주택개발리츠

사업주간사 공모지침서

-양주옥정 A-19(1)BL-

2017. 03. 27

한국토지주택공사

제1장

사업의 개요

	- -

제1조(지침의 목적)

본 지침은 한국토지주택공사(이하 “LH”)가 양주옥정 A-19(1)블록의 주택개발리츠
사업을 시행할 사업주간사(우선협상대상자) 공모에 필요한 사항을 정한다.

제2조(용어의 정의)

이 지침서에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

① “주택개발리츠 사업”(이하 “본 사업”이라 한다.)이라 함은 리츠가 사업시행자로서 제4조의 사업대상토지를 매입하여 주택을 건설 및 분양하는 주택건설사업을 말한다.

② “리츠”라 함은 본 사업을 수행하기 위해 사업주간사(우선협상대상자)가 주도하여
부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사를 말한다.

③ “사업신청자”라 함은 본 공모에 참여하는 금융사, 건설사로 구성된 컨소시엄으로서 공모지침에 따라 사업신청서류를 제출한 자를 말한다.

④ “우선협상대상자”라 함은 본 공모에 참여한 사업신청자 중 제16조에 따라 선정된 자를 말한다.

⑤ “사업주간사”라 함은 본 공모를 통하여 우선협상대상자로 선정된 후, LH와의 협상을 통해 최종 사업자로 확정된 자를 말한다.

제3조(사업시행 방식)

① 본 사업은 리츠가 자금조달을 통하여 LH 토지를 매입하고, 주택건설 및 분양 등 사업을 시행한 후 청산하는 방식으로 한다.

② 각 참여자간 업무 역할은 다음과 같다.

1. 금융사 : 본 사업의 금융주선 업무, 시공 건설사와 투자자 간 리스크 분담 및 수익배분 등 사업구조 개발 주관
2. 시공사 : 본 사업의 시공
3. LH : 사업대상토지의 매각, 본 사업의 미분양 주택 매입확약, 리츠의 자산관리업무

③ 기타 세부 사항은 사업약정 등 관련약정 체결 시 상호 협의하여 정한다.

제4조(사업대상토지 및 대금납부조건)

① 본 사업의 사업대상토지에 대한 정보는 아래와 같다.

사업지구	블록	유형	주택규모	면적 (㎡)	세대수 (호)	용적률 (%)	건폐율 (%)	공금금액 (원)
양주옥정	A-19(1)	분양	60∼85㎡	123,434	2,038	180 이하	50 이하	165,401,560,000

② 대금납부조건 고객제안의 기준이 되는 현행 대금납부조건은 아래와 같다.

1. 대금납부방법 : 5년 무이자 분할납부

- 계약시 계약보증금 10% 납부

- 나머지(중도금 및 잔금) 90% 대금은 6개월 단위로 10회 균등분할 납부

2. 선납할인율 : 연 2.5%

※ 지연손해금, 토지사용 및 소유권이전 시기, 기타 유의사항 등은 종전 토지매각 공고문을 참조(’17.02.17 양주신도시 옥정지구 공동주택용지 공급공고)

< 사업대상토지 위치도 >

제2장		공모 개요

제5조(공모대상)

본 사업을 추진할 리츠의 설립 및 영업인가, 금융주선, 주택사업 인․허가, 주택건설 및 이에 따른 각종 업무 등을 수행하고자 하는 사업주간사(금융사, 건설사 컨소시엄)

제6조(신청자격)

① 사업신청자는 본 사업을 수행할 능력이 있는 아래 각 호의 법인으로 구성된 컨소시엄이어야 한다.

1. 금융사 : 공고일 현재 자본금 1,000억원 이상 또는 자본총계 3,000억원 이상의 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자인 국내법인

2. 건설사 : 주택법에 의한 주택건설사업 등록업자

② 컨소시엄의 구성은 금융사는 2개 이내, 건설사는 1개 업체로 제한한다.

제7조(추진일정) 우선협상대상자 선정 일정은 다음과 같다.

① 공모 공고 : 2017.03.27(월)

관련자료 게시 (공모 공고일)

1. 공고문 및 공모지침서

2. 사업대상지 및 관련계획 등 관련자료

3. 게시자료는 웹하드(https://webhard4.lh.or.kr/민간용/게스트)에 게시

4. 웹하드 ID : okjung, PW : okjung1, 내리기전용 폴더

질의접수 및 답변

1. 질의접수기간 : 2017.03.28(화) 10시 ∼ 04.07(금) 15시까지

웹하드 ID : okjung, PW : okjung2, 올리기전용 폴더

2. 질의는 웹하드의 “질의접수”란을 통해서만 실시한다.

3. 질의는 지정된 기간에 한하며 답변은 웹하드 추가 공지사항 폴더에 게시한다.

4. 인터넷 질의에 대한 답변은 본 공모지침서와 동일한 효력을 가진다.

※ 질의는 업체명이 기재되지 않은 경우 질의로 인정되지 않으며, 방문 및 전화
질의에 의한 답변은 그 효력을 인정하지 않음

추가 공지사항

1. 질의답변 및 추가 공지사항은 별도의 공지 없이 웹하드
(https://webhard4.lh.or.kr/민간용/게스트)에 게시

※ 참가자는 지정된 웹하드를 상시 확인 하여야 하며, 참가자가 확인하지 않아 발생한 불이익에 대하여는 LH가 책임지지 않음

2. 웹하드 ID : okjung, PW : okjung3, 내리기전용 폴더

신청서류 접수

1. 일    시 : 2017.04.27(목) 10시 ～ 16시

2. 장    소 : LH 본사 9층 금융사업기획처 개발사업리츠부
(경남 진주시 충의로 19)

3. 접수방법 : 직접 방문 접수

우선협상대상자 선정 발표 : 2017. 5월 예정(추후 공지)

※ 우선협상대상자 선정 발표는 LH 홈페이지에 게시하고, 개별 통보 예정이며,
평가결과는 LH전자조달시스템(e-bid)에 공개한다.

