 항목별 산정근거 및 세부 산출내역을 작성한다.

2) 추정 재무제표(손익계산서, 재무상태표, 현금흐름표 등)를 연도별로 작성하고, 작성기준 및 산출내역을 제시한다.

3) 매입확약가 산정 시, 주택의 감정가격은 사업신청자가 제안한 분양가와 동일하다고 가정하여 산정함.

② 사업구조 및 리스크 관리계획

1) 리츠의 사업구조, 참여주체별 역할 및 이익 배분/리스크 분담, 공사대금 지급구조 등 본 사업의 안정적인 사업이행을 위한 사업구조계획을 제시한다.

2) 예측 가능한 사업 리스크를 분석하고 리스크 완화방안 등을 제시한다.

③ 재원조달 및 사업추진 일정계획

1) 재원조달 계획은 소요비용 및 조달계획을 연차별로 작성하고 총 비용(공사비, 조사설계비, 분양대행수수료, 자금조달 비용 등) 절감방안 및 절감효과를 제시한다.

2) 리츠설립, 영업인가, 토지매매계약, 건축 인·허가, 분양, 착공, 준공 등 사업일정계획을 수립하고 추진내용 및 소요기간 산정내역 등을 구체적으로 제시한다.

3) 리츠 주식의 공모를 계획하는 경우 공모일정, 공모절차, 공모방법 등을 구체적으로 제시한다.

4) 금융주선 수수료(공모를 계획하는 경우 사모주선 및 공모주선 수수료 구분) 총액, 수수료 지급 시기 등을 구체적으로 제시한다.

나. 판매계획

① 마케팅 계획

입지 분석, 소비자 분석, 시장 환경 분석, 주택유형 분석 등을 통하여 유효수요 예측결과를 제시하고 이에 따른 대응전략을 제시한다.

② 분양가격 결정의 적정성

1) 분양가격 결정전략 및 분양 일정계획을 기재하고 분양가격 산정내역(호당 분양가, 단위면적 당 분양가, 발코니 확장비용, 중도금 무이자 등)을 구체적으로 제시한다.

2) 주변 시세조사현황 등을 포함한 분양가격 산정기준의 적정성을 판단할 수 있는 객관적 자료를 제시한다.

③ 분양성 제고방안

1) 분양성 향상을 위한 아이디어, 차별화된 분양 마케팅 전략을 제시한다.

2) 준공 전 미분양 주택 해소방안 및 준공 후 미분양, 미입주 주택의 처리 방안 등의 계획을 제시한다.(LH가 매입확약을 이행하기 전 또는 후에 리츠 또는 민간사업자가 이행할 수 있는 처리방안을 의미함)

■ 설계도면 등 작성지침(단지계획, 건축계획, 특화계획 및 사회적 가치 실현)

가. 일반사항

① 공모지침서 제8조, 제19조에서 제시한 설계방향에 맞추어 작업한다.

② 단지계획개념은 주변 현황분석, 상위계획과의 연관성 등의 내용을 단지계획 컨셉으로 설정하여 표현하며, 해당 컨셉에 부합하는 배치 및 주동계획, 동선 및 주차장 계획, 옥외공간계획 등을 제시하여야 한다.

③ 배치 및 주동계획은 일조, 조망권 등 주변여건을 고려한 배치, 기능적이고 효율적인 주동계획, 지형 및 지반여건 등을 고려한 단지내 적정 계획고 설계 등을 제시한다.

④ 동선 및 주차장 계획은 보차분리를 고려한 보행 및 차량동선 계획, 입주민편의를 위한 주차장계획, 안전을 고려한 합리적인 비상차량동선계획을 제시한다.

⑤ 옥외공간계획은 입주자 사용성을 고려한 옥외공간 계획, 친자연, 친환경 등 지속가능한 조경계획, 주변단지와 차별화된 특화설계 아이디어, 안전성, 경제성 및 주변여건 고려한 시설물 계획을 제시한다.

⑥ 결로, 누수, 소음, 공기질, 균열 등 5대 하자에 대한 저감 방안, 유지관리의 용이성, 민원 및 하자 관리 계획 등을 제시한다.

⑦ 에너지절약 등 관리비가 저렴한 설비계획, 소방․가스 등 안전대책 강화방안, 쾌적환경을 위한 세대 냉방 또는 제습설비 계획, 홈네트워크, 초고속정보통신 및 방범 등 입주자 편익을 고려한 특화 계획 등을 제시한다.

