인천경제자유구역 영종하늘도시 특별계획구역1 내

개발사업자 선정을 위한 RFC(Request for Concepts)

2017. 6

제1부. RFC 추진 개요

1. 배경 및 목적

ㅇ 인천경제자유구역 영종하늘도시 내에 국제적 수준의 복합 앵커시설을 유치하여 영종하늘도시를 국내 서비스 산업 메카로 조성하고, 인천광역시를 국제관광도시로 발전시키고자 함

ㅇ 이를 위하여 영종하늘도시 사업시행자인 LH와 인천도시공사는 잠재적인 투자자들을 대상으로 개발에 대한 참여 의사를 확인하는 한편, 앞으로 개발될 대상부지의 개발방안에 관한 콘셉트 제안 요청(Request for Concepts, ‘이하RFC’)을 하여 향후 개발 방향에 반영하고자 함

ㅇ RFC를 통해 제안된 개발 콘셉트 등은 향후 영종하늘도시 특별계획구역1 내 개발사업자 선정을 위한 투자계획서 제출요청(Request for Proposals, ‘이하 RFP’) 기준을 설정하는데 활용될 것임

2. 제안서 검토 및 평가

ㅇ RFC 제안서 접수를 마감하면, 60일 이내에 제안서를 검토·평가하고, 그 결과를 종합하여 RFP를 확정․발표할 것이며, 그 과정에서 제안자의 의견 수렴을 진행할 것임. 단 제안 참여 사실의 공개여부는 제안자의 의사를 반영할 것임

3. 제안서 제출에 따른 혜택

ㅇ RFC에 응한 제안자에게는 경제자유구역 개발정책에 대한 기여를 고려하여 사업자 선정(RFP단계) 시 일정 가점이 부여될 것임

제2부. RFC 주요 내용

1.  목적

ㅇ 대상부지 개발을 추진하기 위한 실질적이고 진실한 투자자를 확인함

ㅇ 대상부지 개발에 대한 의사결정에 참고할 수 있도록 사업대상지의 위치와 면적, 개발 콘셉트와 투자규모 등에 대한 투자자의 의견을 확인함

ㅇ 이를 통하여 최적의 개발 콘셉트 및 사업대상지를 포함한 RFP를 도출

2. RFC 제안 대상부지

ㅇ 인천경제자유구역 영종하늘도시 특별계획구역1

(전체 3.7㎢ 중 가처분용지 2.3㎢ 범위 내)

3. 사업자 준수사항

1) 관련 법령 및 계획의 준수

ㅇ 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법(하위법규 포함)

ㅇ 산업통상자원부장관이 고시한 경제자유구역 개발지침

ㅇ 인천경제자유구역 영종하늘도시 개발계획 및 실시계획(지구단위계획 포함)

ㅇ 인천경제자유구역 영종하늘도시 제영향평가 등

ㅇ 인천경제자유구역 영종하늘도시 건축조례 등 관계규정

ㅇ 기타 제안자의 사업계획 수립 및 추진에 따라 적용되는 관련 개별법령 등

2) 사업계획 수립 시 준수조건

ㅇ 개발계획 및 실시계획 변경 예정

- 본 공모의 대상부지는 향후 RFP 공모를 통하여 최종 개발사업자가 선정될 경우 공모주체가 투자자의 사업계획을 최대한 반영하여 기 승인된 개발계획 및 실시계획을 변경 할 예정으로, 투자자는 인‧허가 변경승인 과정에서 발생 가능한 사업계획 조정, 승인조건 등을 수용해야 함

- 이를 위해, 투자자는 향후 개발계획 등의 변경을 위해 필요한 자료를 개발사업 시행자(공모주체)에 제출하여야 하고 인․허가 변경과정에서 인천시 및 정부가 요구하는 자료제출에 성실히 임하여야 함

ㅇ 토지이용계획

- 공모사업 제한분야(이외 분야는 제안 허용)

․ 주택사업(직원기숙사 등 사업상 필수적인 부분만 최소로 허용)

․ 산업‧물류단지 개발사업

․ 카지노사업

․ 영리병원 사업

․ 기타 인근 주거생활권에 부정적 영향을 주는 사업

※ 투자유치로 인한 관광객 집객효과, 경제파급효과, 주거생활권에 긍정적인 영향을 주는 사업제안 권고

- 기 승인계획 상 준수사항 및 제약조건 참조(붙임2, 붙임3)

- 토지의 용도지역 제시

․ 인‧허가 변경승인 가능성을 고려하여 관련법규에 따라 적정한 용도지역 제시

ㅇ 위치 및 면적(붙임2 참조)

- 대상부지 내에서 사업자가 원하는 위치와 면적을 임의로 결정하되 최소규모는 10만㎡에서 최대 230만㎡ 이내로 한다.