제8조(기타사항)

① 사업신청자는 신청서류 작성과 제출에 소요되는 비용 및 우선협상대상자 선정취소 등에 따라 사업을 지속하지 못하게 된 경우 이에 소요되는 모든 제반 비용을 부담한다.

② 본 공모와 관련하여 공고문, 공모지침서, 질의답변서가 상이한 경우 질의답변서 > 공모지침서 > 공고문 순으로 해석한다. 단, 공모지침서의 해석과 관련하여 이의 또는 견해의 차이가 있을 경우 상호 협의하여 결정하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 국내 관련법에 따른다.

제3장		제안서 평가

제9조(평가개요)

① 평가는 사전검토와 본 평가로 구분하며, 본 평가는 다시 계량분야 평가와 비계량분야 평가로 나누어 시행한다.

② 사전검토는 제2장 "공모개요",  "붙임 1. 제안서 작성지침"의 준수여부 및 감점 사항 등을 LH 실무진으로 구성된 사전검토위원회에서 검토한다.

③ 제2항에 따른 검토결과 감점사항이 있을 경우에는 사업신청자(대표자 또는 위임장을 지참한 대리인)의 확인을 거쳐 그 결과를 평가결과 총점에 반영한다.

④ 본 평가는 제11조 내지 제15조에 따라 시행하되, 계량분야는 사전검토위원회가 평가하고, 비계량분야는 제10조에 따른 평가위원회가 평가한다.

⑤ 감점사항 및 계량분야 평가결과는 평가위원에게 사전에 배포한다.

⑥ LH는 내실있는 심의·평가를 위해 참여업체별 적용비교표를 평가위원회에 배포할 수 있으며, 제안내용이 공모지침서의 의도를 심하게 위배하거나 심각한 허위사항 등이 있는 경우, 이를 평가위원회에 보고할 수 있다.

제10조(평가위원회 구성 및 운영)

① LH는 사업제안서를 투명하고 공정하며, 객관적으로 심의·평가하기 위하여 7인 내외로 평가위원회를 구성·운영한다.

② 평가위원회 위원은 분야별 관계 전문가인 LH 기술심사평가 내부위원 및 외부전문가(내부위원 50% 이상)로 구성하며, 위원회 구성 및 운영에 관한 사항 중 본 지침에서 정하지 않은 세부사항에 대하여는 별도 LH 방침에 의거 정한다.

③ 평가위원회의 위원은 사업제안서 등을 심의·평가하는 과정에서 알게 된 주요 정보를 누설하여서는 아니되고, LH는 심의·평가 전에 평가위원들로부터 보안각서를 징구할 수 있다.

④ 평가위원회는 전체 평가위원 재적인원의 3분의 2이상 출석시 진행한다.

⑤ 사업신청자는 어떠한 방식으로든 본 공모의 평가위원회 위원(위원선정 대상자를 포함한다) 등과 접촉 및 사전설명을 해서는 안 된다.

제11조(평가분야 및 배점기준)

총점은 1,000점으로 하며, 고객제안 600점, 금융사 평가 30점, 건설사 평가 70점, 재무계획 120점, 개발계획 180점으로 구성된다.

구분	평가분야	배점	평가항목	평가요소
계량 평가	고객제안	600	대금납부조건	◦ 제안조건으로 계약일에 중도금·잔금 일시납시 수납예정액
	금융사	30	사업수행실적	◦ 부동산투자회사에 대한 직접투자 또는 주선실적
			재무안정성	◦ 순자본비율
	건설사	70	시공능력	◦ 시공능력평가 토목건축 순위
			신용도	◦ 회사채 신용평가등급 등
			주택건설실적	◦ 사업대상토지 세대수 대비 주택건설실적 비율
비계량 평가	재무계획	120	사업성 분석	◦ 사업성 분석의 적정성
				◦ 사업구조 및 리스크 관리계획
				◦ 재원조달 및 사업추진 일정계획
			판매계획	◦ 마케팅 계획
				◦ 분양가격 결정의 적정성
				◦ 분양성 제고방안
				◦ LH 매입확약 이행 리스크 제거 노력
	개발계획	180	단지계획	◦ 단지계획개념
				◦ 배치 및 주동계획
				◦ 동선 및 주차장 계획
				◦ 옥외공간계획
			건축계획	◦ 주택평면계획
				◦ 건축특화계획
				◦ 건축성능보장
				◦ 주요하자저감방안
				◦ 주택설비계획
합계		1,000	합계점수(감점포함) 최고득점자를 우선협상자로 선정

제12조(고객제안 평가 기준)

① 고객제안 대상은 사업대상토지의 대금납부조건이며, 계약일에 중도금·잔금 선납하는 것을 가정하여 고객제안에 따른 대금납부조건으로 산정된 수납예정액을 기준으로 산정한다.

※ 고객제안서<양식 2> 참조

② 고객제안은 600점으로 구성되며, 아래와 같이 계량 평가한다.(소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

◈ 고객제안 점수 = 600점 × (응모업체 제안액 ÷ 최고가 제안액)

* 응모업체 제안액 : 응모한 개별 업체의 제안조건으로 계약일에 선납시 수납예정액

* 최고가 제안액 : 응모업체 제안액 중 가장 높은 제안액

* 단독 응모인 경우 현행 대금납부조건 수납예정액을 최고가 제안액으로 산정

제13조(금융사 평가 기준)

① 금융사의 평가는 총점 30점으로 하며, 사업수행실적 20점, 재무안정성 10점으로 구성된다.