나. 설계도판  (도판1(A0), 도판2(A0) 총 2개 작성)

① 규격 : A0, 841 × 1,189㎜

② 재질 : 도판 - 10㎜ 폼보드, 무광용지출력 (별도의 액자를 하거나 장식물 부가금지)

③ 색상 : 설계도면에 지정된 색상표현 준수

④ 아래 표에 제시한 내용은 반드시 표현하고, 기타사항에 대하여는 사업신청자가 임의로 표현할 수 있다.

구 분		작성내용
도판1	설계개요	▪대지면적, 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률 등
	조감도	▪스케일 등 설계내용을 왜곡하지 않도록 표현(주변현황 표현 가능)
	단지계획도	▪방위상 정북방향을 상단으로 하여 표기
	기타	▪설계도면 3, 5, 6, 7의 내용 등
도판2	투시도	▪스케일 등 설계내용을 왜곡하지 않도록 표현(주변현황 표현 가능) ▪투시도 조망점은 단지의 특성을 가장 잘 표현할 수 있는 곳을 자율적으로 선정하여 표현
	단위세대 평면도	▪대표적인 단위세대 평면 타입 2개 이상 표현 ▪축척 1/150
	기타	▪설계도면 8, 10, 11, 12의 내용 등

다. 설계도면

① 표지 : 표지는 백색 아트지로 하며, [#서식11]를 참조하여 작성한다.

② 규격 : A3 (420 × 297㎜)

③ 제본 : 가로방향 좌편철(단면인쇄), 무선제본(링 또는 와이어 사용금지)

④ 지질 : 백상지, 180 m/g이하 사용, 무광용지 (조감도 및 투시도 제외)

⑤ A3 규격을 초과할 경우 A3 크기로 접어서 제본 가능

⑥ 매수 : 기본 14매(최대 24매 이내, 표지 및 목차는 쪽수 산정 제외, 속지 불허)

