금융주간사 공모 관련 참고자료

2017. 05

한국토지주택공사

1. 공공임대리츠 추진배경은?

□ 추진 배경

◦ 최근 전세가격의 지속적 상승으로 임대주택 공급 확대 및 소득계층별 다양한 품질의 임대주택 요구가 증가하고 있으나,

◦ LH 부채증가로 임대주택 공급이 한계에 봉착함에 따라 민간자금을 활용한 공공임대리츠 방식으로 10년 공공임대주택을 지속 공급하여 서민 주거안정과 LH 부채 감축을 도모하고자 함

□ 추진 경과

	《 공공임대 리츠관련 정부정책발표 주요내용 》
◈ (‘14.2.26 주택임대차시장 선진화 방안) 서민 주거안정 및 LH 부채해소를 위해 주택도시기금과 민간자본을 활용한 리츠방식의 임대주택 공급 활성화 방안(공공임대 리츠) 도입 ◈ (‘14.9.1 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안) 공공임대 리츠를 통해 ’14∼’17년간 10년 공공임대 물량을 당초 2.6만호→5만호까지 확대 ◈ (‘14.10.30 서민주거비 부담 완화 대책) 공공임대 리츠를 통해 ’14∼’17년간 10년 공공임대 물량을 5만호→6만호로 확대 ◈ (‘16.4.28 맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안) 공공임대 리츠를 통해 ’14∼’17년간 10년 공공임대 물량을 6만호→6.7만호로 확대(LH 6.1만호)

◦ ‘14. 2. 26.  관계부처 합동「주택임대차시장 선진화 방안」발표

◦ ‘14. 4. 11.  기관투자자 공동투자협약 체결(삼성생명 등 40개 기관, 참여의향 14조)

◦ ‘14. 5. 21.  「2.26 주택임대차시장 선진화 방안」후속조치 협조요청(국토부→LH)

◦ ‘14. 9.  1  관계부처 합동「9.1 주택시장 활력회복 대책」발표

◦ ‘14. 10.30  관계부처 합동「10.30 서민 주거비 부담 완화 대책」발표

◦ ‘14. 12.31  ’14년도 공공임대리츠 1~3호 추진(12개 블록 12,146호)

◦ ‘15. 12.31  ’15년도 공공임대리츠 4~7호 추진(20개 블록 16,788호)

◦ ‘16. 12.31  ’16년도 공공임대리츠 8~11호 추진(24개 블록 16,801호)

2. 공공임대리츠 사업의 기본구조와 사업절차는?

□ (기본구조) 리츠가 사업시행자로서 LH로부터 공동주택용지를 매입하여 10년 공공임대주택을 건설․임대

〈사업 기본구조도〉

□ 참여자 역할

◦ (리츠) 사업주체로서 자금조달, 임대주택 건설, 임대운영(입주자 선정, 임대주택 관리 등) 및 분양전환 등을 수행

* 임대주택 건설, 임대운영 및 분양전환 등의 업무는 자산관리회사(LH)에 위탁

◦ (투자자) 리츠 설립 및 소요자금(출자․융자) 조달

* 총사업비의 8%를 주택도시기금이 6%, 2%를 LH가 출자하며, 그 외 대출금 등으로 자금조달

* 주택도시보증공사가 주택도시기금 투자심사, 리츠 융자금에 보증

◦ (건설사) 임대주택 건설을 위한 단순 시공업무 수행

◦ (LH) 미매각 주택에 대한 매입확약 및 AMC로서 사업 총괄관리

□ 사업 추진절차

◦ (공동투자협약) 주택도시기금과 LH, 기관투자자간 투자협약 체결

◦ (택지 매매계약 및 매입확약 체결) 적정한 사업대상지를 선정하여 리츠를 설립하고, LH와 택지 매매계약 및 매입확약* 체결

* 분양전환 후 미매각 주택에 대해 분양전환가격(감정가격)으로 매입확약

◦ (주택건설) 리츠가 주택건설 사업계획 승인을 받아 건설 시행

◦ (임대운영) 임대조건은 10년 공공임대의 표준임대보증금 및 표준임대료 기준을 적용하고, 임대주택 관리는 자산관리회사인 LH가 수행

◦ (청산) 임대기간 종료 후 분양전환․청산 (미분양시 LH 매입확약 이행)

3. 자금조달 기본구조는?

□ (자금조달) 리츠의 출자는 주택도시기금․LH 등 공공부문 위주로, 융자는 주택도시기금 및 민간자금을 통해 조달

◦ (출자) 총 사업비의 8%를 주택도시기금이 우선주로 6%(80% 이상), LH가 보통주로 2%(20%미만) 출자

◦ (융자 등) 기금융자 23%, 민간차입 36%, 임대보증금 31% 조달

【공공임대 리츠 자금조달 기본구조】

	합계	출자금*		기금융자 (후순위)	민간차입 (선순위융자)	임대 보증금
		기금	L H
비율(%)	100%	6%	2%	21%	41%	30%

※ 자금조달 기본구조는 정부 협의결과 등에 따라 변동될 수 있음

□ 민간(기금여유자금) 차입금 조달 스케쥴(예시)

◦ Tr.A : 공사기간 동안의 공사비 충당을 위한 차입금.

민간자금 조달로 한도거래 운영

◦ Tr.B-1 : 공사기간 및 임대운영 기간 동안 운영비 충당을 위한 차입금.

주택도시기금 여유자금으로서 전자단기사채 등으로 운영예정

◦ Tr.B-2 : 공사기간 및 임대운영 기간 동안 운영비 충당을 위한 차입금(민간)

◦ Tr.C : 공사기간 및 임대운영 기간 동안 고정적인 차입금(민간).

총액인수 대출채권을 기초로 p-ABS발행

4. 공공임대리츠 ‘17년 사업물량 계획은?

□ 2017년은 1.6만호 추진 계획으로 각 호별로 5∼6개 블록으로 Pooling하여 4개 리츠(12~15호)를 설립할 예정이며,

본 공모 건은 리츠 제13호(5개 블록, 4.6천호), 제14호(5개 블록, 3.6천호)에 한함

5. ‘17년도 공공임대 리츠 추진일정은?

○ 리츠별 주요추진일정

구 분	세대수	설립	사업승인신청	견적 발주	토지 매매	착공	입주자 모집	준공
계	15,804	20개 BL
리츠12	3,412	'17. 3	'17. 4	'17. 1	'17. 6	'17. 8	'17. 11	'19.12
리츠13	4,644	'17. 6	'17. 6	'17. 8	'17. 9	'17.12	'18. 5	'20. 4
리츠14	3,644	'17. 6	'17. 6	'17. 8	'17. 9	'17.12	'18. 5	'20. 4
리츠15	4,104	'17. 8	'17. 9	'17. 10	'17.11	'18. 5	'18. 9	'20. 8

※ 리츠의 사업대상(지구․블록)별 사업추진일정은 설계 일정 등에 따라 일부 상이하거나 변동될 수 있음

6. 주택도시보증공사의 역할은?

□ (기금 투․융자 지원) 주택도시기금 투․융자 심사․결정

□ (보증 지원) 민간융자금 등에 대한 보증