② 사업수행실적(계량평가, 20점)

참여실적	10회 이상	7∼9회	4∼6회	1∼3회	해당 없음
배 점	20	18	16	14	12

1. 공모 공고일 기준 최근 3년간, 금융사가 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 부동산투자회사에 대한 직접투자(부동산투자회사가 발행하는 주식을 취득하는 방식의 투자에 한한다.) 또는 금융주선 실적을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가한다.(동일한 부동산투자회사에 직접투자와 금융주선을 동시에 한 경우 실적은 1건으로 산정)

2. 공동 금융사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

③ 재무안정성(계량평가, 10점)

투자매매업자 투자중개업자 (순자본비율,%)	A	B	C	D	E
배 점	10	9	8	7	6

1. 공모 공고일 기준 가장 최근 금융감독원(금융투자협회 전자공시서비스 포함)이 공시한 비율(순자본비율)을 기준으로 하며, 가장 우수한 사업신청자부터 위의 배점기준에 의거 A, B, C, D, E 등급으로 나누고, 점수로 환산한다.

2. 공동 금융사인 경우 실적이 가장 양호한 1개 법인의 실적을 적용한다.

3. 사업신청자별 등급배분 분포는 아래와 같다.

<사업신청자수별 등급 배분 분포>

등급	사업신청자수
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	10개 초과
A B C D E	1	1 1	1 1 1	1 1 1 1	1 1 1 1 1	1 1 2 1 1	1 1 3 1 1	1 2 3 1 1	1 2 3 2 1	1 2 4 2 1	A 10%, B 20%, C 40%, D 20%, E 10%로 배분

제14조(건설사 평가 기준)

① 건설사의 평가는 총점 70점으로 하며, 시공능력 20점, 신용도 30점, 주택건설실적 20점으로 구성된다.

② 시공능력(계량평가, 20점)

시공능력평가 토목건축 순위	A	B	C	D	E
배 점	20	18	16	14	12

1. 공모 공고일 기준 가장 최근에 공시한 시공능력평가(토목건축)를 기준으로 하며, 가장 우수한 사업신청자부터 위의 배점기준에 의거 A, B, C, D, E 등급으로 나누고, 점수로 환산한다.

2. 사업신청자별 등급배분 분포는 제13조 제3항 제3호와 같다.

③ 신용도(계량평가, 30점)

회사채	AA- 이상	A+	A0	A-	BBB+	BBB0	BBB-	BBB- 미만
기업신용평가등급	A1 이상	A2+	A2	A2-	A3+	A3	A3-	A3- 미만
기업어음	AA- 이상	A+	A0	A-	BBB+	BBB0	BBB-	BBB- 미만
배 점	30	28	26	24	22	20	18	16

1. 공모 공고일 기준 가장 최근의 유효한 회사채 신용평가등급을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가한다.

2. 회사채 평가등급이 없는 경우는 기업신용평가등급을 적용하고, 기업신용평가등급이 없는 경우에는 기업어음 평가등급을 적용하여 평가한다.

3. 신용평가등급에 의한 평가는 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제4조 제1항 제1호 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 제26항의 업무를 영위하는 신용정보회사 또는 신용평가회사가 평가한 사업신청서 접수일 현재 유효기간 내에 있는 「회사채에 대한 신용평가등급」,「기업신용평가등급」,「기업어음에 대한 신용평가등급」을 기준으로 한다.

4. 등급이 없거나 제출하지 아니한 경우는 최저점수(16점)를 적용한다.

④ 주택건설실적(계량평가, 20점)

주택건설실적(세대수) ÷ 사업대상토지(세대수)	10배수 이상	10배수 미만
배 점	20	[eqn: 10+ {주택건설실적(세대수)} over {사업대상토지(세대수)}]

1. 공모 공고일 기준 최근 5년간 건설사의 주택건설실적(주택건설 사용검사(준공) 승인)을 위의 배점기준을 적용하여 계량 평가한다.(소수점 이하 셋째자리에서 반올림)

2. 실적확인은 주택법 시행규칙 별표1의 주택건설실적의 확인기준에 따르며, 주택법 시행규칙 제6조 제3항에 따라 실적접수업무수탁기관에서 발급한 확인서가 첨부된 경우에 한하여 인정한다.(사업수행 실적은 사업신청자의 자체사업, 재개발, 재건축 등의 사업실적을 말하며 단순 도급실적은 인정하지 않음.)

제15조(재무계획 및 개발계획 평가 기준)

① 재무계획의 평가내용은 다음과 같다.

평가분야	평가항목	배점	평가요소
재무계획	사업성 분석	40	◦ 사업성 분석의 적정성(20) ◦ 사업구조 및 리스크 관리계획(10) ◦ 재원조달 및 사업추진 일정계획(10)
	판매계획	80	◦ 마케팅 계획(20) ◦ 분양가격 결정의 적정성(30) ◦ 분양성 제고방안(20) ◦ LH 매입확약 이행 리스크 제거 노력(10)
합 계		120

② 개발계획의 평가내용은 다음과 같다.

평가분야	평가항목	배점	평가요소
개발계획	단지계획	80	◦ 단지계획개념(20) ◦ 배치 및 주동계획(20) ◦ 동선 및 주차장 계획(20) ◦ 옥외공간계획(20)
	건축계획	100	◦ 주택평면계획(30) ◦ 건축특화계획(20) ◦ 건축성능보장(20) ◦ 주요하자저감방안(20) ◦ 주택설비계획(10)
합 계		180

③ 사업제안서 비계량 평가는 제1항 내지 제2항을 기준으로 위원별 강제차등평가 방식을 적용하여 다음과 같이 평가한다.

1. 각 평가위원이 해당 평가요소를 고려하여 평가항목별 배점한도 내에서 사업신청자별로 차등평가(상대평가)하여 점수를 산정한 후 평가분야별 소계를 산정한다.(동점불가)

2. 평가위원별로 최고득점 업체를 기준으로 순위에 따라 일정 차등 폭으로 강제차등평가(평가분야별)하며, 강제차등 폭은 공모신청자 수에 따라 아래와 같이 적용한다.