⑦ 색상 : 아래표 비고란에 칼라를 허용하는 경우를 제외하고는 칼라표현 금지

⑧ 도면내용

구 분		최소 매수	표 현 방 법	비고
1	조감도	1매	- 스케일 등 설계내용을 왜곡하지 않도록 표현(주변현황 표현 가능) - 1컷만 허용함	칼라
2	투시도	1매	- 스케일 등 설계내용을 왜곡하지 않도록 표현(주변현황 표현 가능) - 투시도의 기준점은 단지의 특성을 가장 잘 표현할 수 있는 곳으로 자율적으로 선정 - 1컷만 허용함	칼라
3	단지계획 개념도	1매	- 주변 현황분석, 계획개념 및 의도 등을 다각도로 분석․표현	칼라
4	단지 계획도	1매	- 설계개요(대지면적, 연면적, 건폐율, 녹지율, 주차대수 등)를 지침에 맞게 간략히 표현 - 주거동 상부에 동별로 평형규모(타입포함), 세대수 및 층수의 표현 ex) 120-16호-8F, 120-16호-12+15F 등 - 1개 동이 서로 다른 2개 이상의 층이나, 평형으로 계획된 경우는 서로 다른 층이나 평형의 부위를 쉽게 알아볼 수 있도록 구분 표시 - 단지조성 계획고 및 인접대지 레벨 등고선 표시(1m 마다 표시) - 주거동을 활용한 부대복리시설은 해당부위에 시설용도 명기 - 주차장별 주차대수, 지상․지하주차대수, 지상․지하주차장의 진․출입 동선 계획 등을 명확하게 표현 - 데크형 주차장 출입구는 쉽게 인지할 수 있도록 표현 (▲표시)	칼라 1/1,200
5	옥외공간 계획도	1매	- 보행 및 차량동선과 지상부분 비상차량 및 이삿짐차량 동선계획(레벨, 도로폭, 회차공간 등 표현) - 옥외공간 주요계획개념, 조경 및 시설물 계획, 포장계획, 단지내 단차 및 인접부지 단차 처리계획(시설물), 우수계획 등
6	LH 지정 특화계획도	1매	- LH가 지정한 설계방향에 맞게 특화시설 계획안 표현	칼라
7	사업신청자 제안 특화계획도	1매	- 사업신청자가 제안하고자 하는 특화계획에 대하여 표현형식 및 방법은 효율적으로 표현될 수 있도록 임의 작성 - 건축성능보장, 하자 저감방안, 설비계획 포함 작성	칼라
8	단위세대 평면도	1매	- 발코니 확장형을 기본으로 표현하되, 비확장 공급 세대가 있는 경우 발코니 부위를 인지할 수 있도록 점선 등으로 발코니 구분선 표현 (평면별, 확장/비확장 세대수 명시) - 전체치수 및 주요 실의 치수를 표현(안목치수와 중심선치수 모두 표현) - 특화형 주택을 포함한 모든 단위세대평면을 표현 - 동일규모 평형이라도 측세대형과 같이 다른 형태인 경우 포함 - 해당평형의 주동키플랜(non scale)을 단위세대 상부에 표현 - 실별 가구 및 가전제품 배치계획을 표현	1/150
9	주거동 평면도	1매	- 전체치수 및 주요치수를 표현 - 주거동 평면은 주동유형별 모든 1층 평면도, 기준층평면도 표현(동일 형태의 주동일 경우 1개 주동만 표현) - 1층 평면도 표현시 주동접근 및 주변공간에 대한 이해를 돕기 위하여 주변계획을 포함한 표현(주동출입구, 램프, 보행동선 등)	1/400
10	주거동 입면도	1매	- 입면계획은 대표적인 주동 유형을 2개 이상 선정하여 2면 이상 표현	1/400
11	지하주차장 계획도	1매	- 지상층도면과 지하층도면을 모두 기재하여 상호 연관관계를 표현 - 지하주차장은 주차장별 주차대수를 표기하고, 데크형 주차장은 노출부분의 입면계획 포함하여 작성 - 전기실, 지하저수조 등 지하구조물 계획을 포함하여 작성	1/1,200 ∼ 1/2,000
12	부대복리 시설계획도	1매	- 관리사무소, 복리시설, 상가 등 전체치수 및 주요실의 치수를 표현 - 각층 평면도, 입면도(1면이상), 주단면도 - 주요 내외장재료와 실의 명칭을 표현, 각 실별 면적표를 명기	1/300 ∼ 1/600
13	인동거리 검토도	1매	- 법적거리와 계획거리를 함께 표현한다. - 조경 등 기타 도면효과 일체 표현 금지	1/1,200
14	사회적 가치 실현	1매	- 표현형식 및 방법은 아래의 내용이 효율적으로 표현될 수 있도록 사업신청자가 임의 작성 - 사회적 약자(청년, 장애인, 노인 등) 일자리 창출계획, 건설근로자 복지향상 계획, 근로재해(안전사고, 직업병 등) 감축계획 등 양질의 일자리 창출계획을 제시 - 지역공동체 활성화 연계방안, 중소기업 제품(신기술, 신공법) 사용계획, 노임·장비·자재·하도급 대금 등 체불방지 계획 등 상생·동반성장 계획을 제시 - 건설현장 청렴의지 및 활동목표, 청렴 실천계획 및 부패방지 대책 등을 제시

라. 부록

① 표지 : 표지는 백색 아트지로 하며, [#서식12]를 참조하여 작성한다.

② 내용 : 내·외부 마감재 등 계획, 설계개요 및 시설면적표, 면적 산출표, 부대복리시설 면적표, 설계내용 요약표, 관련법규 검토서 작성

③ 규격 및 재질 : A4 (210 × 297㎜), 백상지, 150m/g 이하 사용

④ 제본 : 세로방향 좌편철 (단면인쇄), 무선제본 (링 또는 와이어 사용금지)

⑤ A4 규격을 초과할 경우 A4 크기로 접어서 제본

■ 제안서 설명자료

① 표지 : 표지는 백색 아트지로 하며, [#서식13]을 참조하여 작성한다.

② 내용 : 재무계획서, 설계도면 순으로 제안서 내용을 요약하여 이해하기 쉽게 작성

③ 규격 및 재질 : A4 (297 × 210㎜), 백상지, 150m/g 이하 사용

④ 제본 : 가로방향 좌편철 (단면인쇄), 무선제본 (링 또는 와이어 사용금지)

⑤ 매수 : 매수는 표지 및 목차를 제외한 20매 이내

⑥ 색상 : 칼라표현 금지, 다만 설계도면에서 Color사용을 허용한 도면에 대하여 사용하는 경우 허용

⑦ 파일

1. *.ppt 또는 pptx 확장자 형식의 파일로 작성하고, 제출된 재무계획서, 설계도판, 설계도면에 포함되지 않은 내용은 사용할 수 없다.

