국민희망임대리츠(가칭) 사업 설명자료

□ 추진배경

ㅇ 주택담보대출 상환부담으로 생계가 곤란한 차주(이하 한계차주)에 대해 주택 파이낸싱 프로그램(Sale & Leaseback)을 시행하여 주거지원 및 주거비 부담 경감 (가계부채종합대책, ‘17.10.24)

□ 사업내용

ㅇ 기본구조

- 주택도시기금 등 공공이 출자하여 설립한 리츠가 한계차주 주택을 매입하여 임대주택으로 공급

- 한계차주는 매각대금으로 주택담보대출을 상환하고, 매각한 주택에서 5년간 임차하여 거주. 임대기간 종료 후 재매입우선권을 행사

《국민희망임대리츠 사업구조도》

ㅇ 참여자 역할

- (리츠) 자금조달, 주택매입, 임대운영․관리 등 사업주체

* 주택매입, 임대운영 및 청산 등의 업무는 자산관리회사인 LH에 위탁

- (LH) 주택매입, 임대운영·관리, 청산 등 AMC 업무 수행

□ 사업 추진절차

구분		주요내용
사업방침 수립		•국민희망임대리츠 사업추진 방침 수립
7월
⇩
금융주간사 선정 및 리츠 설립		•리츠 설립 및 투자유치를 위한 주간사 제안서 심사․선정 •리츠 설립 등기
8월
⇩
기금출자심의 및 영업인가(등록)		•HUG 기금출자 협의 및 심의 •리츠 영업인가(등록)
9월
⇩
매입공고		•주택 매입공고
10월
⇩
매입절차		•신청접수, 서류심사, 현장실사 •감정평가 및 매입대상자 통지
10월 ～ 11월
⇩
매매계약 및 임대차계약		•매매계약 및 임대차계약 체결
12월
⇩
임대운영 (리츠․LH)		•임대료 수납, 주택관리
‘19.1월～
⇩
자산매각 및 청산		•원소유자 우선매각후 잔여주택 일반매각
‘24년 상반기

□ 사업계획

ㅇ(매입)

- (매입대상) 전용면적 85㎡이하인 아파트

▫ 매입대상 : ‘04.1월 이후 사용승인 된 150세대이상 단지의 공시가 5억원이하 아파트

▫ 신청자격 : 도시근로자 월평균소득 이하인 1세대 1주택 소유자

▫ 매입가격 : 매도희망가 (감정평가액의 최저90%~최고100%한도)

- (매입규모) 전국규모 400호 (인구10만이상인 시군구, 특별시, 광역시)

* 수도권, 비수도권, 지방광역시 등 권역별로 매입하되 산업위기대응 특별지역 주택 우선매입 검토

ㅇ(임대조건)

- (임대보증금) 매매가격의 30%

- (월 임대료) 산식에 따라 산정하여 부과

* 임대료 산식 :  (전세시세-임대보증금) × 전월세전환율 ÷ 12월

(전월세전환율 : 2018년 LH 공공임대주택 적용 지역별 전월세전환율)

ㅇ(청산)

- (원소유자) 재매입우선권 행사가격*에 따라 매각처리

* 재매입우선권 행사가격 = MIN ( 감정평가금액, 매입가격+주택가격상승분×80% )

- (잔여분) 감정평가금액으로 일반 매각처리

□ 자금조달

ㅇ (출자) 보통주 100%

- 출자자 및 출자규모 : 주택도시기금 700억원 (총 출자액의 100%)

* LH 출자 및 매입확약 없음

ㅇ (융자 등) 임대보증금, 민간차입으로 조달

- 임대보증금 : 300억원 (주택매입가격의 30%)

- 민간차입 : 200억원 (한도대출 상한, 임대사업 운영에 따른 일시 부족자금 및 매입부대비용 등)

* 공실률 0%기준 (공실률 증가에 따라 한도대출금액 증가, 임대보증금 감소)[참고자료]

국민희망임대리츠(가칭) 관련 정책 발표사항 요약

발표시점	출처	주요내용
‘17. 7. 25	새정부 경제정책방향 (관계부처 합동)	▫생계비 획기적 절감, 한계주담대 차주 지원을 위해 주택파이낸싱 개편(Sales&Leaseback) 확대 (p.5) ▫Sales&Leaseback 방식 한계차주 주택매입 (p.33)
'17. 10. 24	가계부채 종합대책 (관계기관)	▫주담대 상환부담으로 생계가 곤란한 차주에 대해 주택파이낸싱 프로그램을 시행하여 주거안정 및 주거비 부담 경감 (p.38) - “기본구조 예시” 참조
‘17. 12. 27	2018년 경제정책방향 (관계부처 합동)	▫주담대 원리금 상환에 어려움을 겪는 한계차주 대상 주거안정 지원 3대 패키지 신설 (～22년, 최대 2만호) (p.45)