ㅇ 토지 매입가격

- 본 공모는 외국인 투자유치를 위해 관계법에 따라 투자자에 조성원가(384만원/3.3㎡) 이하로 공급할 예정임

- 사업계획상 토지 매입가격은 250만원/3.3㎡ 이상으로 하되, RFC 평가 시 높은 가격을 제시한 투자자에게 높은 가격평가 점수를 부여 할 계획

3) 사업신청 자격

ㅇ 외국법인 또는 외국법인이 하나 이상 포함된 컨소시엄으로서 사업계획 상 사업추진 주체는 경제자유구역법 및 외국인투자촉진법 상 외국인투자기업 조건을 충족시켜야 함

ㅇ 제안신청은 법인대표자 명의로 하여야 하고, 컨소시엄인 경우에는 컨소시엄 참여업체의 위임을 받아 컨소시엄의 대표자 명의로 제안신청하며, 컨소시엄 참여업체간의 권리관계 및 역할 등을 명시한 컨소시엄 협약서를 공증하여 제출하여야 함

ㅇ 제안자가 단독일 경우 제안자에 대한 일반현황을 제시

ㅇ 컨소시엄으로 추진하는 경우에는 컨소시엄에 참여하는 출자자별로 일반현황을 제출하고, 출자자 구성 및 지분계획, 출자자별 역할 분담을 포함하여 제시함

ㅇ 제출하는 RFC 제안서의 세부내용의 이행과 관련하여 제안자의 개발 및 운영에 대한 실적을 상세하게 제시함

ㅇ 제안자(컨소시엄의 경우 출자자별)의 재무 상태를 확인할 수 있도록 자본금, 주주구성, 경영구조, 재무제표 등을 첨부하여 제출하도록 함

- 각국의 증권관계법령에 기초하여 작성된 ‘사업보고서(연차보고서)’로 서류를 갈음할 수 있음

ㅇ 상기 서류 이외 제안자의 재정능력을 평가할 수 있는 정보(신용평가보고서 등)를 추가적으로 제출할 수 있음

ㅇ 제안자(컨소시엄의 경우 출자자별) 및 주요 임원에 대하여 회사의 영업과 관련하여 제기된 모든 소송이나 법규 위반내역이 존재할 경우 이를 포함하여 제출하도록 함

ㅇ 사업계획의 내실을 기하기 위해 사업자별 1개의 제안서만 제출할 수 있음

4. RFC 제안서 주요 내용

ㅇ RFC 제안서의 작성은 다음의 사항을 반드시 포함하여야 하며, 제 지표 등은 [붙임1]의 기준을 참고하여 작성되어야 함

1) 목표시장

ㅇ 제안자가 사업계획에서 제시한 사업대상지의 방문객을 국내외 등으로 구분하여 목표시장을 설정하고, 주요도입 시설별로 방문객, 소비행태 등을 제시

2) 사업주체

ㅇ 사업시행주체는 4~5p 사업신청 자격 참고

3) 개발계획

ㅇ 사업자 준수사항은 3p 사업계획 수립시 준수조건을 참고

ㅇ 대상토지의 토지이용계획(토지이용계획도면, 표, 용도지역) 제시

- 토지이용계획은 경제자유구역법 시행령 별표1에 따른 용도분류를 사용하며 이에 따른 면적, 구성비, 용도지역을 표로 표현

ㅇ 대상부지 진‧출입을 위한 교통처리계획 제시

ㅇ 사업대상지 전체의 토지 및 시설 개발 완료시의 조감도 제시

4) 도입기능 및 시설

ㅇ 본 RFC 추진 목적에 부합하는 랜드마크 시설을 제안하고, 도입하려는 시설별(종류)로 시설의 규모(연면적, 객실수, 수용객수) 등을 제시

ㅇ 시설배치 및 건축디자인과 관련해서는 제안자의 제안이 포함된 도면 및 공간적 질을 보여주는 이미지를 포함하여 제시

5) 재원조달계획

ㅇ 재원조달계획은 조달 수단(재원별 자기자본 및 타인자본)별로 구분하여 연차별로 구체적으로 작성하며 타인자본의 경우 대출, 펀드 등 구체적인 조달방안을 포함해야 함