2. 원활한 심사 진행을 위하여 ppt 확장자 형식의 파일과 함께 pdf 변환파일을 제출하여야 한다.(평가시 pdf파일이 제공되오니 색변경, 음영, 동영상, 에니메이션, 플래시, 소리추가 등 불필요한 편집은 생략하기 바람)

⑧ 발표시간은 사업신청자에 한하여 평가계획 수립후 별도 통지(발표시간은 10~15분내로 공모업체수에 따라 최종 확정예정), 발표자는 공모공고 이전부터 재직하고 평가일 기준 컨소시엄 구성원에 포함된 법인의 직원에 한하며, 발표당일 재직기간이 명기된 재직증명서를 제출하여야 한다.

⑨ 발표는 제출한 작품특성, 설계의도로 한정(타작품과 비교설명 금지)한다.

붙임 3		감점 기준

■ 작성기준 위반 감점 기준

구 분	감 점 사 항	감점	비 고
법규 위반	• 대지경계선에 의한 높이제한	1점/20호	분야별 최대감점 10점
	• 인동간격에 의한 높이제한	1점/20호
	• 주차대수 등 주차장 설치관련 위반	1점/5대
	• 기타 법규 위반	1점/동, 건
지침 위반	• 상위계획 항목 위반	1점/동, 건	분야별 최대감점 10점
	• 용적률 및 세대수 위반 (세대수 위반은 5호당)	1점/건
	• 세대구분형 공동주택 최소 배치(72세대) 위반	1점/10호
도서 작성 위반	• 도판 및 도면표현 등 위반	0.5점/건	분야별 최대감점 10점
	• 지정 도서 매수, 규격 등 위반	0.5점/쪽, 0.5점/건
	• 제출물 누락	0.5점/건

■ 심사위원 사전접촉 등 감점 기준

감 점 사 항	감점	비고
- 심사위원 선정이후 사전접촉	10점/명	당해심사
- 심사위원 선정이전 사전설명	21점/명	감점부과 결정일부터 1년
- 사전신고 없이 낙찰된 후 1년이내 심의참여위원에게 용역, 연구, 자문 등을 의뢰한 경우
- 심의와 관련하여 소속직원(퇴직자 포함)이 비리행위 또는 부정행위를 한 사실이 있는 경우	54점/명	감점부과 결정일부터 2년

* 감점 부과방법

가. 심사위원 사전접촉 등 위반행위 등에 대한 감점은 감점범위 상한없이 부과한다.

나. 감점은 소속직원의 감점행위를 인지하였는지 여부와 관계없이 감점사항에 해당하는 행위와 관련된 업체에게 부과한다.

다. 공동참여의 경우 대표사외 참여업체 감점행위 시에도 동일 적용

라. 위반행위는 방문, 전화, 문자, SNS 등 모든 접촉행위를 포함한다

마. 감점의 취소나 정정은 감점대상 업체가 감점사항에 해당하지 않는다는 사실을 명백히 증명한 경우에만 한다

* 감점 적용방법

가. 민간사업자 선정심사와 관련하여 부과한 감점을 모두 적용한다.

나. 공모지침서 상의 제안서 제출마감일을 기준으로 감점기간이 유효한 감점과 제안서 제출마감일부터 평가일까지 새로 발생한 감점을 모두 적용한다.

다. 감점을 부과받은 업체가 공동으로 참여하는 경우 감점은 참여업체별 감점의 합으로 한다.

라. 비리·부정행위에 대해서는 필요시 감사실 및 수사기관 등에 조사의뢰한다.

붙임 4		각종 양식

서식  1.     참가의향서

서식  2.     질의서

서식  3.     주택개발리츠 사업신청서

서식  4.     위임장

서식  5.     접수증

서식  6.     각서

서식  7.     청렴서약서

서식  8.     고객제안서

서식  9.     매입확약 이행조건 제안서

서식 10.     계량부문 자기평가서

서식 11.     재무계획서 양식

서식 12.     설계도면 양식

서식 13.     설계개요 및 면적산출표 양식

서식 14.     제안서 설명자료 양식

#서식 1

참가의향서
※ 접수번호		접수확인
회 사 명		제출자명
사업자등록번호		연 락 처
대표자명		E-mail
소 재 지
당사는 LH에서 추진하고 있는 주택개발리츠 민간사업자 공모의 참여를 위하여 참가의향서를 제출합니다. 년 월 일 신청인 (인) 한국토지주택공사사장 귀하 첨부 : 법인인감증명서 및 사업자등록증 사본 각 1부

주1) 신청인의 (인)에는 법인인감을 날인하고 법인 인감 증명서 및 사업자 등록증 사본 각 1부를 같이 제출하여야 함.

