단가설명서

○○권 임대주택 유지보수공사

(○○․○○․○○)

한국토지주택공사

○○지역본부

1. 점검비 (일상보수점검비, 최초보수점검비)

가. 일반사항

1) 보수공사 점검비는 매입임대주택 및 건설임대주택의 유지보수를 위하여 수급인이 시행하는 다음 각 호의 사전조사의 대가이다. 단, 사전조사가 불필요할 정도의 경미한 보수공사에는 적용하지 않는다.

가) 보수공사 요구 민원 원인 파악

나) 보수공사 범위 설정

다) 보수공사 물량 산정

라) 보수공사 내역 작성

마) 보수공사 범위 및 공사물량 확인이 가능한 정도의 보수공사용 도면 작성(손으로 작성한 도면 가능). 단, 도면만으로는 현장현황을 명확하게 판단하기 어려운 경우는 도면과 사진 모두 필요

2) 점검비는 원칙적으로 점검 건당 1회에 한하여 반영한다.

3) 보수공사 점검비는 최초보수점검비, 일상보수점검비로 구분된다.

4) 점검 시에는 사전에 입주자 등과 방문일정 등을 협의하여야 한다.

나. 최초보수점검비의 적용

1) ‘최초보수점검비’는 매입임대주택의 최초보수공사를 시행하기 위하여 수급인이 수행하는 사전조사의 대가이다.

2) LH(감독자 등) 또는 관리소 등이 사전조사를 실시하여 수급인의 사전조사가 필요하지 않는 경우에는 수급인에게 최초보수점검비를 지급하여서는 아니 된다.

3) 임대주택 시설물의 상태가 비교적 양호한 경우, 수급인의 사전조사 내용이 경미하거나 제한적일 경우 또는 단위시간에 많은 세대를 점검할 수 있는 집합건물(다세대, 연립 등) 등에는 최초보수점검의 대가를 ‘최초보수점검비(Ⅱ)’단가로 지급하여야 한다.

다. 일상보수점검비의 적용

1) ‘일상보수점검비’는 임대주택의 일상보수공사를 시행하기 위하여 수급인이 수행하는 사전조사의 대가로, 모든 공사의 건별로 지급되는 것이 아니며 보수공사 시행을 위해 현장확인이 필요한 경우에만 지급한다.

2) 수급인의 사전조사가 필요하지 않는 경우에는 일상보수점검비를 지급하여서는 안된다.

3) 감독자 또는 관리소 직원 등이 사전조사를 실시하고 감독자의 일상보수공사 지시에 의해 수급인이 코킹작업 등 단순손보기 작업만 실시하여 공사비 산정이 곤란한 경우에는 공사비를 일상보수점검비로 지급한다.

4) 수급인이 일상점검 요청을 받고 현장을 방문하였으나 코킹작업 등 공사비 산정이 곤란한 단순손보기 작업으로 입주자의 보수요구 민원을 해결하여 추가적인 보수공사가 불필요한 경우에도 일상보수점검비를 지급한다.

5) 퇴거세대 및 재계약세대의 보수범위 산정을 위한 사전조사의 대가로 일상보수점검비를 지급할 수 있다.

6) 긴급보수공사 지시를 받고 현장에 출동하였으나 작업을 미실시한 경우나 단순 손보기 작업을 시행한 경우에는 일상보수점검비를 지급한다.

7) 긴급보수공사 지시를 받고 세대를 방문하였으나 누수 찾기 등 하자원인 분석의 어려움으로 보수범위 설정, 물량산출, 보수공사 시행 등이 불가능하여 2차 방문 점검이 불가피하다고 감독자가 인정하는 경우 2회차 점검비용은 일상보수점검비로 지급할 수 있다.

라. 산출기준

구 분		단 가 구 성
최초보수 점검비 Ⅰ	노 무 비	중급기술자 0.5인 [1일 2세대 = 평균 4시간/회] 8H=2H+3H×2세대 (이동 : 2H / 점검 : 3H)
	차량손료	승합차 기준 4시간 차량손료 (상각비, 정비비, 관리비)
	유 류 비	경유 1.25ℓ (10ℓ/8시간 기준 1시간)
	보 험 료	4시간 차량보험료 (자차 포함)
최초보수 점검비 Ⅱ 일상보수 점 검 비	노 무 비	초급기술자 0.25인 [1일 4세대 = 평균 2시간/회] 8H=2H+1.5H×4세대 (이동 : 2H / 점검 : 1.5H)
	차량손료	승합차 기준 2시간 차량손료 (상각비, 정비비, 관리비)
	유 류 비	경유 0.625ℓ (10ℓ/8시간 기준 0.5시간)
	보 험 료	2시간 차량보험료 (자차 포함)