ㅇ 총 투자비 산정은 토지가격, 건축공사비(조경, 토목공사비 등 별도 구분), 설계비, 감리비, 물가변동비, 부대비 등으로 구분하여 연차별로 작성하되, 경상가격 기준으로 작성

ㅇ 차입금에 대한 금융기관의 대출의사를 확인할 수 있는 서류 등을 부속서류로 제출

ㅇ 본 사업으로 인해 발생하는 수익의 재투자계획(선택사항, 가점사항)

6) 사업성분석 및 관리운영계획

ㅇ 제안하는 사업계획과 관련한 현금 유출·입을 시설별로 구분하고 세부내역을 포함하여 작성하되, 기업회계기준을 참조하여 작성기준 및 근거 등을 같이 제시함

ㅇ 추정 재무제표를 토대로 재무적 사업타당성을 제시하되, 판단 지표로 순현재가치(NPV), 내부수익률(IRR) 등으로 구분하여 작성하고 그 근거를 제시함

ㅇ 관리운영계획은 시설별로 작성하되, 본 사업의 건설기간 및 운영기간동안 전체 사업계획을 쉽게 파악할 수 있도록 관리조직 및 각 시설 운영체계도를 포함

- 시설별로 분양, 임대, 직영사업 계획을 명시

ㅇ 시설별 홍보 및 마케팅 전략을 기재

7) 개발효과

ㅇ 제안자의 사업 추진으로 인해 기대되는 생산유발, 부가가치유발, 고용유발 등의 경제적 파급효과를 건설기간과 준공후 운영기간으로 구분하여 제시

8) 사업추진 일정

ㅇ 제안된 개발방안의 추진계획을 도입시설별로 구분하여 일정표를 제시하되 사업의 준공시점까지 작성

5. 비용부담

ㅇ 본 RFC에 참여하기 위한 제안서 등의 작성과 관련하여 발생하는 모든 비용은 제안자가 부담하여야 함

6. 제안서 제출방식

ㅇ 제안서의 분량은 투자자의 부담경감 및 제안서의 신속한 평가를 위해 제시한 목차와 내용을 토대로 필요한 내용만 기술하여 가급적 50페이지 내외로 제출

ㅇ 제안서는 한글로 작성하여 원본 1부와 복사본 20부를 구분하여 제출하며, 이와는 별도로 제안서의 내용 및 부속서류 일체를 윈도우 운영체제의 디지털파일로 작성하여 광학레코드(CD 또는 DVD) 또는 USB메모리로 제출함

ㅇ 제안자는 사업제안서 이외에 다음의 도판(각 2매)을 별도로 제출

- 토지이용계획도(표 포함), 교통처리계획도, 전체조감도

ㅇ 제출된 제안서는 수정 또는 보완 할 수 없으며, 반환하지 않음

(단, 평가를 위해 공모주체가 제안자에 추가자료를 요구할 수는 있음)

7. 추진일정

ㅇ 본 공모의 시행주체는 영종하늘도시 개발사업 시행자인 LH와 인천도시공사이며 공모와 관련한 업무는 인천도시공사에서 주관함

ㅇ 본 RFC에 따른 제안서는 2017년 9월 26일 오후 6시까지 제안자 또는 대리인을 통해 직접 인천도시공사 마케팅본부 민자사업처로 접수하여야 하며, 이 기한을 넘길 경우 제안서를 접수하지 않음

접수처 : 인천광역시 남동구 인주대로 914번길 42

인천도시공사 마케팅본부 민자사업처(본관 2층)