공모신청업체 수	2개사	3개사	4개사	5개사 이상
차등폭 (평가분야별 총 배점 대비)	15%	10%	8%	6%

3. 각 사업신청자의 평가분야별 점수는 각 분야 평가위원의 강제 차등점수를 산술평균하여 산정하고, 업체별 점수는 분야별 점수를 합산하여 산정한다.(단, 산술평균시에는 소수점 이하 셋째 자리에서 반올림한다.)

제4장		우선협상대상자 선정 등

제16조(우선협상대상자 선정)

① 제3장에 의한 평가결과 합산점수가 800점 이상인 사업신청자 중 최고 득점한 자를 우선협상대상자로 선정하고, 평가결과 득점순에 따라 순위별로 후순위 협상대상자를 선정한다.

② 평가결과 동점이 발생한 경우에는 고객제안, 개발계획, 재무계획, 건설사 평가, 금융사 평가 순으로 평가점수가 높은 자를 우선순위로 하며, 이 때 다시 동점이 발생한 경우에는 건축계획, 판매계획, 단지계획, 사업성 분석 순으로 평가점수가 높은 자를 우선순위로 한다. 단 이 때 다시 동점이 발생한 경우에는 추첨에 의하여 우선협상대상자를 선정한다.

③ 공모결과 사업신청자가 1인으로 경합이 없는 경우에는 평가결과 합산점수가 800점 이상인 경우에 한하여 그 신청자를 우선협상대상자로 선정한다.

④ 우선협상대상자와 협상이 성립되지 않으면 순차적으로 차순위자와 협상을 실시한다.

제17조(우선협상대상자 선정 취소)

① LH는 우선협상대상자가 제안서의 주요조건을 성실히 이행하지 못할 사정이 생길 경우 우선협상대상자 선정을 취소할 수 있다.

② 우선협상대상자 선정 취소의 효력발생 시기는 취소의사가 상대방에게 도달한 날(문서접수)로 한다.

③ LH는 우선협상대상자 선정이 취소된 경우 향후 2년 동안 LH가 시행하는 공모형 사업에 대하여 해당 사업신청자(컨소시엄을 구성하는 개별법인 포함)의 응모를 제한할 수 있다.

제18조(우선협상의 절차)

① 우선협상대상자는 LH가 별도로 지정하는 날까지 감정평가 의뢰가 가능한 수준의 설계(안)을 제출하여야 한다.

② LH는 제출된 설계(안)을 기준으로 의뢰일 현재 준공된 것을 상정하여 감정평가를 진행한다.(2개 기관 산술평균액으로 결정)

③ LH와 우선협상대상자는 감정평가의 결과 및 매입확약률, 사업추진계획, 토지매매계약 일정을 협상하여야 하며, 협상이 완료되었을 경우 LH는 우선협상대상자를 사업주간사로 확정한다.

④ 사업주간사 확정 이후 리츠는 사업대상토지의 매매계약을 체결할 수 있다.

제19조(매입확약)

① LH(또는 LH가 지정하는 자)는 리츠에 미분양 주택 매입확약을 제공한다. 다만, 전용면적 135㎡ 초과 주택 및 근린생활시설은 매입확약을 제공하지 아니한다.

② LH가 지정하는 자가 매입확약을 이행하는 경우를 대비하여 관련 사업자 모집기간 확보를 위해 매입확약 이행시점은 준공 후 9개월로 하며, 세부사항은 상호 협의하여 결정한다.

③ 매입확약가 산정을 위한 감정평가수수료는 리츠가 부담한다.

제20조(매입확약가의 산정)

① 매입확약가는 주택의 감정가격에 매입확약률을 곱하여 산정하되, LH 자체사업비 수준을 초과하지 않는 범위로 제한된다.

② 매입확약률은 『기본확약률 + 가감조정치 + 가산조정치』산식에 따라 산정되며, 각 항목별 내역은 아래와 같다.

◈ 기본확약률 = 83% + (분양률 × 4%)   * 소수점 셋째자리에서 절사

◈ 가감조정치(α) = 시공능력(±1%) + 신용도(±1%)

◈ 가산조정치(β) = (100% - 분양률) × (사업여건에 따른 가산치 합계 : +3% 이내)

◈ 매입확약률 = 기본확약률  + α + β

③ 가감조정치는 본 사업에 참여하는 건설사의 시공능력과 신용도를 제14조 건설사 평가 기준을 준용하여 아래의 표에 따라 산정한다.

시공능력평가 토목건축 순위	1～20위	21～40위	41～60위	61～80위	81위～
가감조정치	+1%	+0.5%	0%	-0.5%	-1%

회사채	AA 이상	AA-, A+	A, A-, BBB+	BBB, BBB-	BBB- 미만
기업어음	-	A1, A2+	A2, A2-, A3+	A3, A3-	A3- 미만
기업신용평가등급	AA 이상	AA-, A+	A, A-, BBB+	BBB, BBB-	BBB- 미만
가감조정치	+1%	+0.5%	0%	-0.5%	-1%

④ 가산조정치는 『(100% - 분양률) × (사업여건에 따른 가산치 합계 : +3% 이내)』 산식에 따라 산정되며, 사업여건에 따른 가산치는 매입확약률 결정 시 LH가 사업여건(지구활성화 기여도, 사업시행 난이도, 민간의 사업 창의성)을 감안하여 3%이내에서 평가·산정한다.

※ 금번 제안서에는 사업여건에 따른 가산치를 1.0%로 가정하여 작성한다.

※ 산정예시 : α → +1% / 사업여건에 따른 가산치 합계 → +1% 일 때,

⇒ 매입확약률 = 83% + (분양률 × 4%)  + 1% + (100% - 분양률) × 1%
= 85% + (분양률 × 3%)

분양률

확약률

기본확약률

가감조정후

매입확약률

(가산조정후)

붙임 1		제안서 작성지침

1. 일반사항

가. 적용원칙

① 본 작성지침은 제안서 작성 시 반드시 지켜야 할 사항으로 본 지침에서 제시하지 않은 사항은 사업신청자의 판단에 따른다.