※ 임대주택 시설물의 상태가 비교적 양호한 경우, 수급인의 사전조사 내용이 경미하거나 제한적일 경우 또는 단위시간에 많은 세대를 점검할 수 있는 집합건물(다세대, 연립 등) 등에는 최초보수점검의 대가를 ‘최초보수점검비(Ⅱ)’단가로 지급

- (할증기준) 권역의 중심점에서 임대주택까지의 이동시간(편도)이     60분을 초과한 경우에 초과 시간에 대한 인건비(‘이동시간 60분     초과분 인건비’)를 가산할 수 있다.

마. 최초보수공사의 정의

“최초보수공사”란 매입임대주택의 전용, 공용부분에 대하여 최초로 시행하는 보수공사를 말한다.

바. 일상보수공사의 정의

“일상보수공사”란 다음 각 호의 보수공사를 말한다.

1) 입주자의 생활불편 해소 및 시설물 관리를 위하여 보수해야 하는 일반적인 공사

2) 퇴거세대 및 재계약세대 보수공사

3) 기타 시설물의 개선 등 민원 해소를 위하여 필요한 공사

2. 긴급보수공사 출동비

가. 일반사항

1) ‘긴급보수공사 출동비’는 유지보수공사 특기시방서 “1.2.11, 나” 항의 긴급보수공사를 시행하기 위하여 감독자의 보수지시에 3시간 이내에 현장에 도착하여 현장 확인, 민원인 면담, 작업방법 협의, 긴급조치, 보수공사용 도면 작성 등을 시행하는 대가로 지급한다.

2) 긴급보수공사 작업지시를 받고 현장에 출동하였으나 단순 손보기 작업을 시행한 경우에는 일상보수점검비를 적용한다.

나. 산출기준

구 분	긴급보수공사 출동비
적 용	건설임대, 매입임대
산출기준	(초급기술자 1인+보통인부 1인)×(5/8) - 현장확인, 민원인 면담, 작업방법 협의 : 2hr - 자재구매, 긴급조치 등 기타 소요시간 : 1hr - 현장이동 : 2hr

* 긴급보수공사 출동비는 반드시 긴급보수대상 1건당 1단가를 지급하는 것이 아니며, 동일 또는 인근 단지에 있는 여러 건의 긴급보수대상을 한 번의 움직임(거동)으로 보수할 수 있을 때에는 1단가의 ‘자재구매, 긴급조치 등 기타 소요시간’ 내에서 보수할 수 있는 여러 건의 보수대상을 1단가로 적용하여야 한다.

* 한 번의 움직임(거동)으로 여러 건을 긴급보수할 때 1단가의 소요시간을 초과하는 경우 1단가의 소요시간을 초과하는 호(세별)별로 20%씩 증액한다.

- (할증기준) ‘긴급보수공사 출동비’에는 출동이 보수공사와 동시 행위이고, 출동비 자체에 할증요인이 포함되어 있으므로 ‘이동시간 60분 초과분 인건비’는 적용하지 않는다.

다. 긴급보수공사의 정의

“긴급보수공사”란 시설 노후, 기기 고장, 하자 등으로 인한 입주자의 생활불편을 해소하기 위하여 감독자의 보수지시에 3시간 이내에 현장 도착하여 착수하여야 하는 다음 각 호의 보수공사를 말한다.

1) 전기(누전포함), 소방, 가스, 급수 공급 중단 해소를 위한 공사

2) 하수관로의 막힘, 하수의 역류, 침수, 오․배수펌프의 고장

3) 빗물 누수, 안전사고 우려로 긴급조치가 필요한 사항

4) 화재, 침수, 태풍 피해 등 긴급조치가 필요한 사항 (보험금 청구공사 포함)

5) 난방, 급수․급탕, 오․배수관의 누수로 입주자 생활에 불편을 주는 사항

6) 입주자가 신속히 입주할 필요가 있는 경우

7) 집단민원 등으로 긴급시행이 요구되는 공사

8) 기타 입주자의 생활에 불편을 주는 것으로 긴급한 보수가 필요한 사항

3. 짐 운반비

가. 일반사항

1) 짐 운반비는 왕복운반을 기준으로 하며 뒷정리를  포함한다.

2) 규모에 따라 상, 중, 하로 구분하며, 기본은 1∼2층이며, 3층 이상에 대하여서는  따로 구분하여 적용한다.