2) “접수번호, 접수확인란”은 기재하지 않음.

3) 접수번호는 LH담당자가 기재 후 “접수확인란”에 서명확인 예정

#서식 2

질 의 서
회 사 명
대 표 자	(인)	질 의 자
연 락 처		E-mail
지침(page)	질 의 내 용

주1) 서면질의는 참가의향서 등록업체만 가능하고, 업체명이 기재되지 않은 경우 질의로 인정되지 않으며, 방문 및 전화질의에 의한 답변은 그 효력을 인정하지 않음

#서식 3

주택개발리츠 사업신청서
※ 접수번호
금융사	회 사 명		제 출 자 명
	사업자등록번호		연 락 처
	대 표 자 명		E-mail
	소 재 지
건설사	회 사 명		제 출 자 명
	사업자등록번호		연 락 처
	대 표 자 명		E-mail
	소 재 지		대표건설사여부
당사는 귀 사에서 추진하고 있는 주택개발리츠 민간사업자 공모에 참여하기 위하여 공모지침서 및 관련 법규를 준수하여 사업신청서를 제출합니다. 년 월 일 금융사 ○○○회사 대표 ○○○ (인) 건설사 ○○○회사 대표 ○○○ (인) 한국토지주택공사 사장 귀하
※ 첨부서류
1. 법인등기부 등본(금융사, 건설사 각각 첨부) 2. 법인인감증명서(금융사, 건설사 각각 첨부) 3. 사업자등록증 사본(금융사, 건설사 각각 첨부) 4. 제6조 신청자격을 증명할 수 있는 서류(금융사, 건설사 각각 첨부) 5. (대표자가 아닌 자가 대리 신청하는 경우) 위임장 6. 각서 7. 청렴서약서 8. 고객제안서 9. 계량부문 자기평가서 10. 제출도서(재무계획서, 설계도판, 설계도면, 부록, 제안서 설명자료, USB 메모리)					각 1부 각 1부 각 1부 각 1부 1부 1부 1부 1부 1부 1식

주1) 회색음영으로 된 “접수번호”란은 기재하지 않음.

주2) 공동 금융사 또는 공동 건설사로 신청하는 경우 양식을 수정하여 작성

#서식 4

위  임  장

수 임 인

주    소 :

성    명 :

생년월일 :

연 락 처 :

위 수임인에게 주택개발리츠 사업주간사 공모 신청서류 제출에 관한 위임권한을 부여합니다.

년      월      일

위 임 인

회 사 명 :

대 표 자 :              (인)

한국토지주택공사사장 귀하

주1) 공모 신청서류 제출을 대표자가 아닌 자가 대리 신청하는 경우 작성·제출

#서식 5

접  수  증

접수번호		접수 확인자	(인)
접수시간
구 분		업체명
금융사
건설사
주택개발리츠 사업주간사 공모와 관련하여 상기 응모기관이 공모 신청서류 일체를 제출하였음을 확인함. 년 월 일 한국토지주택공사 사장

주1) LH가 작성하여 사업신청자에게 배부하는 양식으로 사업신청자가 작성하는 양식이 아님

#서식 6

각       서

당사는 주택개발리츠 사업주간사 공모에 응모함에 있어 귀공사의 공모지침을 성실히 준수하고 만일 제반 규정 위반과 지시, 지침 및 조정불이행 등 발생 시 이에 따른 어떠한 불이익도 감수할 것이며,

공모와 관련한 신청서류 제출, 심사, 우선협상대상자 선정 등에 대하여는 이의 없이 귀공사의 결정에 따를 것을 확약하고 이에 각서를 제출합니다.

년      월      일

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

한국토지주택공사 사장 귀하

#서식 7

청 렴 서 약 서

당사는 주택개발리츠 사업주간사 공모 심사와 관련하여 공정하고 투명한 설계심사가 되도록 협조하겠으며 설계심사 과정에서 심사위원이나 LH 등 공모 관계자에게 금품, 향응이나 부당한 이익을 제공하지 않도록 할 것이며

이를 위반할 시에는 관련 법령 및 본 공모의 규정 등에 따라 책임을 지겠습니다.