② LH는 제출서류 내용 중 허위사실이 발견될 경우 또는 사업신청서류 중 각종 서식 및 증빙서류, 첨부자료의 제출 누락 등으로 공정한 평가를 저해할 수 있다고 판단될 경우, 사업신청자의 사업신청을 무효로 하고 평가 대상에서 제외할 수 있다.

③ 표기는 한글과 아라비아 숫자를 원칙으로 하되 필요한 경우 영문 표기도 가능하며, 미터법을 사용하여야 한다.

④ 기간 계산은 다른 규정이 없는 한 공모 공고일을 기준으로 한다.

⑤ 금액계산은 VAT(부가가치세)를 포함한 금액을 기준으로, 별도의 작성지침이 없는 경우 백만원 단위로 표기한다.

나. 제출서류

① 제출서류의 목록은 아래와 같다.

No	구 분	제출부수	쪽 수	비 고
1	사업주간사 공모신청서	1부	-	종좌철 제본 (접착/단면)
2	고객제안서	1부	-
3	관련법규 검토서	1부	-
4	계량부문 자기평가서 및 증빙자료	1부(1식)	-
5	청렴 이행각서	1부	-
6	법인등기부등본, 사업자등록증 사본, 법인인감증명서 또는 사용인감계	참여업체 각 1부	-
7	사업제안서(재무계획, 개발계획)	20부	40쪽 이내	종좌철 제본 (접착/양면)
8	사업제안서 설명자료 (Microsoft PowerPoint)	20부	20쪽 이내	횡좌철 제본 (접착/단면)
9	USB메모리 (제출서류일체) * 사업성분석 재무모델 파일 포함	1식	전체 성과물	상기제출 내용 전체수록

② 사업제안서 및 사업제안서 설명자료는 A4 용지 규격으로 작성하며, 칼라표현을
허용한다.

③ 사업제안서 및 사업제안서 설명자료의 표지는 백색 아트지로, 내부 내용물은 백상지로 하되, 업체명 및 브랜드 노출을 허용한다.

④ 사업성분석 재무모델 파일은 사업제안서의 주요수치와 동일한 결과가 나오도록 작성하며, 회계법인 등 전문기관에서 작성한 자료로 제출한다.

⑤ USB 메모리에는 No.1~6 제출서류 일체의 스캔파일(*.pdf 또는 *.jpg)을 담아 제출하되, 사업제안서는 PDF로 변환한 파일을, 사업제안서 설명자료는 ppt 확장자 형식의 파일과 함께 PDF 변환파일을, 재무모델은 xls 또는 xlsx 확장자 형식의 엑셀파일을 제출한다.

2. 제안서 작성 요령

가. 고객제안서

대금납부조건에 대하여 【양식 2】에 의거하여 작성한다.

나. 계량부문 자기평가서

① 사업수행실적

1) 공모 공고일 기준 최근 3년간, 본 공모에 참여하는 금융사의 「부동산투자회사법」에 의거하여 설립된 부동산투자회사에 대한 직접 투자(부동산투자회사가 발행하는 주식을 취득하는 방식의 투자에 한한다.) 또는 금융 주선실적을 모두 기재(금융 자문실적은 사업실적에 포함되지 아니함)한다.

2) 공모지침서 제13조의 배점표에 따라 자기평가 득점을 기재하며, 계약서 사본 등 증빙서류를 함께 제출하여야 한다.

② 재무안정성

1) 본 공모에 참여하는 금융사의 공모 공고일 기준 가장 최근 금융감독원(금융투자협회 전자공시서비스 포함)이 공시한 비율(순자본비율)을 적용하며, 「금융투자업규정」 제3-10조 내지 제3-14조에 따라 산출하여야 한다.

2) 산출자료는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 의한 감사인의 감사보고서를 첨부하여 제출하여야 한다. 다만, 외부감사대상이 아닌 경우에는 「공인회계사법」에 의한 회계법인의 감사보고서를 첨부하여 제출하여야 한다.(감사보고서가 공시되지 않은 경우에는 순자본비율보고서 또는 금융투자협회의 전자공시서비스상 순자본비율 공시자료로 대체 가능)

③ 시공능력

1) 본 공모에 참여하는 건설사의 공모 공고일 기준 가장 최근에 ⌜건설산업기본법⌟에 의한 국토교통부장관이 공시한 건설사의 순위(토목건축)를 기재하며, 대한건설협회가 발급한 시공평가액확인서도 함께 제출하여야 한다.

④ 신용도

1) 본 공모에 참여하는 건설사의 공모 공고일 기준 가장 최근의 유효한 회사채 신용평가등급을 기재한다. 회사채 평가등급이 없는 경우는 기업신용평가등급을 적용하고, 기업신용평가등급이 없는 경우에는 기업어음 평가등급을 적용하여 기재한다.

2) 공모지침서 제14조의 배점표에 따라 자기평가 득점을 기재하며, 관련 증빙자료를 첨부하여 제출하여야 한다.

⑤ 주택건설실적

1) 공모 공고일 기준 최근 5년간, 본 공모에 참여하는 건설사의 주택건설실적(주택건설 사용검사(준공) 승인)을 기재한다(실적확인은 주택법 시행규칙 별표1의 주택건설실적의 확인기준에 따른다).

2) 사업수행 실적은 건설사의 자체사업, 재개발, 재건축 등의 사업실적을 말하며 단순 도급실적은 인정하지 않는다.

3) 공모지침서 제14조의 배점표에 따라 자기평가 득점을 기재하며, 실적접수업무수탁기관에서 발급한 확인서를 첨부하여 제출하여야 한다.