나. 짐 운반비(상)

1) 침수 및 누수 등으로 인한 세대 전체에 대한 짐 운반에 적용한다.

2) 3층 이상의 세대에서 침수, 누수 등으로 보수공사 시행하는 경우 세대 전체의 짐을 당해 층이나 직상․하층부에 짐을 적치할 수 없어 지상으로 옮기는 경우에 적용한다.

다. 짐 운반비(중)

1) 입주자 거주 상태에서 세대 전체에 대한 도배․장판 교체공사 시 적용한다.

2) 입주자 거주 상태인 3층 이상의 세대에서 세대 전체에 대한 도배․장판 교체공사를 시행하는 경우 당해 세대 일부의 짐은 다른 실로 그 외의 짐은 지상으로 옮기는 경우에 적용한다.

라. 짐 운반비(하)

침실 1개 규모의 짐을 운반하는 경우에 적용한다.

마. 보일러실 짐 운반비

1) 개별보일러 교체공사 시 입주자가 장애인, 노약자 등으로 입주자가 직접 적치물을 이동시키기가 어려운 경우에 적용한다.

2) 세대 내부 구조로 인하여 보일러 하부배관 전면에 설치된 세탁기 등의 이동이 불가피한 경우에 적용한다.

바. 산출근거

구 분		아파트	다가구
짐 운반비	상	-	보통인부 4인/회 - 침수 및 누수 등으로 인한 보수공사 시행 시 세대 전체에 대한 짐 운반에 적용
			보통인부 4인×1.3(30% 할증)/회 - 3층 이상의 세대에서 침수 누수 등으로 보수공사를 시행 하는 경우 세대 전체의 짐을 당해 층이나 직상․하층부에 짐을 적치할 수 없어 지상으로 옮기는 경우에 적용
	중	보통인부 2인/회 - 입주자 거주 상태에서 세대 전체에 대한 도배장판 교체공사에 적용	보통인부 2인/회 - 입주자 거주 상태에서 세대 전체에 대한 도배장판 교체공사에 적용
			보통인부 2인×1.3(30% 할증)/회 - 입주자 거주 상태인 3층 이상의 세대에서 세대 전체에 대한 도배․장판 교체공사를 시행하는 경우 당해 세대 일부의 짐은 다른 실로 그 외의 짐은 지상으로 옮기는 경우에 적용

	하	보통인부 0.5인/회 - 침실 1개 규모의 짐운반이 필요한 공사 시행시	보통인부 0.5인/회 - 침실 1개 규모의 짐 운반에 적용
	보일러실	보통인부 : 0.0416인/대 - 보일러 전면에 설치된 세탁기 및 적치된 짐 운반 필요 시	보통인부 : 0.0416인/대 - 보일러 전면에 설치된 세탁기 및 적치된 짐 운반 필요 시
특기사항		- 면적에 따른 할증은 미적용 - 왕복운반 및 뒷정리까지 포함 - 아파트 상황에 따라 ‘다가구 매입임대주택 짐운반비’ 준용 가능	- 면적에 따른 할증은 미적용 - 왕복운반 및 뒷정리까지 포함 - 1～2층은 층에 대한 할증 미적용 - ‘짐운반비(하)’는 세대 내의 다른 침실이나 거실로 이동이 가능하므로 할증 미적용

4. 유지보수공사 인건비 할증기준

가. 할증기준

구 분	인건비 할증률
	10% (건설임대)	20% (매입임대)
대상주택	․건설임대	․다가구, 다세대, 연립 ․부도/미분양/재건축 매입 ․중형임대 ․공공리모델링, 민간매입약정
	※ (적용제외) 공사 건당 2천만 원 이상의 유지보수공사에는 인건비 할증을 적용하지 않는다.

나. 임대주택 인건비 할증 사유

구 분	건설임대	매입임대
사용자재	규격화, 표준화된 자재 시공	건설임대에 비해 시공 자재의 출처가 불분명한 비규격 자재의 사용이 다수
관리상태	관리상태 대체로 양호	관리상태 불량
설계도서	준공도서 구비	설계 및 준공도서 미구비

① (공    통) 작업장소 분산으로 인한 이동 작업 필요

② (공    통) 이동에 따른 실작업시간 감소 및 공사의 비연속성

③ (공    통) 1회성 소규모공사

④ (매입임대) 시공자재 출처가 불분명한 비규격자재의 사용이 많음

⑤ (매입임대) 관리상태 불량

⑥ (매입임대) 관리사무소 부재로 업무추진이 어려움

⑦ (매입임대) 설계 및 준공도서 미구비

5. 건축공사 소규모공사 할증

가. 내    용

아파트 유지보수공사는 소량 1회성 공사가 빈번하여 품의 50%까지 할증하여도 실투입 인건비 및 소량자재 구입비용과 공사기준 적용단가와 현격한 차이가 발생함