ㅇ 다만, 위 일정은 사정에 의하여 변경될 수 있으며, 이 경우 인천도시공사는 인터넷 홈페이지(www.idtc.co.kr)를 통하여 그 변경내용을 고지함

ㅇ 인천도시공사는 제안서의 접수 시 접수를 확인하는 서류를 접수자에게 제공할 것임

8. 기타

ㅇ RFC에 응하려는 제안자는 제안서 접수일 30일 전까지 제안서 작성과 관련한 질의를 메일(yts2525@idtc.co.kr) 또는 서면으로 인천도시공사에 할 수 있음

ㅇ 제안에 응하려는 자가 공통적으로 알아야 할 질의응답의 내용에 대해서는 질의자를 확인할 수 없도록 하여 Q&A 형태로 공개될 수 있음

<붙임자료>

▷ 붙임1 : RFC 제안서 작성 시 적용 가능한 참고지표

▷ 붙임2 : 기 승인계획 상 준수사항

▷ 붙임3 : 항공 고도제한 및 소음제한 등 대상부지 제약조건

▷ 붙임4 : 참고서식

[붙임1] RFC 제안서 작성 시 적용 가능한 참고지표

① 가격산출 기준은 제안서 제출일 현재 단가를 기준으로 경상가격으로 작성한다.

② 환율 : 제안서 제출 전월 말 기준 서울외국환중개(주) 기준 환율

③ 도량형 : 국제단위계(The International System of Units)

④ 차입이자율 : 제안서 제출 전월 말 현재 3년 만기 회사채(무보증AA-) 유통수익률

⑤ 예금이자율 : 제안서 제출 전월 말 기준 한국은행 발표 정기예금(6개월～1년 미만) 예금은행 가중평균 수신금리

⑥ 물가상승율 : 제안서 제출 전월 말 기준 통계청 발표 소비자 물가지수

⑦ 할인율 : 연 10% 또는 제안자 자율 제시(다만, 자율적으로 제시할 경우 그 근거를 같이 제시하여야 한다)

⑧ 기준년도 계산 기점 : 투자법인의 경우 결산일, 자연인의 경우 해당년도 말

⑨ 감가상각 : 정액법

⑩ 현재가치평가 기준일 : 제안서 제출일 현재 시점

⑪ 사업성 분석기간 : 최초 투자시점부터 최소 20년간

⑫ 화폐 단위 : 원화(다만, 화폐단위가 외국통화로 표기된 경우 원화로 환산된 수치를 병기한다)

⑬ 회계기준 : 한국채택 국제회계기준(IFRS)을 원칙으로 한다.

[붙임2] 기 승인계획(’07년) 상 준수사항

① 특별계획구역1 전체 계획인구 : 5,100인(2,000세대)

- 사업계획 상 반드시 필요한 종업원 주거시설 등에 한해 전체 허용 인구수 내 사업제안 규모를 감안하여 계획

② 공원 및 녹지보전, 지역간 간선도로 연결

- 공원 및 녹지에 대해 환경부 협의조건 준수 필요

- 기 개발지역과의 연결성 확보를 위해 기본도로망 확보 필요

기승인계획(2007년)	⇒	토지이용계획 변경(안)
가처분면적 : 약 2.3㎢		가처분면적 : 약 2.7㎢

※ 위 토지이용계획 변경(안)의 가처분면적은 정부 인‧허가 과정에서 가감될 수 있음

⇒ 토지이용계획 변경(안)의 대필지를 대상으로 하거나 각 대필지 내에서 일부 구역을 분할하여 사업제안 가능

[붙임3] 항공 고도제한 및 소음제한 등 대상부지 제약조건

① 항공고도제한

- 진입표면(약30만㎡) : 활주로 경계로부터 1:50 경사 고도제한,

위치에 따라 대략 14m～29m 제한

- 전이표면(약30만㎡) : 활주로 경계로부터 1:7 경사 고도제한,

위치에 따라 대략 14m～52m 제한

- 수평표면 : 전이표면 경계로부터 수평적으로 일괄 52m 제한

※ 북동측 일부는 대상지 내 지형(hill)에 의한 차폐 적용으로 72m까지 고도제한 완화

70 wecpnl 예상선

90 wecpnl 예상선

② 소음대책지역 지정에 따른 시설물 설치 및 토지 용도제한(시기미정)