다. 사업제안서 - 재무계획

① 사업성 분석의 적정성

1) 총사업비 산정내역, 분양률에 따른 사업성 분석결과 등을 구체적으로 제시하고, 각 항목별 산정근거 및 세부 산출내역을 작성한다. (매입확약가 산정 시, 주택의 감정가격은 응모업체가 제안한 분양가와 동일하다고 가정하여 산정)

2) 추정 재무제표(손익계산서, 재무상태표, 현금흐름표 등)를 연도별로 작성하고, 작성기준 및 산출내역을 제시한다.

② 사업구조 및 리스크 관리계획

1) 리츠의 사업구조, 참여주체별 역할 및 이익 배분/리스크 분담, 공사대금 지급구조 등 본 사업의 안정적인 사업이행을 위한 사업구조계획을 제시한다. 특히, 건설사에 집중된 사업 리스크를 분담하는 방안을 구체적으로 제시한다.

2) 예측 가능한 사업 리스크를 분석하고 리스크 완화방안 등을 제시한다.

③ 재원조달 및 사업추진 일정계획

1) 재원조달 계획은 소요비용 및 조달계획을 연차별로 작성하고 자금조달 비용 절감방안 및 절감효과를 제시한다.

2) 리츠설립, 영업인가, 토지매매계약, 건축 인·허가, 분양, 착공, 준공 등 사업일정계획을 수립하고 추진내용 및 소요기간 산정내역 등을 구체적으로 제시하되, 특히 토지매매계약을 조속히 체결할 수 있는 구체적인 방안을 제시한다.

④ 마케팅 계획

1) 입지분석, 소비자 분석, 시장환경 분석, 주택유형 분석 등을 통하여 유효수요 예측결과를 제시하고 이에 따른 대응전략을 제시한다.

2) 시공사 브랜드를 활용한 본 사업 및 지구활성화 계획을 제시한다.

⑤ 분양가격 결정의 적정성

1) 분양가격 결정전략 및 분양 일정계획을 기재하고 분양가격 산정내역(호당 분양가, 단위면적 당 분양가, 발코니 확장비용, 중도금 무이자 등)을 구체적으로 제시한다.

2) 주변 시세조사현황 등을 포함한 분양가격 산정기준의 적정성을 판단할 수 있는 객관적 자료를 제시한다.

⑥ 분양성 제고방안

1) 분양성 향상을 위한 아이디어, 차별화된 분양 마케팅 전략을 제시한다.

2) 준공 전 미분양 주택 해소방안 및 준공 후 미분양, 미입주 주택의 처리 방안 등의 계획을 제시한다.

⑦ 매입확약 이행 리스크 제거 노력

1) LH의 매입확약 이행 리스크를 낮추기 위한 방안을 구체적으로 제시한다.

2) 제시된 방안은 향후 매입확약서에 규정할 예정이므로 추상적인 표현을 지양하고 구체적인 표현으로 작성한다.

다. 사업제안서 - 개발계획

① 단지계획개념

1) 주변 현황분석, 상위계획과의 연관성 등의 내용을 단지계획 컨셉으로 설정하여 표현하며, 설계개요 등을 함께 제시한다.

※ 해당 컨셉에 부합하는 배치 및 주동계획, 동선 및 주차장 계획, 옥외공간계획 등을 제시하여야 한다.

② 배치 및 주동계획

1) 일조, 조망권 등 주변여건을 고려한 배치, 기능적이고 효율적인 주동계획, 지형 및 지반여건 등을 고려한 단지내 적정계획고 설계 등을 제시한다.

2) 주거동 상부에 동별로 평형규모, 세대수 및 층수를 표현한다.(예 : 84-16호-8F, 66+74+84-25+25+50호-25F 등)

3) 실제 사용성을 고려한 완성도 높은 부대복리시설계획을 제시한다.

③ 동선 및 주차장 계획

1) 보차분리를 고려한 보행 및 차량동선 계획, 입주민편의를 위한 주차장계획, 안전을 고려한 합리적인 비상차량동선계획을 제시한다.

2) 지하주차장은 전기실, 지하저수조 등 지하구조물 계획을 포함하여 제시한다.

3) 주차장별 주차대수, 지상․지하 주차대수, 지상․지하주차장의 진․출입 동선 계획 등을 명확하게 표현한다.

④ 옥외공간계획

1) 입주자 사용성을 고려한 옥외공간 계획, 친자연, 친환경 등 지속가능한 조경계획, 주변단지와 차별화된 특화설계 아이디어, 안전성, 경제성 및 주변여건 고려한 시설물 계획을 제시한다.

⑤ 주택평면계획

1) 발코니를 이용하여 생활영역을 확장한 평면으로 표현하되, 발코니 부위를 인지할 수 있도록 점선 등으로 발코니 구분선을 표현한다.

2) 개별 단위세대 평면은 전용면적, 공용면적, 세대수, 서비스면적 등을 기재한다.

3) 가급적 특화형 주택을 포함한 모든 단위세대평면을 표현한다.(페이지 수에 제약이 있는 경우 일부 단위세대만 표현 가능)

⑥ 건축특화계획

1) 사업신청자가 제안하고자 하는 특화계획에 대하여 표현형식 및 방법은 효율적으로 표현될 수 있도록 임의로 작성하여 제시한다.

⑦ 건축성능보장

1) 내외부 마감재 및 성능인증기준을 제시한다. 내외부 마감재의 경우, 최근 3년내 주택사업실적 가운데 분양주택에 적용한 마감재와 비교하여 제시한다. 또한, 녹색건축 인증 등급 및 취득일정 계획을 제시한다.

⑧ 주요하자저감방안

1) 결로, 누수, 소음, 공기질, 균열 등 5대 하자에 대한 저감 방안, 유지관리의 용이성, 민원 및 하자 관리 계획 등을 제시한다.