표준품셈 견적지침	‘10㎡이하 기타 이에 준하는 소단위 건축공사에서는 각 공종별 할증이 감안되지 않은 사항에 대하여 품을 50%까지 가산할 수 있다. ※ 10㎡이하 소단위 건축공사 신축공사를 기준으로 바닥면적의 합계를 말한다. 따라서 신축공사가 아닐 경우에는 공사물량으로 신축공사의 바닥면적 10㎡와 규모를 비교하여 소규모공사 여부를 판단한다

나. 소규모공사 단가산정

1) 단가 산정기준

① 인건비 : 소규모공사는 공사면적당 인건비를 산정하지 않고, 공종별 소규모공사 기준면적까지는 정부노임단가 1일품 적용

② 자재비 : 유지보수공사 작업지시 빈도가 높은 각 공종별 소규모공사 면적을 기준면적으로 적용하여 기본단가 산정

구 분	인 건 비	자 재 비
소규모공사비 적용기준	정부노임단가 1일품 적용	각 공종별 소규모공사 기준면적 산출후 기본단가로 적용
타일공사	-정부노임단가 : 247,079원	벽타일0.5㎡((200*250) 10장 교체기준 바닥타일0.4㎡(200*200) 10장 교체기준
도배공사	-정부노임단가 : 192,426원	침실 한쪽벽면 교체기준 8㎡(3.2*2.3)

도장공사	-정부노임단가 : 229,273원	발코니벽 재도장면적 기준 5㎡((1.2*2.2)*2면)
내장공사	-정부노임단가 : 217,517원	석고보드 1장 교체 기준 2㎡(0.9*1.8)

2) 단가 적용기준

소규모단가 적용 공사금액이 단위당 보수단가 공사금액보다 적게 산출될 때까지의 단위(면적)로 한다

다. 소규모공사비 적용방안

1) 긴급공사 및 불가피한 유지보수공사 등의 경우에 한하여 일회성 소규모공사를 적용한다.

2) 정산단위는 시공면적이 아니라 시공횟수로 정산한다.

3) 1회 작업시 동일공종, 유사 공종 소규모 동시작업으로 공사비 산정시 정부노임단가 1일품이상 산정될 때에는 소규모단가 적용하지 않는다.

4) 1회 작업시 동일공종, 유사 공종 소규모 동시작업으로 공사비 산정시 정부노임단가 1일품미만 산정될 때에는 소규모단가를 각각 적용하여 합산하지 않고 가장규모가 큰 항목 하나만 선정하여 1회로 적용한다. 단. 양생 등의 사유로 후속공종을 당일에 할 수 없을 경우 각각 소규모공사로 적용할 수 있다.

5) 소규모공사 인건비 할증을 적용하는 공사에는 ‘이동시간 60분 초과’ 인건비는 지급하지 않는다.

6. 기계, 전기, 정보통신, 소방공사 소규모공사 할증

가. 적용대상

1건의 유지보수공사에 대한 인건비 산정결과, 인건비가 당해 공사의 직종 중 인건비 단가가 가장 큰 직종의 인건비 1일품미만으로 산정된 경우

나. 소규모공사의 인건비 할증기준

“유지보수공사 일위대가”에 의하여 산정된 품에 50% 할증

다. ‘소규모공사의 인건비 할증’ 적용기준

1) 기계, 전기, 정보통신, 소방부문 유지보수공사에 적용한다.

2) 소규모공사 노무비 할증을 하는 경우에는 ‘유지보수공사 인건비 할증’은 적용하지 않는다.

3) 1건의 유지보수공사에 대한 인건비 산정결과, 인건비가 당해 공사의 직종 중 인건비 단가가 가장 큰 직종의 인건비 1일품 미만으로 산정될 때에는 소규모공사 단가를 적용한다.

4) 1건의 유지보수공사에 대한 인건비 산정결과, 당해 공사의 직종 중 인건비 단가가 가장 큰 직종의 인건비 1일품 이상으로 산정될 때에는 소규모 단가를 적용하지 않는다.

5) 1일품 미만의 인건비를 소규모공사 품의 할증을 한 결과, 1일품을 초과할 경우에는 당해 공사의 직종 중 인건비 단가가 가장 큰 직종의 인건비 1일품으로 한다.

