금융주간사 공모 관련 참고자료

1. 공공임대리츠 추진배경은?

□ 추진 배경

ㅇ 전·월세시장 불안정으로 주거복지 수요가 지속적으로 증가하고 있으며, 소득계층별 다양한 품질의 공공임대주택 공급 필요

ㅇ 공공부문의 재무부담으로 인한 임대주택 공급 한계를 극복하고자, ’14년 주택도시기금과 민간자본을 활용한 리츠 방식의 10년 공공임대주택 공급방안 도입

□ 추진 경과

◦ ‘14.02.26.  관계부처 합동 ｢주택임대차시장 선진화 방안｣ 발표
* 10년임대주택 공급 확대를 위한 공공임대리츠 도입

◦ ‘14.04.11.  기관투자자 공동투자협약 체결
* 삼성생명 등 40개 기관, 참여의향 14조 (현재 46개 기관 협약 체결)

◦ '16.04.28.  ｢맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안｣ 발표
* ’14∼’17년까지 10년임대 물량 6 → 6.7만호 확대(LH 6.1만호 추진)

추진년도	사업대상	사업대상블럭	세대수	비고
	15개 리츠	75개BL	61,033
2014	NHF 1호∼3호	12개BL	12,146
2015	NHF 4호∼7호	20BL	16,788
2016	NHF 8호∼11호	24BL	16,801
2017	NHF 12호∼15호	19BL	15,298

2. 공공임대리츠 사업의 기본구조와 사업절차는?

□ (기본구조) 리츠가 사업시행자로서 LH로부터 공동주택용지를 매입하여 10년 공공임대주택을 건설․임대

〈사업 기본구조도〉

□ 참여자 역할

◦ (리츠) 사업주체로서 자금조달, 임대주택 건설, 임대운영(입주자 선정, 임대주택 관리 등) 및 분양전환 등을 수행

* 임대주택 건설, 임대운영 및 분양전환 등의 업무는 자산관리회사(LH)에 위탁

◦ (투자자) 리츠 설립 및 소요자금(출자․융자) 조달

* 총사업비의 8%를 주택도시기금과 LH가 출자, 그 외 대출금 등으로 자금조달

* 주택도시보증공사가 주택도시기금 투자심사, 리츠 융자금에 보증

◦ (건설사) 임대주택 건설을 위한 단순 시공업무 수행

◦ (LH) 미매각 주택에 대한 매입확약 및 AMC로서 사업 총괄관리

◦ (주택도시보증공사) 주택도시기금 투․융자 심사․결정 및 민간융자금 보증 지원

□ 사업 추진절차

◦ (공동투자협약) 주택도시기금과 LH, 기관투자자간 투자협약 체결

◦ (택지 매매계약 및 매입확약 체결) 적정한 사업대상지를 선정하여 리츠를 설립하고, LH와 택지 매매계약 및 매입확약* 체결

* 분양전환 후 미매각 주택에 대해 분양전환가격(감정가격)으로 매입확약

◦ (주택건설) 리츠가 주택건설 사업계획 승인을 받아 건설 시행

◦ (임대운영) 임대조건은 10년 공공임대의 표준임대보증금 및 표준임대료 기준을 적용하고, 임대주택 관리는 자산관리회사인 LH가 수행

◦ (청산) 임대기간 종료 후 분양전환․청산 (미분양시 LH 매입확약 이행)

3. 자금조달 기본구조는?

□ (자금조달) 리츠의 출자는 주택도시기금․LH 등 공공부문 위주로, 융자는 주택도시기금 및 민간자금을 통해 조달

◦ (출자) 총사업비의 8%를 출자하며, 주택도시기금이 우선주 80%, LH가 보통주 20%를 각각 출자

◦ (융자 등) 기금융자 21%, 민간차입 43%, 임대보증금 28% 조달

구분	합계	출자금		기금융자 (후순위)	기관투자 (선순위융자)	임대 보증금
		기금	L H
비율(%)	100%	6.4%	1.6%	21	43	28

* 자금조달 기본구조는 정부 협의결과 등에 따라 변동될 수 있음

□ 민간(기금여유자금) 차입금 조달 일정(예시)

◦ Tr.A : 공사기간 동안의 공사비 충당을 위한 차입금

민간자금 조달로 한도거래 운영

◦ Tr.B-1 : 공사기간 및 임대운영 기간 동안 운영비 충당을 위한 차입금

주택도시기금 여유자금으로서 전자단기사채 등으로 운영예정

◦ Tr.B-2 : 공사기간 및 임대운영 기간 동안 운영비 충당을 위한 차입금(민간)

◦ Tr.C : 공사기간 및 임대운영 기간 동안 고정적인 차입금(민간)

총액인수 대출채권을 기초로 p-ABS발행

4. 공공임대리츠 ’18년 사업물량 및 추진계획은?

□ 2018년 NHF 제16호를 설립하여 4개 블록 2,056호를 공급할 예정임

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리츠 설립	영업 인가	출자 (증자)	택지 매매	사업 승인	착공	입주자 모집	준공	입주	분양 전환	리츠 청산
’18.8	’18.10	’18.11	’18.11	’18.11	’18.12.	’19.5.	’21.5.	’21.7.	’32.3.	’32.6.

* 리츠의 사업대상(지구․블록)별 사업추진일정은 설계 일정 등에 따라 일부 상이하거나 변동될 수 있음