- 제2종 구역(90～95 wecpnl) :

주거, 교육, 의료, 공공시설 신축금지, 용도지역(전용공업, 일반공업, 자연녹지)

- 제3종 구역(75～90 wecpnl) :

주거, 교육, 의료, 공공시설 방음시설 시공조건 가능, 용도지역(준공업, 상업)

※ 소음대책지역 지정 전 기 승인된 용도지역 및 시설물에 대해서는 종전대로 사용 가능

[붙임4] 참고서식

사업제안서 제출서
법 인 명		전 화 번 호
대 표 자		법인등록번호 또는 세금납부번호 외국법인이 자국법에 의할 때 법인등록번호가 존재하지 아니하는 경우 이를 대체하는 것
소 재 지
위와 같이 본사는 귀 공사에서 추진하고 있는 인천경제자유구역 영종하늘도시 내 개발사업자 선정을 위한 RFC 공모와 관련, 공모지침서 및 관련법규를 준수하여 사업제안서를 제출합니다. 2017 년 월 일 신청인 (인 또는 서명) 외국법인이 자국법에 의할 때 기명날인을 할 수 없는 경우 이를 대체하는 것 인천도시공사사장 귀하
구비서류 1. 법인등기부등본 또는 법인설립증명서 1부 외국법인이 자국법에 의할 때 법인등기부등본이 존재하지 아니하는 경우 이를 대체하는 서류 2. 법인인감증명서 또는 공증된 법인 대표자 서명 1부 외국법인이 자국법에 의할 때 법인인감증명서가 존재하지 아니하는 경우 이를 대체하는 서류 3. 사업자등록증 사본 또는 사업자면허증 1부 외국법인이 자국법에 의할 때 사업자등록증이 존재하지 아니하는 경우 이를 대체하는 서류

출자자의 구성 및 지분율 계획

(단위 : 백만원, %)

주주명	주요 업종	법인등록번호 또는 세금납부번호	소유 주식수	금액 주당 액면금액 기준임	지분율	비고 외국법인인 경우 반드시 외국법인임을 표기할 것
합 계					100%

법인 일반현황

출자자별로 작성하며, 가장 최근의 회계연도 재무제표의 내용을 기준으로 함

기 업 명		법인등록번호 또는 세금납부번호
대 표 자		주 요 업 종
본 사
사 업 장		주 요 제 품
		결 산 월 일
자 본 금	억원	설 립 일 자
종 업 원 수	명	주 거 래 은 행
매 출 액	억원	총 자 산	억원

법인 연혁

출자자별로 작성함

년 월 일	내 용

총 투자비 산정

(단위 : 백만원)

구 분	총사업비 (투자비)	년	년	년	년	년
1. 부지관련 - 부지매매 대금
2. 직접공사비 - 건축공사 - 토목공사 - 조경공사 - 전기통신공사 - 설비공사
3. 간접공사비 - 설계비 - 감리비 - 하자보수비 - 인입공사비 - 예술품장식비 - 물가변동비 - 부담금 - 운영준비금 - 부대비 - 제세공과금 등 - 예비비 (A)
소계 (B)
예비비율 (A/B)
4. 일반관리비(C) - 홍보비 - 판매비 - 기타부대비 - 제세공과금 등
5. 필요시 항목 추가 (D)
총계 (B+C+D)

주) 총사업비 항목은 위 표를 기준으로 작성하되 추가항목 등은 자유롭게 구성

재원조달계획

(단위 : 백만원)

구 분	계	년	년	년	년	년	년	년
자기자본(A)
타인자본(B)
기타 (C)
계(D)
자기자본비율 (A/A+B)%

주) 위 표를 기준으로 작성하되 추가항목 등은 자유롭게 구성

자기자본 투입계획서

(단위 : 백만원)

구 분	조달합계	년	년	년	년	년	년	년
자체자금
내부유보자금
증 자
기 타
계

주) 위 표를 기준으로 작성하되 추가항목 등은 자유롭게 구성

질 의 서
회 사 명		사업제안서 접수번호
대 표 자	(인)	담 당 자 (성명/직책)
연 락 처 (FAX)		E-mail
지침(조)	질 의 내 용