6) 소규모공사 인건비 할증은 감독자가 유지보수공사 현장여건, 보수일자 등을 종합적으로 고려하여 적용여부를 판단할 수 있다.

7) 소규모공사 인건비 할증을 적용하는 공사에는 ‘이동시간 60분 초과 인건비는 지급하지 않는다.

7. ‘이동시간 60분 초과분 인건비’ 산정기준

가. 내    용

임대주택 유지보수공사 권역의 중심점에서 임대주택까지의 이동시간이 기준시간 60분을 초과하는 때에는 60분 초과분 시간을 당해 공사의 기능공 인건비로 환산한 ‘이동시간 60분 초과분 인건비’ 지급

나. ‘이동시간 60분 초과분 인건비 산정방식

- 공사비 내역서 상의 기능공 인건비 계약단가(원/일․인) ÷ 480min × 초과시간(소요시간 00min-60min)

다. ‘이동시간 60분 초과분 인건비’ 적용 제외 공사

1) ‘소규모공사 인건비 할증’ 공사

2) ‘긴급보수공사 출동비’ 지급 공사

3) 분양단지 직접보수공사

라. 단가정의(‘이동시간 60분 초과분 인건비’ 적용 기준)

1) ‘이동시간 60분 초과분 인건비’는 권역의 중심점에서 공사현장까지의 이동시간이 과도(過度)한 경우의 인건비를 보전하기 위한 것으로 임대주택 유지보수공사 중 최초보수공사 및 일상보수공사에 적용한다.

* 60분 : 권역의 중심점에서 공사현장까지의 이동시간이 과도한지 아닌지를 판단하는데 기준이 되는 시간(기준시간)

2) 권역의 중심점에서 공사현장까지 이동시간이 편도기준으로 60분을 초과하는 경우에만 적용한다.

3) ‘이동시간 60분 초과분 인건비’는 편도만 적용한다.

4) (이동시간 조사방법) 인터넷 포탈 NAVER의 ‘길찾기’에서 길찾기 조건을 ‘자동차, 추천(또는 무료)’으로 한다. ‘추천’하는 도로경로가 유료일 경우에는 ‘무료’를 기준으로 한다.

5) (이동시간 조사시점) 유지보수공사 계약 초기에 조사한 이동시간을 계약기간 중에 적용할 기준값으로 한다. 다만, 도로 여건의 변동으로 ‘기준이동시간’을 조정할 필요가 있을 때는 상기 ‘이동시간 조사방법’에 따라 조정할 수 있다.

6) (적용제외) ‘긴급보수공사 출동비’를 지급하는 긴급보수공사, ‘소규모공사 인건비 할증’을 하는 소규모공사 및 분양단지 직접보수공사에는 적용하지 않는다.

* ‘긴급보수공사 출동비’를 지급하는 긴급보수공사에는 ‘이동시간 60분 초과분 인건비’를 적용하지 않는 것은 긴급보수를 위한 출동과 공사가 동시 행위이고 출동비 자체에 인건비 할증요인이 포함되어 있기 때문이다.

마. ‘이동시간 60분 초과분 인건비’ 산출기준

1) 공사비 내역서를 구성하는 ‘보수일위대가표’의 기능공 계약단가에 60분을 초과한 시간(이동시간-60분)을 곱하여 산정한다. 기능공 계약단가에 수량을 곱한 ‘인건비 산출금액’에 초과시간을 곱하여 산정하지 않도록 주의해야 한다.

2) 보수일위대가표에 포함되어 있는 일위대가(U코드 일위대가)의 기능공은 대가 산정의 복잡함에 비해 실익이 적으므로 적용하지 않는다.

3) 같은 날, 동일 또는 인근 주택단지에서 여러 세대(가구)의 공사를 수행한 경우 최장거리의 한 세대(가구)만 적용한다.

o ‘이동시간 60분 초과분 인건비’ 산정(예)

․ 초과시간 15분:  5,138원 = 164,432 ÷ 480분 × (75분-60분)

․ 초과시간 30분: 10,277원 = 164,432 ÷ 480분 × (90분-60분)

․ 초과시간 60분: 20,554원 = 164,432 ÷ 480분 × (120분-60분)

* ‘배관공’ 계약단가 164,432원 = 189,003원×낙찰율 87%(예)

* 480분 : 8시간/일×60분/시간

4) 한 건의 공사비가 여러 개의 일위대가에 의해 구성․산정될 때에 각각의 일위대가에 같은 종류의 기능공이 있는 경우, 해당 기능공에 대한 ‘이동시간 60분 초과분 인건비’는 한 번만 산정한다. 같은 기능공의 중복 산정은 불가하다.