⑨ 주택설비계획

1) 에너지절약 등 관리비가 저렴한 설비계획, 소방․가스 등 안전대책 강화방안, 쾌적환경을 위한 세대 냉방 또는 제습설비 계획, 홈네트워크, 초고속정보통신 및 방범 등 입주자 편익을 고려한 특화 계획 등을 제시한다.

라. 사업제안 설명자료

① File은 ppt 확장자 형식의 파일로 작성(배경은 그림이 없는 백색)하고, 제출된 사업제안서에 포함되지 않은 내용은 사용할 수 없다.

② 사업신청자는 평가시 원활한 진행을 위하여 ppt 확장자 형식의 파일과 함께 PDF 변환파일을 제출하여야 한다.(평가시 PDF파일이 제공되오니 색변경, 음영, 동영상, 에니메이션, 플래시, 소리추가 등 불필요한 편집은 생략하기 바람)

③ 20페이지 이내(표지, 목차, 간지 제외, 누적 페이지 기재)로 작성하고 발표시간은 사업신청자에 한하여 평가계획 수립후 별도 통지(발표시간은 10~15분내로 공모업체수에 따라 최종 확정예정), 발표자는 공모공고 이전부터 재직하고 평가일 기준 컨소시엄 구성원에 포함된 법인의 직원에 한하며, 발표당일 재직기간이 명기된 재직증명서를 제출하여야 한다.

④ 발표는 제출한 작품특성, 설계의도로 한정(타작품과 비교설명 금지)한다.

마. 감점관련 사항

① 제안서 기준쪽수 위반

1) 사업제안서 총 40페이지 초과시 쪽당 0.3점 감점

2) 재무계획, 개발계획 각 10페이지 미만시 쪽당 0.3점 감점

3) 사업제안서 설명자료(PT) 총 20페이지 초과시 쪽당 0.3점 감점

4) 표지, 목차, 간지는 쪽수 산정에서 제외한다. 목차 및 간지는 글자, 숫자, 표만 표현할 수 있으며, 이미지 사용은 불허한다.(이미지 사용시 쪽수 초과로 간주)

5) 단, 위의 모든 감점을 합쳐 최대 3.0점까지 감점

② 규격제한 위반

1) 제안서 규격은 제본 등을 감안하여 제시된 규격(크기)을 기준으로 ± 5mm이내 허용(제본 실수 등 보완가능)

2) 사업제안서, 사업제안서 설명자료(ppt) : A4 (210mm×297mm)

3) 제안서 규격 위반 쪽당 0.3점 감점

4) 단, 위의 모든 감점을 합쳐 최대 3.0점까지 감점

③ 제출서류 제본기준 위배

1) 1.일반사항-나.제출서류 제1항 표의 No.1～8까지 8건에 대하여 “비고란” 기준으로 적용(제본 실수 등 보완가능)

2) No.1~8까지 건별로 감점을 적용함. 건당 0.3점

3) 단, 위의 모든 감점을 합쳐 최대 3.0점까지 감점

④ 법규 위반

1) 대지경계선에 의한 높이제한 : 10호당 1점 감점

2) 인동간격에 의한 높이제한 : 10호당 1점 감점

3) 기타 법규 위반 : 동당(또는 건당) 1점 감점

4) 단, 위의 모든 감점을 합쳐 최대 5점까지 감점

④ 지침 위반

1) 상위계획 항목 위반 : 동당(또는 건당) 1점 감점

2) 용적률 및 세대수 위반(세대수 위반은 5호당) : 건당 1점 감점

3) 주차대수 등 주차장 설치관련 위반 : 5대당 1점 감점

4) 단, 위의 모든 감점을 합쳐 최대 5점까지 감점

⑤ 평가위원 선정 대상자 사전접촉 및 설명 금지 위배

1) 공개된 심사위원 선정 대상자 사전접촉 및 설명 금지 위배시 인당 6점 감점

2) 심사당일 참석한 위원이 “사전접촉 및 설명여부 확인서”를 작성한 업체에 대해 6점씩 감점하며, 감점제한 없음

붙임 2		각종 양식

【양식 1】

사업주간사 공모신청서
금융사	회 사 명		제 출 자 명
	사업자등록번호		연 락 처
	대 표 자 명		E-mail
	소 재 지
건설사	회 사 명		제 출 자 명
	사업자등록번호		연 락 처
	대 표 자 명		E-mail
	소 재 지
당사는 귀 사에서 추진하고 있는 주택개발리츠 사업주간사 공모에 참여하기 위하여 공모지침서 및 관련 법규를 준수하여 공모신청서를 제출합니다. 년 월 일 금융사 ○○○회사 대표 ○○○ (인) 건설사 ○○○회사 대표 ○○○ (인) 한국토지주택공사 사장 귀하

【양식 2】

고객제안서

고객제안 평가기준 금액 : 155,169백만원(현행조건)

선택	대금납부조건				계약체결일에 일시납할 경우 실제납부금액
	선납 할인율	대금납부방법
	연 2.5%	계약금	1~9회	잔금	155,169백만원
		계약시 10%	6개월 단위 각 9%	60개월 후 9%
	연 2.5%	계약금	1~9회	잔금	154,030백만원
		계약시 10%	6개월 단위 각 7.78%	60개월 후 20%
	연 2.5%	계약금	1~9회	잔금	152,995백만원
		계약시 10%	6개월 단위 각 6.67%	60개월 후 30%
	연 2.5%	계약금	1~9회	잔금	151,960백만원
		계약시 10%	6개월 단위 각 5.56%	60개월 후 40%
	연 2.5%	계약금	1~7회	잔금	150,925백만원
		계약시 10%	18개월 후부터 6개월 단위 각 7.14%	60개월 후 40%
	연 3.0%	계약금	1~7회	잔금	150,018백만원
		계약시 10%	18개월 후부터 6개월 단위 각 10%	60개월 후 20%
	연 3.0%	계약금	1~7회	잔금	149,024백만원
		계약시 10%	18개월 후부터 6개월 단위 각 8.57%	60개월 후 30%
	연 3.0%	계약금	1~9회	잔금	148,029백만원
		계약시 10%	6개월 단위 각 4.44%	60개월 후 50%
	연 3.5%	계약금	1~8회	잔금	147,162백만원
		계약시 10%	12개월 후부터 6개월 단위 각 7.5%	60개월 후 30%
	연 3.5%	계약금	1~7회	잔금	146,294백만원
		계약시 10%	18개월 후부터 6개월 단위 각 8.57%	60개월 후 30%