년      월      일

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

한국토지주택공사 사장 귀하

#서식 8

인천영종 A-28BL 고객제안서

대금납부조건 제안내용 선택	아래표의 대금납부조건 중 제안하고자 하는 조건의 선택항목 번호를 기재

□ 공급예정금액 : 148,649,680,000원

선택 항목	대금납부조건					계약체결일에 일시납할 경우 실제납부금액
	선납 할인율	할부 이자	대금납부방법
①	연 2.5%	무이자	계약금	중도금 1회	잔금	148,232백만원
			계약시 10%	1개월 후 45%	2개월 후 45%
②	연 2.5%	무이자	계약금	중도금 1회	잔금	146,138백만원
			계약시 10%	6개월 후 45%	12개월 후 45%
③	연 2.5%	무이자	계약금	중도금 1~3회	잔금	144,478백만원
			계약시 10%	6개월 단위 각 22.5%	24개월 후 22.5%
④	연 2.5%	무이자	계약금	중도금 1~5회	잔금	142,794백만원
			계약시 10%	6개월 단위 각 15%	36개월 후 15%
⑤	연 2.5%	무이자	계약금	중도금 1~7회	잔금	141,122백만원
			계약시 10%	6개월 단위 각 11.25%	48개월 후 11.25%
⑥	연 2.5%	무이자	계약금	중도금 1~9회	잔금	139,447백만원
			계약시 10%	6개월 단위 각 9%	60개월 후 9%

매입확약비율 중 기본확약률	73%～83% 범위 내에서 정수로 기재

건설사의 재매입확약비율	0～100% 범위 내에서 정수로 기재

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

대표건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

주1) 제안하고자 하는 대금납부조건에 해당하는 선택항목 번호를 기재하여 제출

주2) 토지매매계약 및 일시납시 계약체결일(‘19.12.31일 가정) 기준으로 실제납부금액 변동가능

#서식 9

계량부문 자기평가서

리츠 주식 공모계획

공모 추진	사모 추진	득점
해당하는 선택란에 동그라미 기재

(금융사) 사업수행실적

참여실적 횟수	득점

(금융사) 재무안정성

지표값

순자본비율

(건설사) 시공능력

시공능력평가 토목건축 순위

(건설사) 신용도

구분	등급	득점
회사채 또는 기업신용평가등급 또는 기업어음

(건설사) 주택건설실적

사업대상토지(세대수)	주택건설실적(세대수)			득점
	시행	시공×50%	계
				소수점이하 셋째자리에서 반올림

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

주1) 리츠 주식 공모계획을 제외한 각 지표값에 대한 증빙자료 첨부

#서식 10

<------------------------- 210 mm -------------------->
주택개발리츠 재무계획서 (인천영종A-28BL) (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2019. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 2 9 7 m m | | | | | | | | | | | | | | | | | | ∨

목   차

1. 사업성 분석

1.1. 사업성 분석의 적정성	00

1.2. 사업구조 및 리스크 관리계획	00

1.3. 재원조달․운용계획	00

2. 판매계획

2.1. 마케팅 계획	00

2.2. 분양가격 결정의 적정성	00

2.3. 분양성 제고방안	00

#서식 11

<------------------------- 420 mm -------------------->
인천영종 A-28BL 주택개발리츠 설계도면 (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2019. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | 2 9 7 m m | | | | | | | | ∨

#서식 12

<------------------------- 210 mm -------------------->
인천영종 A-28BL 주택개발리츠 부록 (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2019. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 2 9 7 m m | | | | | | | | | | | | | | | | | | ∨

내·외부 마감재 등 계획

※ [#서식 9]에 따라 제출한 최근 5년내 주택건설실적 중 분양주택에 적용한 내·외부
마감재 적용사례와 비교하여 적용계획을 제시한다.

o 적용사례 : 사업명 / 위치 / 201#.@@.@@일 사용검사승인(준공)

o 전용부위 주요마감재 등

공종	구 분	공 간		부 위		분양주택 적용사례	OO지구 OOBL
건축	기본마감	현 관		바 닥
				마루귀틀
		거실/주방/식당		벽 지
				바 닥
				천정지
		침 실		벽 지
				바 닥
				천정지
		욕 실		벽
				바 닥
				샤워부스 (강화유리문)
		비확장발코니		바 닥
				천장/벽체
	창호류	현관		현관도어록
				세대현관문
		침실문(욕실문)		문짝(침실)
				문짝(욕실)
				문 틀
				문 선
		외부창호(PL)		내 부
	가구류	신발장		문 짝
		주방가구		상부장
				하부장
				상 판
				주방벽
		화장대		화장대
				상 판
		드레스룸		문 짝
		수납장		문 짝
	장식류	우물천장		거 실
	발코니 확장	거실		확장여부
		침실1		확장여부
		침실2		확장여부
		침실3		확장여부
		발코니 창호		확장부위
				비확장부위
기계	주방설비	주방		레인지후드
				가스레인지
				음식물탈수기
				절수기
	위생설비	욕실		욕 조
				세면기
				샤워기	샤워부스
					욕조
				기타설비
				양변기
				비 데
				거울수납장
	기타	에어콘 냉매배관
		집진청소 시스템
		기계환기설비
전기	조명기구	침실등
		거실등
		식탁등
		주방등
		조리대등
		거실 벽부등
		다운라이트
		드레스룸등
		샤워부스등
		발코니등
	배선기구	현관일괄소등스위치
		스위치,콘센트류
	정보통신 설비	월패드
		화장실 비상콜
		주방 라디오폰/TV폰
		무인택배시스템
	기타	홈네트워크 시스템	기본항목(인증심사기준 심사항목(1)+심사항목(2) 중 9개 항목)
			서브폰
			주차위치 인식시스템
		초고속 정보통신 특등급
기타 추가 항목		“위 내용 외에 추가항목이 있을 경우 해당품목 추가기재”
		〃
		〃
		〃
		〃
		〃

o 공용부위 주요마감재

구 분			분양주택 적용사례	OO지구 OOBL
주동 내부	엘리베이터 홀 (1층 / 지하층 / 피트층)	천정
		벽체
		바닥
		엘리베이터 개구부 (삼방틀설치부위)
		우편함 및 벽면
	엘리베이터 홀 ( 2층 이상 )	천정
		벽체
		바닥
	계단실	천정
		벽체
		바닥
		계단 난간
주동 외부	동 출입구 (캐노피)	천정
		벽체
		바닥
	필로티	천정
		벽체
		바닥
	외 벽	기단부
		상층부
지하 주차장	램 프	천정
		벽체
		바닥
	내 부	천정
		벽체
		바닥
	계단실	천정
		벽체
		바닥
옥외	진출입로	-
	차도	주차장 포함
	보도	보․차도 혼용 (비상차로 겸용)
		보도 전용
		상가 주변
	조경시설 공간	광장,놀이터,휴게소 등
	문주	진출입로
	옹벽	전면부
	담장	휀스류

설계개요 및 시설면적표

구 분			단위	00지구 00BL	비 고
토 지 이 용 계 획	대 지 면 적 건 축 면 적 연 면 적 건 폐 율 용적률(지상연면적) 도로율(주차장포함) 녹지율(조경면적)		㎡ 〃 〃 % %(㎡) 〃 〃
건 설 내 역	아파트 OO㎡형		세대		전용면적기준
	소 계		〃
부 대 복 리 시 설	복리 및 후생 시설	관 리 사 무 소 경 로 당 주민공동시설 보 육 시 설 문 고 …	㎡ 〃 〃 〃 〃 〃
		소 계
	근린 생활 시설	근린생활시설	㎡
		소 계
	주차 시설	지상주차장 지하주차장	대 대(㎡)		지하주차장 대당 면적: ㎡/대 ( ): 지하주차장 연면적
		소 계
	체육 및 놀이 시설	어린이놀이터 유아놀이터 운 동 장 배드민턴장 ․ ․ 기 타	㎡ ㎡ 개소 〃 〃 〃 개소		관련규정에 맞는 적정시설 및 규모 결정
		소 계
	공동 저수 시설	지하저수조 …	톤
		소 계
	기타 시설	쓰레기수거함 재활용품보관소 통합경비실 …	개소 〃 〃	·	관련조례에 적합하게 설치

※ 소수점 기입방법 : 소수점 이하 절사

단, 단위세대 면적은 소수점 세째 자리에서 절사하여 둘째자리까지 표기

면적 산출표

◦전체 면적표(○○BL)

단위 : ㎡

구분	동 별	층수	세대수	지하층	1 층	기준층	연면적	지상층 연면적	지하층 연면적	건축 면적	비 고
아파트
	소 계
부대 복리 시설	지하주차장1 〃 2		-		-	-
	주민복지관		-
	경 비 실		-
	근린생활시설		-
	소 계		-
합 계

※ 용적률 산정을 위한 연면적은 과장되지 않도록 산출해야 하며, 평가자가 정확성여부를 쉽게 판단할 수 있도록 작성하여 첨부

◦아파트 유형별 면적표(○○BL)