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

주) 1. 제안하고자 하는 대금납부조건에 해당하는 선택란에 동그라미 기재하여 제출
2. 토지매매계약 및 일시납시 계약체결일 기준으로 실제납부금액 변동가능

【양식 3】

관련법규 검토서

예시)

법 규	조 합	대 상	법적기준	설계적용	비 고
주택 건설 기준 등에 관한 규정 건축법 ․ 건축 조례	제25조 진입도로 제26조 단지내도로 제27조 주차장 제28조 관리사무소 제35조 비상급수 제46조 어린이놀이터 제50조 근린생활시설등 제53조 주민운동시설 제55조 경로당, 주민공동시설	500세대 이상 500세대 이상	도로폭 12m이상 도로폭 12m이상	00m 00m	1.5m이상보도 포함

【양식 4】

계량부문 자기평가서

(금융사) 사업수행실적

참여실적 횟수	득점

(금융사) 재무안정성

지표값

순자본비율

(건설사) 시공능력

시공능력평가 토목건축 순위

(건설사) 신용도

구분	등급	득점
회사채 또는 기업신용평가등급 또는 기업어음

(건설사) 주택건설실적

사업대상토지(세대수)	주택건설실적(세대수)	득점
		소수점이하 셋째자리에서 반올림

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

※ 각 지표값에 대한 증빙자료 첨부

【양식 5】

청렴 이행각서

당사는「부패 없는 투명한 기업경영과 공정한 행정」이 사회발전과 국가 경쟁력에 중요한 관건이 됨을 깊이 인식하며, 국제적으로도 OECD뇌물방지 협약이 발효되었고 부패기업 및 국가에 대한 제재가 강화되는 추세에 맞추어 청렴계약 취지에 적극 호응하여 한국토지주택공사에서 시행하는 ｢주택개발리츠 사업주간사 공모｣에 참여함에 있어 당사 임직원과 대리인은

1. 특정 법인과 담합을 하거나 다른 법인과 협정, 결의, 합의하여 공모의 자유경쟁을
부당하게 저해하는 일체의 불공정한 행위를 않겠습니다.

이를 위반하여 법인간 서로 상의하여 협정 하거나 특정 법인의 선정을 위하여 담합을 한 사실이 드러날 경우 독점규제 및 공정거래에 관한 법률에 따라 공정거래위원회에 고발하여 과징금 등을 부과토록 하는데 일체의 이의를 제기하지 않겠습니다.

2. 사업주간사 선정 및 이행과정 등에서 관계 담당자에게 직․간접적으로 금품․향응 등의 부당한 이익을 제공하지 않겠으며, 관계 담당자에게 금품, 향응 등을 제공한 사실이 드러날 경우에는 사업주간사 선정을 취소하여도 감수하겠으며, 민․형사상 이의를 제기하지 않겠습니다.

3. 회사 임직원이 관계 담당자에게 금품, 향응 등을 제공하거나 담합 등 불공정 행위를 하지 않도록 하는 회사윤리강령과 내부비리 제보자에 대해서도 일체의 불이익처분을 하지 않는 사규를 제정토록 노력하겠습니다.

위 청렴이행 서약은 상호신뢰를 바탕으로 한 약속으로서 반드시 지킬 것이며, 위반 시 한국토지주택공사의 조치와 관련하여 당사가 한국토지주택공사를 상대로 민․형사상 어떠한 이의도 제기하지 않을 것을 서약합니다.

년     월     일

금융사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

건설사    ○○○회사  대표    ○○○    (인)

한국토지주택공사 사장 귀하

【양식 6】

	<------------------------- 210 mm -------------------->
0 0 지구 0 0 B L 사업제안서 2017 ․ OO O O	OO지구 OOBL 주택개발리츠 사업제안서 (문단모양: 가운데, 크기: 32이내) 2017. . (문단모양 가운데, 크기 : 24이내) ○○○○ (주) (인) (문단모양 우측 하단, 크기 : 14이내) (컨소시엄의 구성원을 기재하며, 직인날인은 시공사만 해도 무방함. 제출할 20부 중 1부는 원본 그 외는 사본 제출 가능)	∧ | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 2 9 7 m m | | | | | | | | | | | | | | | | | | ∨

※ 표지 측면부는 “OO지구 OOBL 사업제안서”와 년도, 월, 회사명을

두줄 이하로 세로로 기입

목   차

1. 재무계획

1.1. 사업성 분석

1.1.1. 사업성 분석의 적정성	00

1.1.2. 사업구조 및 리스크 관리계획	00

1.1.3. 재원조달․운용계획	00

1.2. 판매계획

1.2.1. 마케팅 계획	00

1.2.2. 분양가격 결정의 적정성	00

1.2.3. 분양성 제고방안	00

1.2.4. LH 매입확약 이행 리스크 제거 노력	00

2. 개발계획

2.1. 단지계획

2.1.1. 단지계획개념	00

2.1.2. 배치 및 주동계획	00

2.1.3. 동선 및 주차장 계획	00

2.1.4. 옥외공간계획	00

2.2. 건축계획

2.2.1. 주택평면계획	00

2.2.2. 건축특화계획	00

2.2.3. 건축성능보장	00

2.2.4. 주요하자저감	00

2.2.5. 주택설비계획	00