단위 : ㎡

구 분	유 형	전용 면적	공 용 면 적			연면적			공용 면적 비율	동번호	비 고
			코 아	복 도	소 계	지상층 연면적	지하층 연면적	소 계
○○BL	59-60-15F
합 계

◦단위세대 면적표

단위 : m2

구 분	OOA형	OOB형…	OOB평균	OOA형	OOB형…	OOB평균	…	비 고
전 용 면 적 - 거 실 - 침 실 1 - 침 실 2 - 침 실 3 - 부엌, 식당 - 욕 실 - 현 관 - 창 고 - 기 타								- 소계 및 각실별 면적 산정시 소수점 세째자리 이하는 버림을 원칙으로 하되, - 각실 면적의 합은 소계와 일치 시켜야 한다.
소 계 (A)
주 거 공 용 면 적 - 전실공간 - 복도 - 계단실 - 기 타
소 계 (B)
기타 공 용 면 적 (관리소 등)								- 단지내 공유시설(관리소, 경로당, 기계실, 경비실 등) 면적
서 비 스 면 적 - 발 코 니1 - 발 코 니2 - 발 코 니…
소 계 (C)
주거공용면적비율(B/A)								전용면적에 대한 비율
서비스면적 비율(C/A)								전용면적에 대한 비율

* 단, 단위세대면적은 소수점 세째 자리에서 절사하여 둘째자리까지 표기 (단위세대 총면적을 기준으로 각 실 면적 배분)

부대복리시설 면적표

구 분		실 명	산 식	면 적
주민지원시설	전용	각 실별구분
		ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
	공용	ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
경로당	전용	각 실별구분
		ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
	공용	ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
상 가	전용	각 실별구분
		ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
	공용	ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
ㆍ ㆍ ㆍ	전용	각 실별구분
		ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계
	공용	ㆍ ㆍ ㆍ
		소 계

※ 각 시설별로 구분(주민지원시설, 경로당 등)하여 산출

설계내용 요약표

□ 지구명 : ㅇㅇ지구 ㅇㅇBL (예시)

구 분	항 목		설계내용	비고 (계획기준)
◦건설 개요	세 대 수(전용74~85㎡)		626호
	용 적 률		165.13%,
◦건물의 배치	최고층수 / 평균층수		20층 / 14.94층
	주동향/ 세대수	정남±15°이내	-
		정남+15°초과∼+45°이내(남동)	171(27.32%)
		정남-15°초과∼-45°이내(남서)	455(72.68%)
		정남+45°초과∼+60°이내(남동)	-
		정남+60°(남동), 정남-45°(남서) 초과	-
◦주동 및 평면계획	평면 TYPE 갯수		74㎡-2개 84㎡-5개
	주동지붕형태		경사 : 4동
◦부대복리	주차대수	호당 주차대수	1.2대/호
		지하주차대수	368대
	상가면적		185㎡
	복지관통합, 별동 여부		별동
◦경제성 비교	주동형태 및 동수	계	4동
		일자형	-
		타워형	4동
		절곡형	-
		유선형+부정형	-
	필로티 개수		4개소
	전용면적비율 (전용면적/공급면적)		74㎡-74.3% 84㎡-75.6%
	주차대수	지하주차비율	81.2%
		지하주차장 대당소요면적	25.39㎡/대
	호당 연면적	지상 (지상층 연면적/세대수)	74㎡-105㎡ 84㎡-115㎡
		지하 (지하층 연면적/세대수)	74㎡-32㎡ 84㎡-36㎡
	주민공동시설 면적(총량제)	옥내	865
		옥외	700

* 기타 필요시 항목을 가감하여 작성할 수 있음.

관련법규 검토서

예시)

법 규	조 합	대 상	법적기준	설계적용	비 고
주택 건설 기준 등에 관한 규정 건축법 ․ 건축 조례	제25조 진입도로 제26조 단지내도로 제27조 주차장 제28조 관리사무소 제35조 비상급수 제46조 어린이놀이터 제50조 근린생활시설등 제53조 주민운동시설 제55조 경로당, 주민공동시설	500세대 이상 500세대 이상	도로폭 12m이상 도로폭 12m이상	00m 00m	1.5m이상보도 포함

#서식 13

<------------------------- 297 mm -------------------->
주택개발리츠 제안서 설명자료 (인천영종 A-28BL) (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2019. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 모두 기재하며, 20부 중 1부만 인감날인하여 원본제출, 나머지 19부는 사본 제출)	∧ | | | | | | | | | 2 1 0 m m | | | | | | | | ∨